1、商業街設計的前期分析關于商業街的思考國外著名商業街的特色、分析 -美國第五大道、巴黎香榭麗舍、東京銀座國內特色商業街范例 -上海南京路步行街、北京王府井步行街 上海城隍廟、南京夫子廟分析國內特色商業街的特點概括國內特色商業街的問題西雙版納商業街的構想關于商業街的思考？什么是商業街？商業街就是服務業多種業種、零售業多種業態的有機組合體，能滿足人們購物、餐飲文化、娛樂、旅游、觀光等多種需求。目前的商業街，有一些是由政府規劃的，但更多的是由于歷史因素、經過多年的優勝劣汰、自然集聚而形成的，如北京的王府井商業街、上海的南京路、蘇州的觀前街等。中國目前商業街的發展情況？中國目前商業街的發展，購物功能下降
2、，餐飲、休閑、娛樂、旅游等功能上升已經是一個不爭的事實。上海南京路改造，購物面積已經從90%以上調整到70%，有關部門仍在考慮降低購物的比例，使經營業態和服務業種更加合理。另一個不爭的事實是，一座城市的著名商業街可以成為商業與旅游的黃金結合點。“先有觀前街，后有蘇州城”，看看春節期間蘇州觀前街潮水般的人流，就知道旅游在商業街中的作用。商業街是城市的商業最集中的街道，是城市商業的縮影和精華，是一種多功能、多業種、多業態的商業集合體，具有城市商業中心和現代購物中心的雙重功能，其發展的方向是：（1）功能全。現代商業街至少應具有購物、餐飲、休閑、娛樂、體育、文化、旅游、金融、電信、會展綜合功能和幾十種
3、業種。（2）品種多。如北京的王府井、上海南京路和蘇州的觀前街不僅是中國品牌的窗口也是國際名牌的展臺。美國第五大道（Fifth Avenue）紐約第五大道是美國最著名的商業街之一，全長幾公里，與20余條街道相交，且條條街道寬綽。第五大道是紐約最華貴的街，也是世界上地價最昂貴的街之一。除商業之外，第五大道上還有眾多的銀行大廈、洛克人斐勒中心、帝國大廈；酒店有半島酒店、廣場酒店等等，還有紐約公共圖書館。第五大道夜幕下閃爍的燈光、繽紛的廣告和躁動的人群，使人感受到經典名店的風采、現代科技的輝煌和美國文化的濃烈。值得一提的是，在第五大道的兩端有兩個城市公園，一個是華盛頓廣場公園，另一個是著名的中央公園；
4、這兩個城市公園也是世界上著名城市中心的休閑、旅游勝地。公園周圍的各大博物館、藝術館為商業街增添了更多的文化氛圍。100年以來始終堅持高標準，使第五大道始終站在成功的頂峰。包攬眾多貨品齊全、受人喜愛的商店是第五大道的一個特色。貨品豐富、品牌齊全、高檔優質成為美國第五大道的特點，品牌的運作成為寸土寸金的第五大道的突出特點。巴黎香榭麗舍大街（Avenue des Champs Elysees）香榭麗舍大街是以凱旋門和戴高樂廣場為軸心呈輻射狀的12條街道中的主干道。中央馬路寬80米，可容納12輛汽車并行，全長2公里。街道兩側的人行道平坦寬闊，林立著各種專業公司、大小商店，從銀行、保險、時裝、娛樂到文物
5、谷游玩以及花卉、報刊攤位。各行各業應有盡有。餐飲也是很值得一提的，法國蝸牛、意大利比薩、日本的生魚片和中國隊的水餃等等世界著名風味的食品。香榭麗舍大街東側，還有著名的大皇宮、小皇宮和協和廣場。大、小皇宮都是法國建筑藝術的代表，其文化藝術展覽為香榭麗舍大街增添了豐富的文化內涵。巴黎的香榭麗舍大街商業氣氛濃厚，使人感受到法國人的悠閑、輕松和浪漫，大型集會、各種慶典在中央廣場上的舉行也使游客們感受到了法國的政治、經濟和歷史。東京銀座 銀座位于東京的“心臟”地帶，是日本最繁華的商業區。長約1公里半的銀座中央大街由北至南橫貫其間。大街兩旁商店鱗次櫛比，寬綽的櫥窗內陳列著各種各樣的商品，五彩繽紛，琳瑯滿目
6、。銀座之所以能成為聞名世界的鬧市之一，主要是這個區的行業齊全，能滿足不同收入階層的多種消費需求，銀座既有歷史悠久、各具特色的“三越”、“西武”等大百貨商店，又有為數眾多的規模不大、專門經營某些獨特產品的“老店”，既有高級酒店，又有普通飯店。銀座得以迅速發展的另一個原因是商業與娛樂業相結合，互相促進，共同繁榮。銀座不僅僅是一個商業中心，也是一個娛樂中心，它既能滿足消費者物質方面的需要，又能適應小費結構的變化，滿足人們的文化娛樂需要。交通便利對銀座的興旺發達具有十分重要的意義。國外商業街的比較、分析、借鑒 從以上世界最著名的三大商業街的實例我們可以看到，一個國家、一個城市著名商業街的形成有其城市發
7、展的歷史背景，也各有其特色，并在現代城市的建設中不斷調整、完善，以適應現代人的新生活需要。比較分析后，概括成一下幾點：1.商業街必須具有立體化、網絡化的交通，以保證交通通達性好 這是城市商業街建設的基本要素。即便是商業街為步行街，主街兩側的輔街均應有良好的交通能力和充足的泊位，并有嚴格的交通管制。2.商業街的行業結構應是三足鼎立，以滿足消費者多層次多方位的需求 三足鼎立是指購物、餐飲、休閑娛樂在商業街中各占有三分之一的比例，一般商品購物占40%，餐飲占30%，休閑娛樂占30%，形成商業街特有的市場格局。這種格局還有一個優勢，就是可以提高商業街的吸附力，白天是游客的觀光勝地，夜晚是當地市民的休閑
8、娛樂場所，從功能上滿足了旅游者觀光、購物游覽的心理和消遣、休憩、品味都市文化的精神要求。同時也為當地居民創造了休閑消費的場所。3.商業街應具體有獨特的商業魅力 城市商業街與一般的社區商圈不同，它是一個城市的形象代表，也是一個城市經濟實力、文化歷史的展示窗口，因而每個城市的商業街都應是有別于其他城市商業街的獨特魅力。4.商業街應有傳統與現代相結合的文化氣息 一個城市的形成和發展有其自身的歷史過程，構成商業街濃郁的文化特色，挖掘商業街的歷史文脈，突出其歷史文化底蘊，是商業街的品牌要素。5.商業街必須突出整體協調性和人性化設計 商業街的規劃、開發必須注重協調性，建筑風格、裝飾色彩、經營類別、項目選擇
9、等都要從商業街的全局考慮，從人性化要求出發。文化館舍：上海南京路商業街 素有“中華商業第一街”之譽的南京路，東起外灘，西至靜安寺與延安西路交匯，全長5.5公里，兩側商廈鱗次櫛比，云集著約600多家商店。西藏路以東稱南京東路（原稱花園弄，1865年改名為南京路），以西稱南京西路（從前稱靜安寺路）。南京路是上海最早的一條商業街，舊有“十里洋場”之稱。近年來南京路發生了巨變，新的商廈群體及賓館拔地而起，大型商廈與百年老店、名店、特色商店交錯林立，互為襯托。老介福商廈、電器商城、曼克頓廣場、海倫賓館、絲綢商廈、新世界商城、華聯商廈、一百商廈、廣電大廈、輕工大廈、上海商城、錦滄文華大酒店等現代化的大型、
10、高層建筑使南京路更加雄偉、繁榮。每到夜晚，景色分外迷人。南京路商廈群內名品薈萃、琳瑯滿目。各地的名、特、優、新產品、以及進口的名牌商品，不下數十萬種。幾家老字號特色商品的商廈，尤為名聲卓著。王府井商業街 王府井大街是北京最繁華的商業中心。王府之所以與“井”聯系在一起，并命名了這處地方，是因為源自一個傳說，現在王府井步行街地區是指王府井大街南起東長安街北至燈市口大街的路段，以及金魚胡同和東安門大街。在世紀交接之際，王府井商業街經過長達八年的改造，百年老街煥然一新，現在人們仍然可以在王府井步行街看到“王府”井。王府井大街南起東單三條北至金魚胡同路段為步行街。王府井大街南起金魚胡同北至燈市口大街的路
11、段為公交步行街。街道兩旁為著名商場名店和專賣店。在王府井步行街好友商場南側新近矗立起一座古香古色的牌坊，信步而入，對面墻上一幅介紹王府井小吃來龍去脈的巨大手書赫然映入眼簾。經有關人士介紹，小吃街建筑房屋均為仿明清制式，且全天營業，薈萃了全國名小吃六七十家，有天津狗不理，新疆艾瓦爾烤肉，臺灣品多名美食屋、云南陸記溢香閣等。一房地產策劃朋友的手稿。上海城隍廟 上海市唯一集園林、寺廟、商城為一體，融購物、旅游、餐飲、娛樂為一體的旅游購物中心南京夫子廟 夫子廟體現古都的環境特色和傳統文化特征，形成自身相對完整的傳統公共活動中心，又使之成為現代城市的一個有機組成部分，逐步形成具有多功能和濃云傳統氣息的文
12、化、娛樂、商業以及游覽中心。國內特色商業街的特點 全國共有17條中國特色商業步行街，其中背景王府井、上海南京路步行街、上海城隍廟、南京夫子廟都在其中。我國商業步行街發展大體經歷了3個階段：一是單純的商業場所，光顧者以購物為主；二是更多體現以人為本思想，配套功能相繼出現；三是成為社會活動中心，成為消費者和普通百姓休閑、娛樂的好去處。目前國際主流商業步行街的發展方向大多處在第三個階段，而我國的商業步行街，特別是城市中心和旅游景區的商業步行街也大都在朝著第三階段的方向發展，呈現出以下的特點：注重規模集群效應，建筑風格多樣化注重規模集群效應，建筑風格多樣化 國內的商業步行街都比較注重規模的集群效應，普
13、遍都追求規模大而全，有的商業步行街長度甚至超過3km，例如重慶的南濱路飲食娛樂一條街。另一方面，建筑風格多樣，有純古建筑風格的，如云南麗江大研古城、安徽黃山屯溪老街等；有人工打造的仿古建筑風格的，如成都錦里、麗江國大花馬街等；還有歐美現代風格以及中式現代風格的；功能配置組合化，傳統業態與現代商業結合功能配置組合化，傳統業態與現代商業結合 目前功能單一的商業步行街越來越少，取而代之的是多種功能分區的有機組合；在業態業種方面也注重如何有機地將傳統的業態如百貨類零售與連鎖專業（賣）店融合在一起；突出主題與經營特色，營銷推廣手法多元化突出主題與經營特色，營銷推廣手法多元化 一方面城市中心的商業步行街由
14、于主要面對本地消費者，其消費群體數量有限；而旅游景區的商業步行街雖然主要面向外地旅游者，但由于受旅游景區接待能力和周邊配套設施完備程度、與外地旅游景區的激烈競爭等因素的影響，其消費群體數量也不可能無限放大。因此，為應對市場的競爭，現在的商業步行街普遍都比較重視突出自己的鮮明的主題和經營特色，以與競爭對手形成錯位競爭。另一方面，在營銷推廣手法上也追求多元化，應用全部銷售、打包銷售、全部出租、部分自營部分出租、售后返租、統一經營管理、敞開式經營等經營推廣手段。國內特色商業街的問題 目前，在中國尤其是北京、上海、廣州都出現了一批非常熱鬧的步行街。據統計，大大小小稱為步行街的街道在中國共有近200條。
15、步行街建設已經成為房地產投資和所謂都市經營中的一個重要的熱點。步行街在大城市出現，以其功能全、環境優美、生活方便，并同時滿足人們購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游觀光等多種需要，而成為大都市的商業窗口。但是，在一些中小城市所建設的步行街，卻具有很強的跟風性質，人們把它作為一種時尚、一種政績進行追求，有街無市，缺少人氣，成為一個比較嚴重的問題。中國目前步行街有一半是旺丁不旺財的，有的甚至只是在開街的時候熱鬧了一陣子就冷落下來了，步行街逐漸演化為“不行街”。那么，為什么在中國三大都市圈和都市連綿帶以外的中小城市建設的步行街效果不理想呢？原因大概有以下幾點：1.1.盲目模仿盲目模仿 這類步行街多是政府進行
16、所謂的城市運營，照搬照抄大城市的作法建成的。這種決策很少是建立在以市場為導向的研究基礎上的。在大城市中興旺的項目在中小城市并不一定旺，這是一個基本的事實。這同城市本身的核心競爭力和品牌有很大的關系。步行街建設在北京、上海、廣州這樣的大都市圈里興旺又發達，根本的原因不在于步行這一概念，而在于本身城市商業的強大的輻射能力。也就是說，其目標人群是全國乃至全世界。但是中小城市就缺乏這種天生麗質。它的目標人群往往只是在本地、本市。而本地市場由于第三產業嚴重同質化和商業物態的惡性競爭，僅步行這一概念很難產生強大的吸引力。這些城市也不具有像三大都市圈里城市強大的吸引力和對目標市場的拉動。2.2.規劃而不策劃
17、規劃而不策劃 許多步行街由于是在政府一手指揮之下完成的，因此，規劃方案是由一些著名規劃設計院完成的。這些美觀、漂亮也充滿各種風格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是現代，但是從使用上看，卻很難同任何商業物態相容，因為它并不是根據當地的市場生態和商業氣氛策劃設計的。在中小城市，要做一個同一主題的長達800米的商業步行街，用什么樣的目標人群來支撐它，是一個非常嚴峻的問題。因為這樣一個主題步行街，在大城市也需要相當的消費人群。3.3.定位不明定位不明 定位，我們指要根據當地商圈和城市特點、人文特點、消費能力和目標人群的情況，設計相應的物態。例如，在做旺人氣方面，我們就要充分考慮兩個重要的因素：
18、一一個就是對兒童的吸引力問題。我們知道，小孩子因為在步行區域里沒有車輛的危險，可以快樂玩耍，這對做好步行街人氣是一個非常重要的因素，因此，兒童天地在步行街里是一個聚集人氣的很重要的手段，但是，很多步行街卻沒有這種考慮。其二，是對那些沒有錢的人的吸引，根據當地的文化特點和節事活動的安排，可以設計讓那些周邊的居民有參與性的活動，就是做旺人場的一個很重要的因素。但是，有的步行街的設計只一味的追求品味，向高檔次靠攏。其結果就不倫不類，很難產生共鳴。曲高則和寡，步行街不能和當地的商圈以及市場緊密結合，嚴重背離市場導向，其結果就將被市場所拋棄。4.4.貪大求全貪大求全 由于前期搞所謂的城市經營，不考慮整條
19、商業步行街的優生優育，貪大求全，其結果是項目啟動以后，人氣不旺，驅動不夠力，競爭慘烈。在這種情況下，很多城市便考慮進行后期整容。結果，使得一條看來非常漂亮的步行街，布滿因為各種原因招攬過來的經營項目，雜亂無章地聚集在街道兩旁，同建設步行街的初衷相距甚遠。經營單位由于建筑物已經建成，整體招商困難，不得不低下高昂的頭，根據當地的情況進行整容。5.5.組織失誤組織失誤 如果是政府工程，步行街建設經歷時間相對較長，因此組織者個個有工程做，有一種轟轟烈烈的局面。但是，到了最后招商的時候，結果發現由于中間環節多，使房價高企，租金高企，本地市場很難承受。作為發展商難處很大，需要維持現狀，并且要償還銀行貸款，尤其作為國有資產很難降低價格，因為一旦蝕本出讓，就要追究個人的責任。因此，招商進展緩慢，沒有人敢出頭收拾殘局，唯有轉嫁投資風險。只有認清目前休閑商業街的問題，我們才能在開發中規避風險，創造價值最大化。西雙版納商業街構想以傣族民俗風情為特色 1.傣文 2.舞蹈（孔雀舞、象腳鼓舞）3.民居（干欄式竹樓）以文化為內涵的風情商業街 1.水的文化 2.佛教文化商業街風格意向圖片小品意向
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