1、提報(bào)結(jié)構(gòu)市場(chǎng)與定位營(yíng)銷(xiāo)及推廣審時(shí)度勢(shì)，取道突圍=尾盤(pán)裙樓的功能定位及營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略核心=定位戰(zhàn)略篇功能定位棄商棄住，鎖定辦公核心策略項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目綜合分析營(yíng)銷(xiāo)背景市場(chǎng)及發(fā)展考量超值引爆，快速去化【項(xiàng)目分析】項(xiàng)目認(rèn)知1Part新街口建筑形象裙樓價(jià)值擱置時(shí)間長(zhǎng)40年土地年限口碑不佳4.8m挑高空間體量?jī)H4400m240%及56%得房率主力面積100m2商住混雜現(xiàn)房?jī)?nèi)部形象老舊自身配套缺乏【市場(chǎng)及發(fā)展考量】營(yíng)銷(xiāo)背景2Part南京辦公物業(yè)市場(chǎng)分析注：由于南京辦公物業(yè)的售價(jià)及銷(xiāo)量均不樂(lè)觀，故許多辦公性質(zhì)的物業(yè)在建設(shè)之初，就已改變了其辦公功能，而變異為居住或商業(yè)，但無(wú)論功能如何變異，其最終性質(zhì)仍屬于辦公。故如下市

2、場(chǎng)分析從根本之物業(yè)屬性去歸類(lèi)，其中不乏功能變異為居住或商業(yè)的辦公物業(yè)注05-09年上半年南京辦公物業(yè)銷(xiāo)量及售價(jià)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)，數(shù)據(jù)截止：2009年6月末成交量（萬(wàn)）44.1950.3830.4534.2110.35均價(jià)（元/）67547391105047937101792005年2006年2007年2008年2009年上半年02000400060008000100001200001020304050601、銷(xiāo)量相對(duì)平穩(wěn)，總體呈下滑走勢(shì)，特別是07年萎縮嚴(yán)重。2、售價(jià)受不同成交區(qū)域影響，并無(wú)明顯規(guī)律，總體而言呈上升走勢(shì)。07-09年上半年南京城中板塊 辦公物業(yè)銷(xiāo)量及售價(jià)分析數(shù)據(jù)來(lái)

3、源：南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)，數(shù)據(jù)截止：2009年6月末銷(xiāo)售面積（萬(wàn)）17.0815.47.04銷(xiāo)售單價(jià)（元/）13299128241134307年08年09年1000010500110001150012000125001300013500024681012141618注注：城中板塊是指南京明城墻范圍之內(nèi)的區(qū)域，本案即屬城中板塊1、銷(xiāo)量相對(duì)平穩(wěn)，總體呈逐漸下滑走勢(shì)。2、售價(jià)明顯呈下滑走勢(shì)。截至2009年6月全市辦公物業(yè)存量分析（單位：萬(wàn)）南京市城中版塊截止09年6月底市場(chǎng)存量79.12萬(wàn)42.84萬(wàn)07年銷(xiāo)量30.45萬(wàn)17.08萬(wàn)08年銷(xiāo)量34.21萬(wàn)15.4萬(wàn)09年上半年銷(xiāo)量10.35萬(wàn)7.04萬(wàn)

4、數(shù)據(jù)來(lái)源：南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)，數(shù)據(jù)截止：2009年6月末南京市目前的市場(chǎng)的足夠南京市場(chǎng)消化2年以上，市場(chǎng)供求嚴(yán)重失衡，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)嚴(yán)峻城中板塊辦公潛在供應(yīng)量（截止至目前已知地塊）樓盤(pán)名稱供應(yīng)量（萬(wàn)）華利國(guó)際2.97光華大廈1.87中華路1號(hào)1新百三期8.2南京國(guó)際廣場(chǎng)二期18.1東妙峰庵地塊2德基二期8.5凱潤(rùn)金城4.6鐵管巷項(xiàng)目5.72金陵飯店二期4.2新華分社地塊4.13蘇寧淮海路地塊2合計(jì)63.29巨大的潛在供應(yīng)量，將會(huì)給南京辦公物業(yè)市場(chǎng)雪上加霜！項(xiàng)目名稱上市時(shí)間辦公物業(yè)售價(jià)（元/）住宅物業(yè)售價(jià)（元/）辦公月均銷(xiāo)量（）中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)2007.61038712250830天正湖濱2007.11

5、1204（部分住）13894960（520）虹橋新城市廣場(chǎng)2007.5722415221（精裝）950城開(kāi)國(guó)際2006.21057512159760錦盈大廈2008.51048816361（精裝）260融寓2008.212057159228501、類(lèi)比個(gè)案平均月銷(xiāo)量為750-950，銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，因此單個(gè)項(xiàng)目去化量不易期望過(guò)高！2、同一項(xiàng)目里，辦公物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格要低于住宅物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格20%左右。3、功能變異（多為居住功能）的辦公物業(yè)售價(jià)及銷(xiāo)售周期均優(yōu)于辦公功能的物業(yè)。類(lèi)比個(gè)案分析業(yè)主目標(biāo)1,500,000,000東渡09年度銷(xiāo)售目標(biāo)快速啟動(dòng)銷(xiāo)售，短期清盤(pán)業(yè)主目標(biāo)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)自身情況潛在政策風(fēng)

6、險(xiǎn)本案綜合發(fā)展考量【鎖定辦公】功能定位3Part前文所述，市場(chǎng)上辦公物業(yè)有功能變異先例，而本案也具備功能變異的可能性，故在此節(jié)，我們對(duì)本案的功能定位進(jìn)行充分思考，以確定本案最終對(duì)外銷(xiāo)售的功能定位OR？商業(yè)SOHO辦公OR思考一：優(yōu)點(diǎn)：1、位于新街口商圈，受其輻射影響，就地段而言，具有一定的商業(yè)氛圍。2、物業(yè)位于建筑的裙樓，具備商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值3、作為商業(yè)出售，更能體現(xiàn)和提升物業(yè)價(jià)值問(wèn)題點(diǎn)：1、物業(yè)位于建筑的2-5樓，無(wú)獨(dú)立的入口及獨(dú)立的交通體系，不利于商業(yè)運(yùn)營(yíng)，如定位商業(yè)功能，需要進(jìn)行硬體改造，將正面入口作為獨(dú)立的商業(yè)入口，增加2-5層的獨(dú)立交通電梯，且單位面積過(guò)大，需要進(jìn)行二次分割，這些均牽涉到

7、規(guī)劃部門(mén)、房管部門(mén)、全體業(yè)主的協(xié)調(diào)問(wèn)題及改造投入的問(wèn)題。2、除了硬體改造外，需通過(guò)商業(yè)主題定位，招商及運(yùn)營(yíng)方能體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，提升售價(jià)空間，目前并未聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行此項(xiàng)專業(yè)工作，前期投入較大，且運(yùn)作周期較長(zhǎng)，與本案目標(biāo)相悖；商業(yè)思考二：居住功能優(yōu)點(diǎn)：1、層高4.8米，具有定位SOHO的優(yōu)勢(shì)條件，2、SOHO產(chǎn)品單戶面積較小，具有商住兩用的功能，可擴(kuò)大潛在客戶需求量。3、銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售周期均優(yōu)于辦公功能問(wèn)題點(diǎn)：1、產(chǎn)權(quán)分割，單位面積縮小，時(shí)間周期的問(wèn)題2、增加衛(wèi)生間及管道，可行性、投入、時(shí)間的問(wèn)題SOHO思考三：辦公優(yōu)點(diǎn)：1、位于新街口商圈，地理位置絕佳，具有較為穩(wěn)定的市場(chǎng)需求。2、現(xiàn)房銷(xiāo)售，不需

8、要較大的工程改造，可以實(shí)現(xiàn)即時(shí)銷(xiāo)售。3、本項(xiàng)目層高4.8米，可以由業(yè)主自由設(shè)置上下層空間，4、已入住的辦公企業(yè)可成為潛在客群，利于增加去化機(jī)會(huì)。問(wèn)題點(diǎn)：1、本項(xiàng)目得房率明顯低于同類(lèi)辦公產(chǎn)品。2、辦公物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格不及住宅及商業(yè)，市場(chǎng)存量大，去化難度大辦公比較結(jié)論改造難度改造費(fèi)用改造時(shí)間售前投入籌備周期銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售周期商業(yè)大多長(zhǎng)大長(zhǎng)高中SOHO大多長(zhǎng)較大長(zhǎng)中短辦公小少短小短低中比較得知：商業(yè)和SOHO雖然能夠帶來(lái)交大的經(jīng)濟(jì)收益，但是存在較大的改造難度，較多的改造費(fèi)用以及相當(dāng)長(zhǎng)的準(zhǔn)備時(shí)間，這與本案的銷(xiāo)售目標(biāo)相悖，因此，本案排除功能定位為商業(yè)或者SOHO的可能，將功能定位為辦公。辦公【超值引爆】核心

9、策略4Part競(jìng)爭(zhēng)激烈，潛在威脅大體量小，擱置時(shí)間長(zhǎng)，綜合競(jìng)爭(zhēng)力弱如何能達(dá)到短期清盤(pán)？市場(chǎng)產(chǎn)品超值引爆，奪取份額超值單價(jià)總價(jià)控制主要考慮因素:本案價(jià)格定位：4、項(xiàng)目自身情況及銷(xiāo)售目標(biāo)（土地年限、得房率等）2、本案已售物業(yè)二手房售價(jià)情況1、類(lèi)比個(gè)案銷(xiāo)售單價(jià)比較3、本案已售物業(yè)租金情況項(xiàng)目中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)天正湖濱虹橋新城市廣場(chǎng)城開(kāi)國(guó)際錦盈大廈融寓辦公物業(yè)成交均價(jià)（元/）10387112047224105751048812037住宅類(lèi)物業(yè)成交單價(jià)（元/）122501389415221（精裝）1215916361（精裝）15988類(lèi)比個(gè)案銷(xiāo)售價(jià)格情況根據(jù)主要個(gè)案項(xiàng)目?jī)r(jià)格來(lái)看，毛坯產(chǎn)品主力價(jià)格范圍在1000

10、0-12500元/左右，同一項(xiàng)目里面辦公物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格要低于住宅物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格20%左右。本案已售上部公寓二手房售價(jià)情況面積房型樓層裝修情況總價(jià)單價(jià)38M22房1廳6精裝53萬(wàn)1394738.10M22房1廳34簡(jiǎn)裝49萬(wàn)1289556.30M22房1廳16精裝91萬(wàn)1625052M22房1廳18精裝76萬(wàn)1461538M23房2廳35精裝58萬(wàn)1526345.37M22房1廳21精裝68萬(wàn)1511152M22房1廳28毛坯70萬(wàn)1346238M22房1廳31毛坯48萬(wàn)1263245.37M22房1廳20精裝69萬(wàn)1533346.23M21房1廳30毛坯62萬(wàn)1347847.76M21房1廳2

11、6精裝64.40萬(wàn)1341647M22房1廳12精裝73.80萬(wàn)15702精裝修主力售價(jià)范圍在1.35-1.55萬(wàn)元/之間，毛坯在1.2-1.3萬(wàn)元/之間。本案已售公寓租金情況:房型面積樓層裝修情況價(jià)格平均單價(jià)（元/*天）2室2廳1衛(wèi)45.3731精裝2600元/月1.912室1廳1衛(wèi)56.3026簡(jiǎn)裝2600元/月1.542室1廳1衛(wèi)4728簡(jiǎn)裝2500元/月1.772室1廳1衛(wèi)569精裝3200元/月1.92室1廳1衛(wèi)4721簡(jiǎn)裝2500元/月1.772室2廳1衛(wèi)4422精裝2500元/月1.92室1廳1衛(wèi)5218精裝2800元/月1.792室1廳1衛(wèi)4814精裝2500元/月1.752室

12、1廳1衛(wèi)47.510精裝3200元/月2.252室1廳1衛(wèi)5224精裝3000元/月1.92雖然為公寓，但部分功能仍做為辦公之用，主力租金范圍在1.75-2.25元/*天之間。重點(diǎn)個(gè)案基礎(chǔ)指標(biāo)對(duì)比分析項(xiàng)目名稱剩余土地年限主力戶型面積是否挑高平均得房率中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)42年55-65、145-160否68%天正湖濱45年50-65，140-220 否69%虹橋新城市廣場(chǎng)33年50 否66城開(kāi)國(guó)際42年190-220否66%錦盈大廈35年80左右否68融寓46年50-80否70本案競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)定1.從主力戶型面積來(lái)看，重點(diǎn)個(gè)案中小戶型為主，因?yàn)槊娣e的降低并未降低高端寫(xiě)字樓的品質(zhì)；而且通過(guò)縮小戶型分割面積，

13、可以達(dá)到提高銷(xiāo)售速度，縮短銷(xiāo)售周期，控制總價(jià)，拉伸項(xiàng)目單價(jià)的目的，有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。2.與重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案相比，本案的物業(yè)類(lèi)型、層高具有一定優(yōu)勢(shì)；但本案的土地年限面積、以及得房率方面在各案中處于明顯劣勢(shì)。（1）周邊項(xiàng)目的售價(jià)情況（周邊個(gè)案售價(jià)在10000-12000元/之間）通過(guò)市場(chǎng)比較法，測(cè)算本項(xiàng)目的售價(jià)在10000-11000元/之間；（2）本案已售物業(yè)二手房售價(jià)情況（二手毛坯在1.2-1.3萬(wàn)元/之間）前文中已闡述，同一項(xiàng)目里面辦公物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格要低于住宅物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格20%左右。本案住宅性質(zhì)毛坯二手房屋售價(jià)在1.2-1.3萬(wàn)元/之間，則本案辦公用房售價(jià)在10000-10500元/之

14、間；（3）本案已售物業(yè)租金情況（主力租金范圍在1.75-2.25元/*天之間）利用預(yù)估投資回報(bào)率，測(cè)算出項(xiàng)目售價(jià)在8000-10500元/之間（4）本案自身及目標(biāo) 產(chǎn)品擱置時(shí)間長(zhǎng)，雖然為挑高4.8米，但土地年限較少，得房率過(guò)低，結(jié)合本案短期清盤(pán)的目標(biāo)，比較合理在10000元/左右。充分考慮以上因素：建議本案現(xiàn)時(shí)入市均價(jià)不應(yīng)超過(guò)10000元/。價(jià)格定位建議:產(chǎn)品分割建議50m2左右的主力面積100m2左右的主力面積僅獻(xiàn)40位，為贏而來(lái)=成長(zhǎng)型商務(wù)空間整合營(yíng)銷(xiāo)解決方案 =營(yíng)銷(xiāo)策略篇挖掘價(jià)值6 大價(jià)值體系描述客群營(yíng)銷(xiāo)策略階段推廣4 雙眼睛看客戶三線運(yùn)作3步之間，步步為贏【6大價(jià)值體系】挖掘價(jià)值1Pa

15、rt區(qū)位價(jià)值空間價(jià)值配套價(jià)值新街口9.6m挑高大堂4.8m挑高空間稀缺價(jià)值全玻璃幕墻立面僅40席50-280 彈性面積投資價(jià)值總價(jià) 50-280萬(wàn)現(xiàn)房?jī)r(jià)值即買(mǎi)即住9部高速電梯6 大 價(jià) 值 體 系項(xiàng)目利益點(diǎn)梳理新街口 層高4.8米 50-280 僅40席 即買(mǎi)即得 天之都大廈R新街口 層高4.8米 50-280彈性商務(wù)空間中心定位梳理6大價(jià)值體系核心價(jià)值現(xiàn)房稀缺挑高空間高標(biāo)配套總價(jià)優(yōu)勢(shì)是中心，但空間形態(tài)限制了中心的氣勢(shì) /外立面現(xiàn)代豪華，但陳舊的內(nèi)部裝修限制了項(xiàng)目的氣質(zhì) /雖然是現(xiàn)房，但損失了后續(xù)可使用時(shí)間 /雖然有挑高大堂，但得房率受到極大影響 /雖然面積控制較小，但物業(yè)服務(wù)限制了產(chǎn)品的精致

16、感6大價(jià)值體系中任何單一的賣(mài)點(diǎn)都不足以演化成核心價(jià)值嘗試 從客戶需求出發(fā)【4雙眼睛看客戶】客戶定位2Part從 6F-36F已入住業(yè)主 看2-5F客戶6F-36F 已入住業(yè)主以婚慶公司、旅游公司、外貿(mào)公司裝飾公司、女子美容美體會(huì)所等工作室、小型文化服務(wù)類(lèi)商務(wù)公司 為主客戶特征之一展示空間文化/服務(wù)類(lèi)客戶他們從本案獲得從 地段層面 看客戶全市型客戶特征之二周邊的商業(yè)配套對(duì)商務(wù)配套的依賴性他們從本案獲得 50 -280 面積面較廣，可分3-4段式針對(duì)性市場(chǎng)攻擊從 戶型層面 看客戶小戶型投資/小型公司自用辦公大戶型/整層中型公司自用辦公客戶特征之三多層次、個(gè)性化對(duì)現(xiàn)金流的掌控意識(shí)較強(qiáng)從戶型層面看客戶

17、多元化的經(jīng)營(yíng)選擇他們從本案獲得從 總價(jià)層面 看客戶客戶特征之四投資氣質(zhì)順暢的現(xiàn)金流他們從本案獲得從 總價(jià)層面 看客戶客戶總定位他們是投資者，有閑散資金在目前的市場(chǎng)情勢(shì)下他們更看重項(xiàng)目的長(zhǎng)線投資價(jià)值因此他們更注重地段資源的稀缺性他們是自用者，幾年的事業(yè)運(yùn)營(yíng) 有了一定資金基礎(chǔ)在市場(chǎng)高租金的震懾下買(mǎi)樓創(chuàng)業(yè)一直是他們的夢(mèng)想因此他們一直在尋找一幢合適的寫(xiě)字樓他們將這里作為事業(yè)上升的中轉(zhuǎn)站在這里，將事業(yè)再創(chuàng)高峰他們是思變的群體。他們不甘于為人掌控，財(cái)務(wù)自由一直是他們的理想境界他們善于在牛市中乘風(fēng)破浪，更善于在熊市中逆風(fēng)飛揚(yáng)這里是他們的事業(yè)跳板，這里更是他們的創(chuàng)富基地贏家R他們視 創(chuàng)造 利潤(rùn) 為目標(biāo)，他們天

18、生為 贏 而生我們稱他們?yōu)閺?利益點(diǎn) 到 核心價(jià)值點(diǎn) 新 街 口 層 高 4.8 米 50 280 僅 40 席 即 買(mǎi) 即 得 贏中心贏空間贏時(shí)間贏價(jià)值贏機(jī)會(huì)&贏SLOGAN 建議贏中心 贏空間 贏現(xiàn)在【三線運(yùn)作】營(yíng)銷(xiāo)策略3Part再次審視項(xiàng)目40套商務(wù)空間少量產(chǎn)品繼04年銷(xiāo)售掉800套商住空間后的余量產(chǎn)品小盤(pán)尾盤(pán)+三大營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)守正出奇游 擊 戰(zhàn)地 雷 戰(zhàn)暗 戰(zhàn)&游擊戰(zhàn)地雷戰(zhàn)暗戰(zhàn)以掃樓為主要形式，以業(yè)務(wù)員為單位，在市中心各寫(xiě)字樓，游擊作戰(zhàn)以銷(xiāo)售物料、禮品為主要道具，配合銷(xiāo)售說(shuō)辭隨時(shí)關(guān)注高空媒體的檔期，伺機(jī)進(jìn)行高空引爆（如戶外看板、寫(xiě)字樓框架等）以直效性的DM直郵廣告、短信、報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)軟文等，進(jìn)

19、行線下攻擊【步步為贏】階段推廣4Part營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)推廣渠道活動(dòng)8月9月10月7/20-7/31暗線深耕高調(diào)突圍口碑清盤(pán)以老業(yè)主運(yùn)營(yíng)、網(wǎng)絡(luò)軟文、直郵、派單等線下渠道為主必備條件產(chǎn)品優(yōu)化、包裝完成各媒體發(fā)布檔期預(yù)定完成90%去化有客戶基礎(chǔ)以高炮、網(wǎng)絡(luò)硬廣、寫(xiě)字樓框架、報(bào)紙信息欄廣告為主以短信派單為主掃樓（鼓樓/山西路/新街口）“贏家計(jì)劃”之“理財(cái)講座”（本案大堂）銷(xiāo)售促銷(xiāo)活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)：突出總價(jià)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)攻擊（軟文）時(shí)間7/208/31營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)以線下為主項(xiàng)目蓄勢(shì)第一階段：暗線深耕小眾：車(chē)主/企業(yè)主/銀行金卡帳單直郵掃樓：產(chǎn)品優(yōu)化、現(xiàn)場(chǎng)包裝、銷(xiāo)售道具東渡業(yè)主數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品優(yōu)化走廊墻壁壁紙修繕走廊頂部重新

20、粉刷入戶門(mén)及鎖的更換地面衛(wèi)生清潔水晶吊燈需清洗及照明的增強(qiáng)大堂水牌形象的優(yōu)化室內(nèi)衛(wèi)生清潔室內(nèi)外窗戶的清潔室內(nèi)管道的處理優(yōu)化室內(nèi)欄桿的優(yōu)化折頁(yè)C1：中心核動(dòng)力，新街口臻藏40席Center nuclear-powered,40 collected by new streetC2：空間疊加力，4.8m有大利益Space cumulate-powered,4.8m with great behalfC3：現(xiàn)房增值力，即買(mǎi)即住house increment-powered,reside at once as long as buyingC4：資本加速力，總價(jià)50萬(wàn)起的財(cái)富贏家Principal spe

21、edup-powered,fortune winner with 500000售樓處裱板大堂吊幔戶外陣地羅馬旗羅馬旗樓幅樓幅戶外：整合全市性短期高炮資源，伺機(jī)發(fā)布網(wǎng)絡(luò)：突出總價(jià)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)攻擊（橫幅）時(shí)間09年9/110/15營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)第二階段：滿城風(fēng)雨寫(xiě)字樓框架廣告報(bào)紙信息欄、南京樓市投資理財(cái)講座高炮高炮高炮搜房網(wǎng) Banner建議樓宇媒體示意軟文炒作總價(jià)50萬(wàn)起，做新街口的高薪房東4.8m魔術(shù)空間，成就新街口的少數(shù)派贏家活動(dòng)贏家講壇 之 天之都投資計(jì)劃以DM或短信形式進(jìn)行預(yù)約經(jīng)過(guò)確認(rèn)后在本案的一樓大堂選擇周末將本案的增值潛力、資金回報(bào)以理性分析打動(dòng)客戶老客戶運(yùn)營(yíng)(CRM)：老帶新促銷(xiāo)掃樓時(shí)間時(shí)間0909年年10/1610/3110/1610/31營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)尾盤(pán)去化尾盤(pán)去化第三階段：口碑清盤(pán)小眾：車(chē)主/企業(yè)主/銀行金卡帳單直郵短信廣告THE ENDTHE ENDTHANKSTHANKS