1、引引 言言 城市綜合體 就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。什么是城市綜合體？什么是城市綜合體？LIAN CHENG INTERNATIONALBUSINESS CENTER城市從中心開始城市從中心開始Liancheng International走訪一圈濟南市走訪一圈濟南市便知道了便知道了連城國際連城國際的意義的意義何為城市中心何為城市中心王府井大街王府井大街天津和平路天津和平路 成都春熙路成都春熙路 重慶解放碑重慶解放碑 上海南京路上海南京路

2、 重慶觀音橋重慶觀音橋 香港銅鑼灣香港銅鑼灣 香榭大道香榭大道 臺北西門町臺北西門町 廣州天河城廣州天河城 北京長安街北京長安街三亞三亞 解放路解放路哈爾濱中央大街哈爾濱中央大街長沙黃興街長沙黃興街武漢江漢路武漢江漢路南京湖南路南京湖南路大連天津街大連天津街杭州延安路杭州延安路項目報告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項目報告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項目界定綜合體解構(gòu)地塊解析區(qū)位分析項目歸類市場分析項目定位推廣核心項目表現(xiàn)宏觀市場區(qū)域市場濟南商業(yè)市場主題定位人群定位業(yè)態(tài)定位商品定位運營模式A A地塊地塊CC地塊地塊細分市場廣告策略主題推廣產(chǎn)品定位整體定位商業(yè)研判地地 塊塊 解解 析析項目指標(biāo)項目指標(biāo)A A、CC地塊位于經(jīng)十路、

3、經(jīng)七路與緯十二路交叉地塊位于經(jīng)十路、經(jīng)七路與緯十二路交叉口，占地約口，占地約1230012300B B 為為期期ACDACD為為期期總建筑面積約14萬平米 A地塊地上總建筑面積30854，地面停車位16個，地下停車位309個 C地塊地上總建筑面積24970，地面停車位16個，地下停車位379個 項目指標(biāo)項目指標(biāo)分期開發(fā)指標(biāo)分期開發(fā)指標(biāo)分期地塊時間用地建面地上/下一 期B2008年二 期A2010年5572 39828 地上30854地下8974C2011年674935530 地上24970地下10560D2011年483611348 地上7659地下3689項目四邊項目四邊用地現(xiàn)狀：形狀不規(guī)則

4、、內(nèi)部不平整、地塊小而分用地現(xiàn)狀：形狀不規(guī)則、內(nèi)部不平整、地塊小而分散；西、北、南為交通樞紐，東為市政道路散；西、北、南為交通樞紐，東為市政道路北：新中會（綜合體）、銀座歌唱家北：新中會（綜合體）、銀座歌唱家西：銀座中心西：銀座中心南：誠基、綠地商業(yè)項目南：誠基、綠地商業(yè)項目東：規(guī)劃拓寬的緯九路東：規(guī)劃拓寬的緯九路區(qū)區(qū) 位位 分分 析析區(qū)位屬性區(qū)位屬性項目地處緯十二路與市區(qū)內(nèi)兩大交通樞紐交叉位置，在項目地處緯十二路與市區(qū)內(nèi)兩大交通樞紐交叉位置，在濟南市認知度很高，緯十二路俗稱十二馬路濟南市認知度很高，緯十二路俗稱十二馬路本地塊是市中區(qū)與槐蔭區(qū)交叉位置，人流量很大 新建的銀座中心是濟南市最大的銀

5、座，商業(yè)體量14萬左右 項目所在地有22路公交車途徑此地，日載客10萬多人項目交通項目交通項目位于地鐵項目位于地鐵2 2、3 3號線交叉位置，是市區(qū)內(nèi)交通核心地區(qū)號線交叉位置，是市區(qū)內(nèi)交通核心地區(qū)地鐵最大效用在于將原來市區(qū)內(nèi)平面交通轉(zhuǎn)換為立體縱向型交通，即樹形交通項目交通項目交通項目周邊車輛統(tǒng)計：共有項目周邊車輛統(tǒng)計：共有2222路公交車，總數(shù)如下表：路公交車，總數(shù)如下表：經(jīng)十路雙向16車道經(jīng)七路雙向8車道緯十二路雙向6車道周邊建筑周邊建筑項目小結(jié)項目小結(jié)本項目本項目SWOT分析分析優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢區(qū)位優(yōu)勢：本項目所在的緯十二路是槐蔭區(qū)的一級商業(yè)中心該區(qū)的城市功能擬為大型商業(yè)、商務(wù)、文化中心區(qū)

6、，其商業(yè)功能功能得到進一步加強，成為槐蔭區(qū)城市生活的核心區(qū)。交通及人氣優(yōu)勢：經(jīng)十路、經(jīng)七路是濟南市區(qū)交通大動脈，本項目位于兩大動脈上，為本項目帶來大量的人流、人氣 租售模式多樣化：作為連城置業(yè)自主開發(fā)的商業(yè)樓盤，本項目具備租賃、出售、自營、合作等多種商業(yè)租售模式，這種多樣化的模式區(qū)別于銀座中心的純租賃模式，將風(fēng)險降低最小化 地塊分散：分割過多將導(dǎo)致商業(yè)不集中，人流分散不利于商業(yè)氛圍的養(yǎng)成 工期過長：過長的工期不利于周邊消費群體消費習(xí)慣的形成，后期項目運營后市場壓力加大 體量小：相對于周邊商業(yè)項目來講商業(yè)體量過小，實力弱 運營瓶頸：作為開發(fā)商我們沒有太多商業(yè)運營的經(jīng)驗，這將導(dǎo)致后期運營出現(xiàn)很多問

7、題項目小結(jié)項目小結(jié)本項目本項目SWOT分析分析機會機會威脅威脅政府規(guī)劃：政府對十二馬路的規(guī)劃是要將傳統(tǒng)意義的老商圈西市場與新的商業(yè)項目連接起來打造濟南的商業(yè)金街 西客站：西客站高鐵通車，整個濟南的交通重心都將移到濟南的西部，將帶來巨大的人流、車流 銀座中心人氣拉動：借力知名商業(yè)項目，形成商業(yè)核心區(qū)，打造一個商業(yè)中心區(qū) 經(jīng)十路經(jīng)七路兩條大動脈的帶動：兩大交通大動脈的帶動，優(yōu)勢的車流、人流方向、站牌這些優(yōu)勢組合給國際項目帶來大量的人氣和商業(yè)氛圍 銀座中心的強大吸力：銀座作為山東省零售行業(yè)的領(lǐng)跑者，其強大的商業(yè)運營能力及品牌價值遠遠超過連城國際 競爭對手多：銀座、新中會、美樂匯以及誠基、泉景、綠地商

8、業(yè)項目供應(yīng)量膨脹，商業(yè)項目泡沫：在售商業(yè)樓盤及潛在商業(yè)項目的數(shù)量及總量都很多，增長率超過市場的正常容量，項目的招商和銷售有較大的壓力。項目歸類項目歸類項目歸類項目歸類本項目是含有多種物業(yè)的城市綜合體本項目是含有多種物業(yè)的城市綜合體理由一理由一酒店、寫字樓、公寓、百貨、酒店、寫字樓、公寓、百貨、KTVKTV、電玩、電玩、國際影院、餐飲等于一體國際影院、餐飲等于一體理由二理由二項目位于政府規(guī)劃的十字商業(yè)區(qū)中心位置項目位于政府規(guī)劃的十字商業(yè)區(qū)中心位置本案位置本案位置目前經(jīng)十路緯十二路十字金街初具規(guī)模橫向以經(jīng)十路大動脈為主軸，以酒店、餐飲、金融等服務(wù)業(yè)為主要業(yè)態(tài)縱向以緯十二路為主軸，以銀座中心、新中會

9、（規(guī)劃）、連城國際、誠基、綠地商業(yè)、美樂匯等新興高品質(zhì)商業(yè)項目務(wù)業(yè)為主要載體理由三理由三本案商業(yè)、商務(wù)業(yè)態(tài)可不依賴居住而存在本案商業(yè)、商務(wù)業(yè)態(tài)可不依賴居住而存在截止目前，槐蔭區(qū)人口已達47.68萬；市中區(qū)人口已達71.36萬項目可直接輻射天橋、槐蔭、市中區(qū)理由四理由四本項目是區(qū)域型商業(yè)中心本項目是區(qū)域型商業(yè)中心項目報告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項目報告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項目界定綜合體解構(gòu)地塊解析區(qū)位分析項目歸類市場分析項目定位推廣核心項目表現(xiàn)宏觀市場濟南商業(yè)市場區(qū)域市場主題定位人群定位業(yè)態(tài)定位樓層定位運營模式A A地塊地塊CC地塊地塊細分市場廣告策略主題推廣產(chǎn)品定位整體定位商業(yè)研判視角一視角一城市綜合體不是城市混

10、合體城市綜合體不是城市混合體城市混合體城市混合體建筑是數(shù)量和種類上的積累綜合，這種綜合不構(gòu)成新的系統(tǒng)產(chǎn)生，局部的增減無關(guān)整體大局城市綜合體城市綜合體建筑綜合體意味著多種功能共存于同一空間，而且具有某種內(nèi)在的聯(lián)系，從而作為一個整體而存在。它是多種不同使用功能的綜合，建筑內(nèi)部所包含的多種功能相互補充，從而形成獨立的功能體系視角二視角二都市綜合體價值平臺都市綜合體價值平臺城市綜城市綜合體合體住住宅宅酒酒店店公公寓寓辦辦公公購購物物旅旅游游視角三視角三住住宅宅酒酒店店公公寓寓辦辦公公購購物物旅旅游游綜合體的人流價值鏈關(guān)系綜合體的人流價值鏈關(guān)系高消費人流資源平臺穩(wěn)定消費群穩(wěn)定消費人群資源平臺商務(wù)租客商務(wù)

11、消費旅游租客資源平臺高消費人群商務(wù)消費視角四視角四城市綜合體的特征城市綜合體的特征城市綜合體城市綜合體高可達性高密度，集約性整體統(tǒng)一性功能復(fù)合性土地使用均衡性 空間連續(xù)性內(nèi)外部聯(lián)系完整性巨大的社會效應(yīng)/升值潛力豐富的業(yè)態(tài)多種建筑形態(tài)大體量的物業(yè)完善的配套設(shè)施比較因素綜合體物業(yè)單功能物業(yè)功能復(fù)合性、適應(yīng)性單一性區(qū)位一般在城市核心區(qū)域根據(jù)功能確定建筑形式多樣化單一投資風(fēng)險較小較大總投資一般較大相對較小經(jīng)濟風(fēng)險較大較小客戶來源具有自我寄生功能部分來自于內(nèi)部全部來自于外部客戶活動體驗式的目的性的客戶綜合使用成本較小較大視角五視角五綜合體與一般物業(yè)比較綜合體與一般物業(yè)比較項目報告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項目報告結(jié)構(gòu)

12、思路導(dǎo)圖項目界定綜合體解構(gòu)地塊解析區(qū)位分析項目歸類市場分析項目定位推廣核心項目表現(xiàn)宏觀市場區(qū)域市場濟南商業(yè)市場主題定位人群定位業(yè)態(tài)定位樓層定位運營模式A A地塊地塊CC地塊地塊細分市場廣告策略主題推廣產(chǎn)品定位整體定位商業(yè)研判市場分析市場分析人口概況人口概況全市常住人口為681.40萬人，十年共增加了89.23萬人。增長15.07%，年平均增長1.41%。全市常住人口中共有家庭戶201.26萬戶，家庭戶人口為599.36萬人，平均每個家庭戶的人口為2.98人，比2000年第五次全國人口普查的3.22人減少了0.24人。宏觀經(jīng)濟分析宏觀經(jīng)濟分析濟南濟南經(jīng)濟高速發(fā)展，2007年以來，我市經(jīng)濟平均每年

13、增長339.125億元2007-2010年濟南市GDP總量平均每年增長13.4%，保障了十二五規(guī)劃的增長速度經(jīng)濟概況經(jīng)濟概況濟南市濟南市GDPGDP總量變化總量變化經(jīng)濟概況經(jīng)濟概況經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)保持高速增長勢頭人均GDP達到中等發(fā)達國家城市的水平整個房地產(chǎn)市場的需求得到長期、強有力的支持濟南市歷年來人均濟南市歷年來人均GDP比較比較經(jīng)濟概況經(jīng)濟概況2010年1-10月全社會實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資1531.7億元，房地產(chǎn)投資額達到410.40億元，同比增長50%。房地產(chǎn)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例上漲為26.79%。房地產(chǎn)投資大幅增長的主要推手是棚戶區(qū)改造。濟南市固定資產(chǎn)投資情況濟南市固定資產(chǎn)投資

14、情況經(jīng)濟概況經(jīng)濟概況與2009年同期相比，對外貿(mào)易有所增長，2010年1010月份，全市對外貿(mào)易完成進出口總值59.05億美元，同比增長24.7%。其中，進口27.09億美元，同比增長22.0%；出口32億美元，同比增長27.1%。外貿(mào)出口增長明顯，內(nèi)資企業(yè)仍是出口的主力軍，外資企業(yè)增幅高于內(nèi)資企業(yè)。濟南市對外貿(mào)易濟南市對外貿(mào)易經(jīng)濟概況經(jīng)濟概況濟南市人均可支配收入穩(wěn)步增長。2010年濟南市城市居民人均可支配收入達到25300.00元，增長11.4%。濟南市居民生活和消費水平濟南市居民生活和消費水平經(jīng)濟概況經(jīng)濟概況截止2010年10月，全市地方財政一般預(yù)算收入完成226.7億元，同比增長24.7

15、%，其中稅收占財政總收入的53.2%，同比增長5.5%。2010濟南市圍繞“轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、促增長、惠民生、保穩(wěn)定“的中心任務(wù)，全市財政收入節(jié)節(jié)攀升。截止2010年10月實現(xiàn)地域財政收入949.2億元，為2011年經(jīng)濟的發(fā)展提供有力保障。”濟南市地域性財政收入濟南市地域性財政收入經(jīng)濟概況經(jīng)濟概況截止2010年10月，全市各項存貸款余額7429.5億元，比年初增長16.8%。其中全市居民儲蓄存款余額2116.6億元，比年初增長10.7%。自2010年以來國家連續(xù)采取一系列貨幣政策，使2010年各項存款余額有所增加。人民幣各項貸款余額627.8億元，比年初增長9.9%。濟南市各項存、貸款余額情況對

16、比濟南市各項存、貸款余額情況對比房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資2010年前三季度，濟南市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長趨勢，據(jù)濟南市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資371.2億元，同比增長47.2%；其中住宅投資完成269.7億元，同比增長41.4%。房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)濟南市房地產(chǎn)開發(fā)情況對比濟南市房地產(chǎn)開發(fā)情況對比房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)銷售20101-8月濟南市商品房銷售面積為281.8萬平方米，同比增長5.2%；商品房銷售金額為177.4億元，同比增長42.9%商業(yè)市場快速啟動，消費總量保持高速增長 零售商業(yè)面積與消費總量同步增長 居民收入及消費支出能力增長潛力巨大 整體城市商業(yè)發(fā)展與消費

17、增長匹配 收入與消費的增長及消費習(xí)慣的變化將帶來商業(yè)質(zhì)和量新需求 房地產(chǎn)投資勢頭較猛，增長速度較快 整體開發(fā)規(guī)模不大，新項目供應(yīng)數(shù)量有限 房地產(chǎn)市場需求仍然旺盛，仍沒達到成熟期 商用物業(yè)比重逐漸加大 商品房價格水平偏低，未來有較大增長空間綜上分析綜上分析房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析濟南整體商業(yè)市場濟南整體商業(yè)市場研究范圍研究范圍研究范圍確定前提：本項目商業(yè)發(fā)展初步定位規(guī)模大于3萬平米（社區(qū)型商業(yè)平均規(guī)模）檔次中高檔中檔綜合性業(yè)態(tài)豐富，由主力店+次主力店+精品店組成重點區(qū)域：高新區(qū)、歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)重點業(yè)態(tài)：百貨、購物中心、商超及家電賣場商業(yè)規(guī)模：10000平米以上重點參數(shù)：供應(yīng)量、售價、

18、租金、空置率等濟南整體商業(yè)市場濟南整體商業(yè)市場商業(yè)發(fā)展史商業(yè)發(fā)展史濟南市商業(yè)發(fā)展歷史濟南市商業(yè)發(fā)展歷史濟南商業(yè)市場濟南商業(yè)市場濟南市商業(yè)項目一覽表濟南市商業(yè)項目一覽表濟南商業(yè)市場濟南商業(yè)市場濟南市商業(yè)項目一覽表濟南市商業(yè)項目一覽表濟南商業(yè)市場濟南商業(yè)市場濟南市商業(yè)項目一覽表濟南市商業(yè)項目一覽表濟南商業(yè)市場濟南商業(yè)市場濟南商業(yè)市場濟南商業(yè)市場濟南商業(yè)市場濟南商業(yè)市場市級商圈市級商圈濟南商業(yè)市場濟南商業(yè)市場市級商圈市級商圈濟南商業(yè)市場濟南商業(yè)市場次級商圈次級商圈濟南商業(yè)市場濟南商業(yè)市場次級商圈次級商圈濟南商業(yè)市場濟南商業(yè)市場次級商圈次級商圈濟南商業(yè)市場濟南商業(yè)市場商業(yè)運營情況（營業(yè)額）商業(yè)運營情況

19、（營業(yè)額）濟南商業(yè)市場濟南商業(yè)市場商業(yè)運營情況（租金）商業(yè)運營情況（租金）商業(yè)運營情況（營業(yè)額）商業(yè)運營情況（營業(yè)額）濟南商業(yè)市場濟南商業(yè)市場濟南商業(yè)市場濟南商業(yè)市場市場分布市場分布市中心大型綜合商業(yè)分布過度集中，競爭激烈商圈格局存在變數(shù)，在城市發(fā)展的新興區(qū)域形成新商圈將有一定機會市場表現(xiàn)市場表現(xiàn)價格較為理性，近幾年波動較小近幾年租金整體水平較為穩(wěn)定，但區(qū)域和商圈只見租金差異較大大型大型綜合商業(yè)空置率較低市場供應(yīng)市場供應(yīng)大型商業(yè)人均占有面積低于一線城市，未來有上升空間，另一方面，核心商圈大型商業(yè)供應(yīng)過剩，未來競爭將進一步加劇目前商業(yè)業(yè)態(tài)為百貨和超市為主，業(yè)態(tài)較為單一市場趨勢市場趨勢業(yè)態(tài)趨于多元

20、化檔次逐步提升國際零售商、品牌進入特色商業(yè)將具備更高的競爭力配合城市發(fā)展配合城市發(fā)展利用趨于社區(qū)商業(yè)發(fā)展機會利用趨于社區(qū)商業(yè)發(fā)展機會避免激烈競爭，細分市場避免激烈競爭，細分市場提升檔次、特色化提升檔次、特色化發(fā)展復(fù)合型商業(yè)發(fā)展復(fù)合型商業(yè)引入新品牌引入新品牌多元化多元化區(qū)域市場區(qū)域市場濟南商圈分布濟南商圈分布西部商業(yè)處于起步階段，需要西部商業(yè)處于起步階段，需要5-105-10年的培養(yǎng)年的培養(yǎng)西部商業(yè)市場西部商業(yè)市場本項目所在區(qū)位是未來濟南西部經(jīng)濟發(fā)展的核心區(qū)域，處于西部商圈最中心。根據(jù)征募目前的規(guī)劃，隨著槐蔭區(qū)的進一步發(fā)展，西部商圈將逐漸形成：并依靠便利的交通條件將消費人流從西東、北、南的流動改

21、變?yōu)闁|、北、南西的流動緯十二路商業(yè)緯十二路商業(yè)緯十二路新建及籌建項目以商業(yè)綜合體為主要建筑模式，未來本區(qū)域商業(yè)發(fā)展將形成以銀座中心為核心輻射周邊3公里的一個商業(yè)核心區(qū)。屬于現(xiàn)存商圈的輻射商業(yè)密集度提高，脫離主商圈輻射新興活力商圈形成，與現(xiàn)存商圈競爭城市中心西移，形成新的都市級商圈現(xiàn)狀未來發(fā)展項目報告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項目報告結(jié)構(gòu)思路導(dǎo)圖項目界定綜合體解構(gòu)地塊解析區(qū)位分析項目歸類市場分析項目定位推廣核心項目表現(xiàn)宏觀市場區(qū)域市場濟南商業(yè)市場主題定位客戶定位業(yè)態(tài)定位樓層定位運營模式A A地塊地塊CC地塊地塊細分市場廣告策略主題推廣定位分析整體定位商業(yè)研判定位分析定位分析定位背分析定位背分析關(guān)于項目定位關(guān)于

22、項目定位商業(yè)定位背景商業(yè)定位背景：1、整個緯十二路新建及籌建項目除玫瑰坊外全部為高端商業(yè)綜合體2、由于考慮出售，所以業(yè)態(tài)定位上不能定位風(fēng)險高的、難于管理的業(yè)態(tài)；3、緯十二路在未來經(jīng)濟發(fā)展中具備區(qū)域經(jīng)濟中心的潛質(zhì)，周邊消費群體也會逐漸細分；市場細分市場細分：1、本區(qū)域缺乏定位經(jīng)濟且時尚的年輕人消費場所2、本區(qū)域擁有30多棟辦公樓以及2萬多年輕家庭；多所學(xué)校3、消費理念：時尚、潮流、經(jīng)濟且追求品牌打造稀缺型商業(yè)物業(yè)模式、細分緯十二路商業(yè)客戶群打造稀缺型商業(yè)物業(yè)模式、細分緯十二路商業(yè)客戶群商業(yè)盈利模式商業(yè)盈利模式功能種類模式一：酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓等各種功能均衡的發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核心

23、功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式酒店外包經(jīng)營-外包經(jīng)營外包經(jīng)營寫字樓銷售/出租銷售/出租出租銷售/出租商業(yè)自行經(jīng)營/出租銷售/出租自行經(jīng)營/出租自行經(jīng)營/出租公寓銷售/出租銷售/出租一般出租銷售/出租特征各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響，有可長期收益的，也有可短期回收資金的各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響全為出租或經(jīng)營，寫字樓、商場、公寓受酒店經(jīng)營情況影響較大各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響四種發(fā)展模式的盈利模式四種發(fā)展模式的盈利模式【獲利模式獲利模式】商業(yè)街銷售獲利，保留30-40%持續(xù)經(jīng)營獲利 商業(yè)商業(yè)

24、大部分出售和少量作為固定資產(chǎn)租賃獲利辦公辦公成功銷售獲利 公寓公寓外包經(jīng)營，長期持有獲利酒店酒店本案盈利模式本案盈利模式整體定位整體定位整體定位整體定位機遇，站在城市運營的高度去詮釋 都市商務(wù)政務(wù)區(qū)；都市時尚購物區(qū)；都市高檔居住區(qū)；都市休閑娛樂區(qū)；都市餐飲聚集區(qū)；城市中心在城市建設(shè)與發(fā)展中的作用與日俱增，城市生活呈多元化趨勢，建筑物的功能開始整合，人們開始講究城市空間與效率的利用以新都市主義的名義，以新都市主義的名義，打造打造濟南濟南的城市生活中心的城市生活中心整體定位整體定位新都市主義：創(chuàng)造出親切宜人的空間新都市主義：創(chuàng)造出親切宜人的空間和高品質(zhì)生活環(huán)境和高品質(zhì)生活環(huán)境 一站式的便利和滿足一

25、站式的便利和滿足 “新都市主義”強調(diào)以都市中心為工作生活的核心，重視在都市區(qū)域內(nèi)進行有效的合理的填補性開發(fā)利用，整合現(xiàn)代生活諸多要素，使“居住、工作、購物、休閑”等鏈接起來，構(gòu)成一個十分完善、便利、現(xiàn)代的生活空間，確保日常“工作、生活、商務(wù)、飲食、休閑、娛樂”在此范圍內(nèi)迅速得以解決，使現(xiàn)代人的生活需求和心理感受得到最大的保證和滿足。“個性、時代、效率個性、時代、效率”生活主張生活主張 占據(jù)城市資源交匯的核心地帶，縮短時間、交通成本，提升“機遇、情感”等概率。高標(biāo)準(zhǔn)生活，崇尚自然與城市的迅速融合高標(biāo)準(zhǔn)生活，崇尚自然與城市的迅速融合 “新都市主義”對自然的重視，對各個生活層面的高標(biāo)準(zhǔn)追求，使得生活

26、具備了自然與城市共同融合的特征，使人們可能同時實現(xiàn)社會和自然的回歸。追求成就感、時代進步追求成就感、時代進步 毗鄰都市而居，把握社會進步節(jié)奏，進而引發(fā)自我奮斗和追求的成就感，這是當(dāng)代人的主要精神和目標(biāo)所在。案名建議案名建議連城國際連城國際Liancheng InternationalLiancheng International公寓公寓鉑金公寓鉑金公寓商業(yè)商業(yè)SV樂膳坊樂膳坊寫字樓寫字樓精英領(lǐng)域精英領(lǐng)域潮百匯潮百匯注：注：SV-SV-是英文服務(wù)（是英文服務(wù)（serviceservice）的縮寫）的縮寫A地塊地塊C地塊地塊商業(yè)研判商業(yè)研判本案商業(yè)解構(gòu)本案商業(yè)解構(gòu)零售：餐飲：娛樂：酒店：其他50：

27、18：20：10%：2%連城國際商業(yè)連城國際商業(yè)主題商業(yè)街主題商業(yè)街商務(wù)型酒店商務(wù)型酒店服務(wù)型商業(yè)服務(wù)型商業(yè)零售餐飲娛樂餐飲客房足療洗浴其他主題定位主題定位專業(yè)特色街、精品商業(yè)街專業(yè)特色街、精品商業(yè)街A地塊為：特色餐飲娛樂街SV樂膳坊C地塊為：時尚精品購物街潮百匯地塊形式盈利模式利用精品商業(yè)街+主題式商業(yè)街兩者相輔相成。互為補充，互為利用。形成價值的互動。總計16778出售，7190持有經(jīng)營A約8275.8商業(yè)街90%出售，10%自有經(jīng)營C約15692商業(yè)街80出售，20自有經(jīng)營消解購物街單一功能,實現(xiàn)真正休閑聚會功能形成共同興趣人群的聚會交流地點客戶定位客戶定位客戶分析客戶分析本案客戶本案客

28、戶1、本地或外地老板2、企業(yè)中高層管理者3、企業(yè)白領(lǐng)4、個體經(jīng)營者5、公務(wù)員6、投資者1、都市新興白領(lǐng)2、周邊小區(qū)年輕人3、中學(xué)、大學(xué)生4、個體經(jīng)營者5、年輕公務(wù)員6、其他追求時尚人群購買物業(yè)客戶購買物業(yè)客戶消費類型客戶消費類型客戶主力客戶群主力客戶群主力目標(biāo)客戶群：都市新興白領(lǐng)消費習(xí)慣：他們有強烈的超前消費觀念，但商圈內(nèi)低端商業(yè)環(huán)境滿足不了他們對購物環(huán)境的高要求；低價商品提升不了他們得生活品質(zhì)，高價產(chǎn)品又無法承受其價格，總性價比太低。客戶來源：大多數(shù)來自槐蔭區(qū)部分來自市中區(qū)客戶單位：醫(yī)院、學(xué)校、私企、事業(yè)單位、個體等客戶關(guān)注點：商品價格、購物環(huán)境、潮流時尚、豐富的品類消費型主力客戶分析消費型

29、主力客戶分析主力客戶群主力客戶群都市新興白領(lǐng)分析都市新興白領(lǐng)分析客戶特征1、收入穩(wěn)定 2、工作忙碌 3、事業(yè)處于上升期價值觀1、講究生活便利 2、追求性價比消費特征1、消費周期短 2、消費頻率快支付能力和意愿1、根據(jù)個人喜好 2、有較好的支付能力制約消費因素1、區(qū)位及交通2、大額支付能力對本項目關(guān)注度關(guān)注度較高客戶溝通方向1、區(qū)位 2、性價比 3、購物環(huán)境4、商品品類F1沿街鋪面在轉(zhuǎn)角處可設(shè)置高檔餐飲主力店，拉動整體街區(qū)檔次;內(nèi)街部分及F2招商各地特色餐飲。業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位A地塊特色餐飲娛樂街地塊特色餐飲娛樂街SV樂膳坊樂膳坊A地塊商業(yè)整體以室內(nèi)娛樂為體驗點的，集購物（小部分）、特色餐飲、休閑

30、娛樂為一體的商業(yè)步行街 特色餐飲是本項目的成敗關(guān)鍵，一定特色餐飲是本項目的成敗關(guān)鍵，一定要突出特色也就是突出本項目的核心競要突出特色也就是突出本項目的核心競爭力，所以爭力，所以本案操作過程中一定要嚴(yán)格本案操作過程中一定要嚴(yán)格把關(guān)進場商家的質(zhì)量把關(guān)進場商家的質(zhì)量。業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位C地塊時尚精品購物街地塊時尚精品購物街潮百匯潮百匯 以品牌零售為帶動,以休閑精品店為主要業(yè)態(tài)，包括品牌折扣、潮流服裝、鞋帽、飾品、珠寶、美容美甲SPA為主要業(yè)種；突出主題特色店突出主題特色店并有會員制或俱樂部服務(wù)并有會員制或俱樂部服務(wù)，打造市內(nèi)獨一無二的時尚都市體驗 街區(qū)內(nèi)增加動感時尚元素與周邊環(huán)境相結(jié)合的小規(guī)模體塊迎合

31、年輕人群生活態(tài)度、消費態(tài)度從而使街區(qū)生動活潑；增加部分觀景平臺錯落，形成了豐富的空間層次，同時營造出生態(tài)觀景平臺。案例：蘋果城案例：蘋果城樓層定位樓層定位A A地塊地塊SVSV樂膳坊樓層定位樂膳坊樓層定位1、沿街部分設(shè)置高檔餐飲主力店，對A地塊 進行品牌帶動和人群指引2、內(nèi)街部分以特色餐飲為主，穿插品牌餐飲及部分品牌零售商店F1F1F2F2 各地特色餐飲特色餐飲為主，商務(wù)簡餐為輔助F3F3 KTV、電玩、兒童樂園等F4F4 健身、桌球、瑜伽等樓層定位樓層定位CC地塊地塊潮百匯樓層定位潮百匯樓層定位1、沿街部分設(shè)置國內(nèi)一線潮流品牌2、內(nèi)街部分以名品男、女裝、名表飾品、鞋帽、化妝名店等專賣為主F1

32、F1F2F2 精品女裝、飾品、箱包等女士時尚用品 F3F3 精品男裝、名品折扣、皮具等男士及折扣專賣精品男裝、名品折扣、皮具等男士及折扣專賣F4F4 美食天地、電玩等經(jīng)營定位經(jīng)營定位消費群體：城市新興白領(lǐng) 追求新潮，具有超前消費意識同時又對購物環(huán)境和商品價格有較高的要求。經(jīng)營檔次：中檔 與銀座（中高檔）和西市場（低檔）進行錯位經(jīng)營，在市場上高檔產(chǎn)品做品牌，低檔產(chǎn)品賺人氣，只有中檔產(chǎn)品才能雙贏。購物環(huán)境：優(yōu)越的環(huán)境 在高檔的購物環(huán)境中買低價的商品商品定位：中檔品牌，新潮商品 購物街內(nèi)商家大部分定位為中檔商品，二三線品牌，一方面價格有優(yōu)勢另一方面形象好；同時商品品種要豐富，滿足目標(biāo)客戶群體的心理和

33、物質(zhì)上的雙要求差異化經(jīng)營差異化經(jīng)營運營模式運營模式商業(yè)地產(chǎn)運營面臨的問題商業(yè)地產(chǎn)運營面臨的問題1 1 非專業(yè)操作 商業(yè)地產(chǎn)需求投資者、經(jīng)營者、物業(yè)經(jīng)營者三者相結(jié)合，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，大部分由住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)變而來，對商業(yè)規(guī)律不了解，普遍存在漠視專業(yè)人才，進行非專業(yè)化運作開發(fā)經(jīng)營商場所設(shè)計的業(yè)態(tài)組合不合理或不切實際，采用非專業(yè)操作給商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大的投資風(fēng)險。2 2 定位失誤 很多開發(fā)商基本不做任何專業(yè)的市場調(diào)查就盲目的拍腦門決策上馬商業(yè)地產(chǎn)項目，動不動就是幾十萬平米的超大項目商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如果不根據(jù)市場的需求和低端的特性、競爭態(tài)勢等因素，進行準(zhǔn)確而理性的定位，勢必使后期難以正常的經(jīng)營運營模式運營

34、模式商業(yè)地產(chǎn)運營面臨的問題商業(yè)地產(chǎn)運營面臨的問題3 3 產(chǎn)權(quán)分割出售 商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件是統(tǒng)一招商和運營，前幾年流行的產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在實踐中幾乎是全軍覆沒，鮮有成功案例。因為在產(chǎn)權(quán)分割出售后，很難再統(tǒng)一所有投資人的意愿去統(tǒng)一管理；及時可以用返租的方式在統(tǒng)一招商和經(jīng)營，但必然會涉及一般不低于8%的投資回報率。4 4 區(qū)域市場競爭過度 當(dāng)前區(qū)域市場競爭過度，已經(jīng)導(dǎo)致超市等商業(yè)倒閉事件頻繁出現(xiàn)；因不適應(yīng)市場競爭而導(dǎo)致超市倒閉的案例在全國各地并不顯鮮見；布點過于密集的另一個不良后果就是造成同業(yè)之間的惡性競爭。運營模式運營模式商業(yè)地產(chǎn)運營面臨的問題商業(yè)地產(chǎn)運營面臨的問題5 5 盲目拷貝模式 我國商業(yè)

35、地產(chǎn)開發(fā)過程盲目照搬照抄國際概念，殊不知區(qū)域的不通、低端的不通、消費者習(xí)慣和偏好的不通、人口密度的不通、經(jīng)濟收入的不通、經(jīng)濟增長數(shù)據(jù)的不通，都會對項目造成影響。我國開發(fā)商雖不斷國外考察，但貪大求洋，按圖索驥，結(jié)果往往是“形似神不似”6 6 人才短板 由于人才的短板，目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都注重用百貨業(yè)的管理人員擔(dān)任重要職位，其實這是個誤區(qū)，容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項目失敗。7 7 資金斷裂 地產(chǎn)開發(fā)過度依賴銀行貸款，自有資本的比例偏低，而商業(yè)地產(chǎn)回款速度慢，商業(yè)周期長，很容易發(fā)生資金鏈斷裂。運營模式運營模式商業(yè)地產(chǎn)運營面臨的問題商業(yè)地產(chǎn)運營面臨的問題8 8 盲目拷貝模式 我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程盲目照搬

36、照抄國際概念，殊不知區(qū)域的不通、低端的不通、消費者習(xí)慣和偏好的不通、人口密度的不通、經(jīng)濟收入的不通、經(jīng)濟增長數(shù)據(jù)的不通，都會對項目造成影響。我國開發(fā)商雖不斷國外考察，但貪大求洋，按圖索驥，結(jié)果往往是“形似神不似”9 9 人才短板 由于人才的短板，目前大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都注重用百貨業(yè)的管理人員擔(dān)任重要職位，其實這是個誤區(qū)，容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項目失敗。1010 資金斷裂 地產(chǎn)開發(fā)過度依賴銀行貸款，自有資本的比例偏低，而商業(yè)地產(chǎn)回款速度慢，商業(yè)周期長，很容易發(fā)生資金鏈斷裂。運營模式運營模式圍繞項目價值鏈，組建共同利益體圍繞項目價值鏈，組建共同利益體開發(fā)商開發(fā)商1與政府作為開發(fā)運營商連城應(yīng)該與政府保持

37、密切聯(lián)系和充分的溝通，盡量爭取政府進行最大的政策扶持2與小業(yè)主/租戶連城可以借助著名品牌商的品牌價值提高鋪位售價和招商進度3與品牌零售商連城可以與其結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，用以擴大自己商業(yè)版圖4強強聯(lián)合銀行對商業(yè)地產(chǎn)項目貸款很謹(jǐn)慎，連城可以考慮增加自持商業(yè)加強商業(yè)運營以增加信貸資本運營模式運營模式實施專業(yè)的團隊管理實施專業(yè)的團隊管理 在公司沒有專業(yè)運營在公司沒有專業(yè)運營團隊情況下，可以考慮團隊情況下，可以考慮聘請專業(yè)的商業(yè)運營公聘請專業(yè)的商業(yè)運營公司進行長期的商業(yè)運營司進行長期的商業(yè)運營 公司考慮與專業(yè)運營公司公司考慮與專業(yè)運營公司長期合作，各司其職，各自長期合作，各司其職，各自承擔(dān)相應(yīng)職能，開發(fā)商承擔(dān)

38、承擔(dān)相應(yīng)職能，開發(fā)商承擔(dān)物業(yè)管理職能，商業(yè)公司承物業(yè)管理職能，商業(yè)公司承擔(dān)商業(yè)運營職能擔(dān)商業(yè)運營職能 公司自己成立專門的商業(yè)公司自己成立專門的商業(yè)運營部門運營部門方案一：外腦介入式方案一：外腦介入式方案二：外腦植入式方案二：外腦植入式方案三：內(nèi)生經(jīng)營式方案三：內(nèi)生經(jīng)營式運營模式運營模式培育運營管理能力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展培育運營管理能力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展第一、嚴(yán)格控制商家的品牌和經(jīng)營實力，嚴(yán)進嚴(yán)出，大的方面指整個商業(yè)項目管理機構(gòu)的品牌和經(jīng)營實力，小的方面指進駐商戶的品牌和實力；第二、租金要與市場行情保持一致并給予經(jīng)營商家一定利潤空間；第三、宣傳推廣要能做到持續(xù)不斷，做到持續(xù)經(jīng)營，售后服務(wù)要確保消費者

39、利益運營模式運營模式產(chǎn)權(quán)銷售與統(tǒng)一經(jīng)營相平衡產(chǎn)權(quán)銷售與統(tǒng)一經(jīng)營相平衡策略一策略一多產(chǎn)品開發(fā)多產(chǎn)品開發(fā) 配合寫字樓、公寓等回報率高且容易開發(fā)的物業(yè)一同開發(fā)，相互之間作為資金的補充和物業(yè)功能上的互動策略二策略二賣小留大賣小留大 將主力店、品牌店等能夠大力拉升商業(yè)物業(yè)氛圍和價值的店鋪自行持有，而將小店鋪銷售，并同時簽訂后期統(tǒng)一經(jīng)營的協(xié)議。策略三策略三帶租約銷售帶租約銷售 多考慮對預(yù)售的中小商鋪實行售后返租，以使眾多商鋪在經(jīng)營商形成合力，售后返租應(yīng)做到三個統(tǒng)一：統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營、統(tǒng)一服務(wù)和監(jiān)督推廣核心和項目表現(xiàn)推廣核心和項目表現(xiàn)見策劃部方案見策劃部方案項目的成功源自不斷地溝通與配合，項目的成功源自不斷地溝通與配合，讓我們?yōu)楸景缸罱K取得傲人的業(yè)績而奮斗！讓我們?yōu)楸景缸罱K取得傲人的業(yè)績而奮斗！