1、大悅城商業(yè)策劃報(bào)告大悅城商業(yè)策劃報(bào)告JOY CITY SHANGHAIJOY CITY SHANGHAI大悅城品牌體系大悅城品牌體系 -集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)大悅城近年開(kāi)業(yè)及拓展計(jì)劃大悅城近年開(kāi)業(yè)及拓展計(jì)劃西單大悅城朝陽(yáng)大悅城安定門大悅城沈陽(yáng)大悅城天津大悅城天津六緯路大悅城煙臺(tái)大悅城上海大悅城杭州大悅城成都大悅城長(zhǎng)沙大悅城廣州大悅城 2009年11月5日，中糧集團(tuán)在上海舉行“大悅城”品牌推介會(huì)，發(fā)布了“全服務(wù)鏈城市綜合體”戰(zhàn)略，“大悅城”品牌在中糧商業(yè)版圖上的作用得到顯著加強(qiáng)。在2010-2014年期間，將在國(guó)內(nèi)多個(gè)一二線城市分別拓展15-20個(gè)新的純商業(yè)或以商業(yè)為主的項(xiàng)目，基本完成

2、大悅城體系國(guó)內(nèi)布局。至2014年底，大悅城品牌體系將擁有近20個(gè)城市綜合體。商業(yè)面積：10萬(wàn)平方米迅速成為北京乃至全國(guó)的行業(yè)標(biāo)桿日客流量突破25萬(wàn)人北京年輕時(shí)尚風(fēng)向標(biāo)近300個(gè)國(guó)內(nèi)外知名品牌已成為各大時(shí)尚潮流品牌形象及銷售全國(guó)冠軍店新進(jìn)北京品牌開(kāi)店首選地大悅城形象店大悅城形象店-西單大悅城西單大悅城6大悅城大悅城經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)理念理念 堅(jiān)持潮流時(shí)尚的定位理念，創(chuàng)建時(shí)尚地標(biāo) 倡導(dǎo)全新的Fashion生活理念，注重消費(fèi)者體驗(yàn)和時(shí)尚教育的概念 契合市場(chǎng)的同時(shí)，注重城市或區(qū)域的差異化和引領(lǐng)性 以定位為項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)和核心，因地制宜，強(qiáng)化定位特色 突出產(chǎn)品混搭、主題街區(qū)等特色組合方式，創(chuàng)造項(xiàng)目亮點(diǎn) 產(chǎn)品線協(xié)同8

3、地理位置優(yōu)越地理位置優(yōu)越距離人民廣場(chǎng)5分鐘車程，地鐵一站距離外灘10分鐘車程距離小陸家嘴15分鐘車程，地鐵三站景觀得天獨(dú)厚景觀得天獨(dú)厚朝南面向蘇州河，保護(hù)建筑依次排開(kāi)，歷史與現(xiàn)代密切交融可遠(yuǎn)眺人民廣場(chǎng)、外灘建筑群、小陸家嘴項(xiàng)項(xiàng)目位置目位置項(xiàng)項(xiàng)目交通目交通優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)9 交通主干道：西藏北路、天目中路、河南北路 M8（曲阜路站）與上海大悅城聯(lián)通，連接楊浦 M12（曲阜路站）與上海大悅城聯(lián)通（2012年開(kāi)通），連接嘉定位置交通位置交通蘇河灣，市中心留下的最后一塊黃金寶地，上海灘水岸經(jīng)濟(jì)新熱點(diǎn)。再現(xiàn)蘇州河河濱經(jīng)濟(jì)的輝煌與繁榮，傳承上海歷史文化，塑造城市地標(biāo)的新亮點(diǎn)。河濱高檔居住區(qū)區(qū)域未來(lái)前景區(qū)域未來(lái)前景

4、河濱高檔河濱高檔居住區(qū)居住區(qū)綜合功能綜合功能服務(wù)區(qū)服務(wù)區(qū)文化創(chuàng)意文化創(chuàng)意展示區(qū)展示區(qū) 綠色景綠色景觀休閑區(qū)觀休閑區(qū)核心商務(wù)核心商務(wù)商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū) 文化創(chuàng)意展示區(qū) 綠色景觀休閑區(qū) 綜合功能服務(wù)區(qū) 核心商務(wù)商業(yè)區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目目初步初步規(guī)規(guī)劃劃濃縮濃縮上海都市上海都市精精華華項(xiàng)目整體規(guī)劃項(xiàng)目整體規(guī)劃濃縮城市精華濃縮城市精華項(xiàng)目整體規(guī)劃項(xiàng)目整體規(guī)劃濃縮城市精華濃縮城市精華一期定位思路一期定位思路調(diào)性鮮明，聚焦客層的一站式主題購(gòu)物中心目標(biāo)人群分析目標(biāo)人群分析目標(biāo)人群分析目標(biāo)人群分析目標(biāo)人群分析目標(biāo)人群分析20000啃老族、單身族大中學(xué)生普通白領(lǐng)，自由職業(yè)者中級(jí)白領(lǐng)中產(chǎn)階級(jí)核心客群核心客群消費(fèi)客層月收入?yún)^(qū)域覆蓋區(qū)

5、域覆蓋淮海路南京東路南京西路徐家匯陸家嘴北上海周邊商業(yè)定位比較周邊商業(yè)定位比較基本基本生活生活時(shí)尚時(shí)尚生活生活中產(chǎn)階級(jí)中產(chǎn)階級(jí)高級(jí)白領(lǐng)高級(jí)白領(lǐng)年輕白領(lǐng)年輕白領(lǐng)職場(chǎng)新人職場(chǎng)新人大學(xué)生大學(xué)生中學(xué)生中學(xué)生ChannelOne大寧國(guó)際來(lái)福士上海大悅城四川北路常住人口接觸該區(qū)域的比例常住人口接觸該區(qū)域的比例95%西藏北路西藏北路166號(hào)地段的年經(jīng)過(guò)人次在號(hào)地段的年經(jīng)過(guò)人次在2.3千萬(wàn)左右，大悅城建成后預(yù)計(jì)年光顧人次千萬(wàn)左右，大悅城建成后預(yù)計(jì)年光顧人次在在1.9千萬(wàn)左右千萬(wàn)左右人群定義人群定義目標(biāo)人群目標(biāo)人群：女性，20-30周歲流動(dòng)人口流動(dòng)人口：在上海居住未滿一年的目標(biāo)人群常住人口常住人口：在上海居住超

6、過(guò)一年的目標(biāo)人群目標(biāo)人群常住人口數(shù)目標(biāo)人群常住人口數(shù)1,048,504人人常住人口接觸該區(qū)域的人數(shù)常住人口接觸該區(qū)域的人數(shù)996,079人人該區(qū)域流動(dòng)人口占比該區(qū)域流動(dòng)人口占比7.4%該區(qū)域流動(dòng)人口數(shù)該區(qū)域流動(dòng)人口數(shù)79,653數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)資料數(shù)據(jù)來(lái)源：CATI數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來(lái)源：流動(dòng)攔截?cái)?shù)據(jù)S5計(jì)算方式：人口數(shù)據(jù)/流動(dòng)攔截人數(shù)計(jì)算方式：e=c*d/(1-d)計(jì)算方式：c=ababcde常住人口光顧大型購(gòu)常住人口光顧大型購(gòu)物休閑廣場(chǎng)的頻率物休閑廣場(chǎng)的頻率22.9次次/年年f該區(qū)域流動(dòng)人口到上該區(qū)域流動(dòng)人口到上海的頻率海的頻率3.1次次/年年g常住人口年可接觸人數(shù)常住人口年可接觸人數(shù)22,810,2

7、09人人計(jì)算方式：h=cfh該區(qū)域流動(dòng)人口年可接觸人數(shù)該區(qū)域流動(dòng)人口年可接觸人數(shù)246,924人人計(jì)算方式：i=egi表示會(huì)去光顧大悅城表示會(huì)去光顧大悅城的人口比例的人口比例82%j大悅城區(qū)域年光顧人數(shù)大悅城區(qū)域年光顧人數(shù)23,057,133人人計(jì)算方式：k=h+ik大悅城年可能光顧人數(shù)大悅城年可能光顧人數(shù)18,906,849人人計(jì)算方式：l=k*jl22項(xiàng)項(xiàng)目定位目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位樂(lè)尚生活魅力場(chǎng)Trendy Lifestyle Hotspot項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位核心：性感時(shí)尚潮頭：前衛(wèi)享樂(lè)：全方位快樂(lè) 引進(jìn)時(shí)下大熱的、充滿設(shè)計(jì)感的、極具市場(chǎng)震撼力的先鋒潮頭品牌作為品牌架構(gòu)的亮點(diǎn)。挑選深受當(dāng)今

8、上海時(shí)尚女性追捧的、風(fēng)格鮮明的品牌作為品牌架構(gòu)的靈魂。如何實(shí)現(xiàn)？如何實(shí)現(xiàn)？新體驗(yàn)新體驗(yàn)0101 海外招商：日本、美國(guó)專項(xiàng)組針對(duì)目標(biāo)品牌進(jìn)行海外招商 集團(tuán)合作：與品牌集團(tuán)方就新鮮品牌落地進(jìn)行洽談合作品牌組合品牌組合-引入首次進(jìn)滬的新鮮品牌引入首次進(jìn)滬的新鮮品牌l Comme des Garcons,Alexander Wang,3.1Philip Lim,Herv Lger,Balmain等，在局部區(qū)域引入時(shí)下大熱的設(shè)計(jì)師品牌，打造時(shí)尚最前沿的朝圣地l 代理/買手：通過(guò)品牌代理或買手店形式實(shí)現(xiàn)新品牌落地品牌組合品牌組合-設(shè)計(jì)師品牌專區(qū)設(shè)計(jì)師品牌專區(qū)品牌組合品牌組合Fashion Building

9、Fashion Building創(chuàng)新性突破購(gòu)物中心與百貨的界限，打造局部區(qū)域百貨化，整體格局系統(tǒng)化，實(shí)現(xiàn)貨品的最大豐富及店鋪分布疏密有致的購(gòu)物快感。締博設(shè)計(jì)公司（外立面)日本丹青社（內(nèi)裝）工程設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì) -邀請(qǐng)知名設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì) 3rd Floor Center Lobby工程設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì) 1st Floor Entrance工程設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì) 1st Floor工程設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì) 1st Floor Elevator工程設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì)工程設(shè)計(jì) 3rd Floor Open Cafe理念為何要構(gòu)建用戶新體驗(yàn)?34%的博客作者在網(wǎng)上對(duì)產(chǎn)品和品牌發(fā)表觀點(diǎn)9

10、6%的年輕人(18-35歲)擁有社會(huì)化網(wǎng)絡(luò)帳號(hào)15%的博客作者每周花10小時(shí)書寫博客78%的消費(fèi)者相信社會(huì)化網(wǎng)絡(luò)上朋友推薦的產(chǎn)品14%的人相信廣告25%與世界20強(qiáng)品牌有關(guān)的內(nèi)容由社會(huì)化網(wǎng)絡(luò)用戶創(chuàng)建3億人使用最流行的社交網(wǎng)站facebook6500萬(wàn)的facebook用戶通過(guò)移動(dòng)設(shè)備進(jìn)行訪問(wèn)35億的內(nèi)容信息以周為單位在facebook上被分享 新體驗(yàn)設(shè)計(jì)核心理念：用戶利用社會(huì)化媒體來(lái)實(shí)現(xiàn)更頻繁、更廣泛的溝通、分享，在未來(lái)將是不可阻擋的趨勢(shì)。大悅城品牌將是全國(guó)第一家將社會(huì)化媒體與實(shí)體相結(jié)合進(jìn)行推廣運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心。架構(gòu)如何實(shí)現(xiàn)用戶新體驗(yàn)？基礎(chǔ)設(shè)施：將POS系統(tǒng)、ATM接入、RFID射頻識(shí)別、WIF

11、I覆蓋、商戶預(yù)留信息點(diǎn)進(jìn)行綜合布線。平臺(tái)：建立基于社會(huì)化媒體的虛擬社區(qū)平臺(tái)，以及具有豐富表現(xiàn)力的多媒體互動(dòng)平臺(tái)。內(nèi)容：導(dǎo)向性引入時(shí)尚咨詢、場(chǎng)內(nèi)街拍、實(shí)時(shí)視頻、店鋪推介及時(shí)尚趨勢(shì)報(bào)告。功能：長(zhǎng)期規(guī)劃、階段性植入成熟的商業(yè)互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用及移動(dòng)終端應(yīng)用。功能新體驗(yàn)將實(shí)現(xiàn)哪些功能？?jī)?nèi)容分享：用戶可以將感興趣的內(nèi)容在自己的朋友圈分享，實(shí)現(xiàn)媒體內(nèi)容的病毒式傳播商品團(tuán)購(gòu)：商戶每天推出一款團(tuán)購(gòu)商品，設(shè)置團(tuán)購(gòu)規(guī)則，吸引用戶限時(shí)搶購(gòu)，僅實(shí)現(xiàn)此功能的美國(guó)網(wǎng)站GROUPON已被估值10億美金建言平臺(tái)：消費(fèi)者提出對(duì)大悅城的建議，這些建議接受其它用戶的打分，分值越高的建言講納入運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，建言者將獲實(shí)際獎(jiǎng)勵(lì)在線預(yù)定：消費(fèi)者付出

12、積分來(lái)對(duì)餐飲、美容、講座、活動(dòng)進(jìn)行預(yù)定。預(yù)定記錄納入用戶偏好數(shù)據(jù)庫(kù)。探索趣“位”：基于地理信息服務(wù)，消費(fèi)者對(duì)大悅城好玩的地方（即位置）進(jìn)行登記、評(píng)論、分享，有效趣“位”會(huì)進(jìn)行排名、發(fā)布，登記者將獲得獎(jiǎng)勵(lì)。IT 體驗(yàn)體驗(yàn) 提供電子化互動(dòng)服務(wù)設(shè)施，如電子優(yōu)惠券、查詢機(jī)、會(huì)員卡積分等，讓消費(fèi)者在購(gòu)物的同時(shí)享受便捷的點(diǎn)觸服務(wù) 打造立體時(shí)尚雜志概念，通過(guò)設(shè)置電子平臺(tái)媒體，向消費(fèi)者提供最新有關(guān)音樂(lè)、八卦、時(shí)裝及藝術(shù)的資訊情調(diào)書吧情調(diào)書吧夜店夜店家居生活家居生活美容美體美容美體KTVKTV護(hù)膚彩妝護(hù)膚彩妝藝術(shù)展覽藝術(shù)展覽外語(yǔ)學(xué)校外語(yǔ)學(xué)校舞蹈培訓(xùn)舞蹈培訓(xùn)西點(diǎn)西點(diǎn)制作工坊制作工坊寵物用品寵物用品益智玩具益智玩具

13、潮流服飾潮流服飾精品超市精品超市電影院電影院美發(fā)美甲美發(fā)美甲 特色淘寶特色淘寶男士俱男士俱樂(lè)部樂(lè)部汽車個(gè)性汽車個(gè)性裝飾裝飾時(shí)尚餐飲時(shí)尚餐飲多品牌集多品牌集合店合店時(shí)尚生活方式時(shí)尚生活方式基本生活方式的提煉基本生活方式的提煉50001F4F46005F46006F48507F59003F59502F5000B1F475050008F50009F500010F500011FRF4850B2F4000B3FB1 B1 地鐵層地鐵層3F 3F 大堂層大堂層7F 7F 飛天梯抵達(dá)層飛天梯抵達(dá)層1F 1F 首層首層樓層業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)分布B1樂(lè)活族 LohasQggleDIVAHenry Cats&Fri

14、endLovely nailsParis MikiStendersFlower ShopTwice甜言物語(yǔ)佰草集 Ole 超市 KFCB1 FL.R LAYOUT PLANBread Talk益精行貝爾多爸爸/摩提工坊唐餅家快樂(lè)檸檬多C多ZUMOHello KittyBaskin Robins1F藝術(shù)家 Designer1st FL.R LAYOUT PLANDieselAGATHAD-MOP/OBLU/GLOSSYck Calvin KleinLoccitanecoffeeDIORBobbi BrownSephoraH&MAgnes.bArmani Jeans Coach WAGAS/Chr

15、istian AudigierJUICY COUTUREGlasstique2F拜物教 Fashionista2nd FL.R LAYOUT PLAN SCHEME“A”CK JeansMiss SixtyMoussyAdidas OriginalGuess H&MIZZUEEsperanzaStella LunaMUXSteve MaddenCPUAnna SuiLesporsacE/AD&GBurberryCKDiorJuicy CoutureNine west/ASJC/FEDAgathaStaccato/Millies/BCBGAEEPura BiabcaVmeWalk ShopCha

16、rles&KeithCNEWHAT FOR3F時(shí)裝精 Icon3rd FL.R LAYOUT PLANMUJIMotiviMorganb+ab/EvisFCUKPOINTPEACH JOHNCk underwearH&MOrigins/Sports.bStarbucks/CostaMister DonutDonkin DonutsCold StoneMotiviMorganThomas Sabo4F潮流軍Trendy4rd FL.R LAYOUT PLANZoffForever newCOFFEE BEANTUTUANNAPOINTVIVA VOCEABC Cooking StudioPoin

17、tDAZZLE/TAPENADEQQ CAFEICICLENICE CLAUP播安秀麗綺麗館AIVIEASOBIO/FRAN FRANCBodypop伊斯艾拉愛(ài)美麗夏娃的誘惑Amphi愛(ài)美菲露RIME5F混血兒Mix&MatchTeenie WeenieCaster 舞蹈教室6&8R.B.TETAM Vero ModaRoxyPaul FrankCUEOchirlyBodypops edc IS LeeBasic HouseTOUCHBabie Shes 幾米 PH7LevisYES&NOLovely Lace5rd FL.R LAYOUT PLANBECA CAFE&BarAfternoon

18、 Tea滿記甜品Vans6F創(chuàng)意師Creator6rd FL.R LAYOUT PLANTony&Guy精品數(shù)碼店順電ICAF氣味圖書館Lomograghy紐約伊人Time Stone沙發(fā)泡泡/生活廣場(chǎng)Skull CandyPop Shanghai YuutoyStamp萬(wàn)寧瘋果雷諾瓦拼圖樸坊MRKT/Rozana東東社會(huì)HYPO7F都食客 Simple Dining7rd FL.R LAYOUT PLANSecret Recipe/FUSION/一茶一座Nardos/斗香園Pho Real伊秀手握壽司/合點(diǎn)/Chaya茶屋港麗/太興/避風(fēng)塘/相當(dāng)SBARRO PIZZA 望湘園/古意湘味濃釜山料理L O N D O N8F料理王 Cuisine Kings外婆家豆撈坊拿渡上海人家/新吉士/致真廣州蕉葉燉品世家8rd FL.R LAYOUT PLAN9F饕餮控 Food Lovers辛香匯權(quán)味權(quán)味粥店云南美食林福茂小龍蝦Yummie House鮮而純魚(yú)新壽司呷哺呷哺9rd FL.R LAYOUT PLAN云南美食林/福茂小龍蝦一線燙撈劉娟美甲10-11F享樂(lè)派 Entertainment 好樂(lè)迪/錢柜10rd FL.R LAYOUT PLAN金逸影院謝謝Thank you