1、項目開發建議l 本項目總占地面積420萬平方米（按容積率0.5左右估算），總建面約210萬平方米，開發周期約8年左右l 我們建議本項目老年公寓實施滾動開發，組團排列，可按照4期來開發（從開發到售完），每期兩年，每期開發老年公寓建筑面積11.5萬平方米上。l 配套可以根據我們項目進程分批開發，但一期開發時老年公寓、服務中心、敬老院、康復中心、活動中心必須同步建設。l 根據上述計劃，本項目老年公寓全部建成后，總建面約52.3萬平米，約占地塊開發計劃的31左右。按老年公寓容積率0.6左右估算，占地面積約87萬平米，約占總占地面積的20.75。第一部分對象市場分析本項目開發必要性三大市場支撐：壹：全國

2、“老齡化”已成為重要的社會問題l 人口老齡化提前達到高峰。l 在社會經濟不太發達狀態下進入人口老齡化。l 在多重壓力下渡過人口老齡化階段l 上海市進入老齡化加速發展過程貳：目標客戶自身需求改變 l 老年人口的不斷增加，引發了一系列社會問題l 老年人的消費觀念有了根本性的轉變l 隨著老年人文化層次的提高，越來越多的老年人對晚年生活的精神追求越來越重視l 上海250萬老年人中有74.4較多的老年人想改變居住現狀l 社會上“空巢家庭”的逐漸增多l 老年人跨城市居住的區域觀念有所轉變l 上海與太倉由史以來的地域情感逐漸加深l 老年人及其子女對國際上流行的養老方式的認同叁：目前上?！袄夏旯ⅰ鼻闆r不佳l

3、 養老機構的數量明顯不足 l 養老機構布局和檔次不盡合理l 養老機構設施簡陋老化l 缺乏政策扶持，開發成本是太倉的倍一、上海市人口結構現狀l 老年人比重逐年增加，上海市進入老齡化加速發展時期l 未來3年內老年人將增加至少22.5萬人l 上海老年人經濟情況轉好，購買力有所加強（一）上海市老年人口逐年遞增，06年達到275.62萬人，占全市人口比重20%以上，未來將進入老齡化加速發展期2005年，全市1357萬人，戶籍人口中60歲及以上老年人數量為266萬人，占全市總人口的19.6%。截至2007年1月，上海市民政局、統計局公布的本市老人人口最新統計信息顯示，去年申城老人比前年增加9.25萬人，6

4、0歲及以上老年人口達到275.62萬人，首次突破20。2010年2020年將進入高速發展期。（二）20072010年上海市老年人口每年將增長7.5萬人我們在2000年以前對今后上海老齡化的趨勢作了大致的預測，大致可以分成四個階段：從2000年到2005年稱為平穩發展階段，當時預測老年人口年均將增長2萬；第二個階段是從2005年到2010年，稱為中速增長期，老年人口年均增長7.5萬；第三個階段是2010年到2020年，稱為高速增長期，年均增長14到15萬；第四個階段是從2020年到2030年，上海的老年人口將有一個增長的高峰期，老年人口要達到460萬左右，占總人口的32%，也就是說三個上海戶籍人

5、口中有一位是老年人。通過分析20072050年上海市人口老齡化發展預測數據，未來本市戶籍和常住人口老齡化發展將主要有以下幾個特點：1、未來本市人口老齡化將達到一個非常高的程度，到2050年，戶籍老年人口將增加172.67萬人，達到439.04萬人；常住老年人口將增加150.05萬人，達到449.43萬人。2、未來本市人口老齡化將在20102020年間經歷一個高速發展的時期，在20252030年間達到老齡化發展的高峰，之后老年人口呈下降趨勢，但是總體上仍將維持在相對較高的水平。3、本市高齡化將在20252040年間經歷一個高速發展的過程，比老齡化的高速發展滯后約1520年左右，并在2040204

6、5年間達到高峰，之后高齡化的比例將略有下降。4、未來本市總撫養系數主要受老年撫養系數的影響。老年撫養系數隨時間的發展越來越高，在20252030年前后達到高峰。隨后略有下降但仍維持在較高水平，20402045年前后將進一步提高。從戶籍和常住的老年人口撫養系數的比較，以及不同年齡段分組的老年人口撫養系數的比較可以得知，持續引入外來人口和推遲退休年齡對減輕未來上海市撫養壓力具有非常積極的作用。（三）上海老年人口經濟支多收少，老年人住房需求水平下降1、老人收入平均水平每月1077元，老年人人均收入逐年遞增老年人口養老金水平與退休前的單位性質和從事的職業有密切的關系。其中，“黨政機關”平均養老金最多，

7、為1837元/月；“事業單位”次之，為1390元/月，“國營企業”第三，為1016元/月，“集體企業”第四，為732元/月，而“農戶”最少，為409元/月。但總體上海市老年人人均收入每年呈現上升態勢。2、老年人支出水平提高，支出項目發生轉變隨著收入水平的提高，被調查老年人口的支出水平也不斷提高。2005年被調查老年人口的月平均支出724元，比1998年增加268元。在所有支出中，飲食支出仍然是老年人口最主要的支出項目，但比重在降低（從1998年的56.1下降到2005年的42.6）；房屋水電煤氣費用、給子女(孫輩)或其他親屬補貼也仍是兩個重要支出項目，但比重也都在下降；而醫療費用比重在升高，并

8、成為第二大支出項目。這一方面表明，調查老年人口消費水平還處于較低水平，支出項目仍然是食品、房屋水電煤氣費等生活必需型消費，另一方面也表明，隨著上海經濟社會發展，老年人口的生活水平與生活質量也有了明顯的改善，這突出表現在支出項目發生了重大變化，如在支出項目中，生活必需型支出如食品、房屋水電煤氣費用等支出所占比重明顯降低，而交通通信、學習娛樂等項所占比重明顯上升。3、老年人口經濟狀況特點以1998年、2003年和2005年開展的三次上海市老年人口狀況與意愿調查為基礎，考察了上海老年人口經濟現狀、發展趨勢及差異。主要結論有：（1）上海老年人口的收入水平、支出水平、經濟總體水平在不斷提高，但與全市平均

9、水平相比還比較低，且差距仍在擴大。（2）男性老年人口、城鎮老年人口收入來源側重于穩定、有保障的“養老金”；女性老年人口、農村老年人口的收入來源側重于不穩定、沒有保障的“子女(孫輩)或其他親屬補貼”。（3）生活必需型支出所占比重明顯降低，而交通通訊、學習娛樂等項所占比重明顯上升。從單個項目來看，飲食支出仍然是最主要支出項目，但醫療費用逐漸成為重要的經濟負擔。（4）女性老年人口、高齡老年人口和農村老年人口是經濟弱勢群體，他們收入少且缺少保障、消費水平低，對經濟狀況總體評價也低。二、上海市老年人口居住現狀l 老年人獨居占老年人總人口的70%以上，上海老年人獨居現象明顯l 上海老年人居住以獨居為主、以

10、社區服務為依托，以養老機構為補充（一）上海目前老年居住模式比較1、合居模式。合居是指老年人與子女或其他親屬居住在一起。合居模式順應我國目前以家庭養老為主，社會養老，社區養老為輔的養老模式，對社會、家庭和老人都有益處。但是，由于代際生活習慣的差異性，家庭人際關系的復雜性，市場經濟條件下人口流動的頻繁性，合居模式面臨挑戰。據浙江省和上海市的調查，老人與子女不住在一起的一代人家庭和兩代人家庭合計占52.2%，上海市區約有38%的老人系孤身或不與子女、親屬住在一起。即便有些老人與家人合居，老人與子女、婿媳關系緊張的也占有一定的比例，老少關系不和睦，甚至發展到小輩虐待長輩的家庭占5.22%。2、獨居模式

11、。獨居是指老年人獨立居住。由于受現代生活方式的影響，特別是住房條件的改善，越來越多的老年夫婦選擇和已婚子女分居。在北京、天津和上海三大城市中，人口不超過三人的家庭，分別占總戶數的63.72%、61.66%和71.52%。獨居模式符合現代社會生活方式，代際之間干擾少，家庭關系簡化，對有生活自理能力的老人和正承擔社會家庭雙重壓力的已婚子女來說都是理想的選擇，但隨著老人年齡增大，生活自理能力下降，加上子女疏于探望，老人的寂寞孤獨和生活不便隨即凸現。長春市心理衛生研究所所長鄭曉華指出：現在有很多老人不愁吃穿，但由于子女遠離身邊，缺乏交流，精神上其實非常孤獨。老年人如果長期處于心理孤獨狀態，首先會帶來情

12、緒上的改變，表現在情感脆弱、容易灰心、進取心差、自卑、自責等心理癥狀。這些心理癥狀比病痛更加折磨人。如果得不到及時的排解和安撫，便會導致老年性癡呆癥等一系列心理疾病。更有甚者，獨居老人死去多日無人知曉的極端悲慘事件不斷出現報端。3、毗鄰模式。毗鄰是指老人與子女或其他親屬相互獨立但鄰近居住。毗鄰而居，既沒有合居時容易產生的“代溝”矛盾，又容易做到經常探望和相互照料，是目前較為理想的老年居住模式。但要形成這種模式，一要父母和子女有建立這種居住模式的愿望；二要有合適的毗鄰住房可供選購；三要有購買合適毗鄰住房的經濟勢力；四要在需要時有一方能做出犧牲或讓步。例如，由于居住地點、居住環境的限制，為照顧子女

13、上班、孫子（女）上學，就需要老人做出犧牲或讓步，搬到鄰近子女的地方居住。由于同時達到以上項條件有一定難度，目前能做到毗鄰居住的，為數還不多。 4、集中模式。集中模式是指老年人居住在老年性服務機構安度晚年的模式。集中模式大致可分為老年公寓、老年社區、養（敬）老院三種形式。隨著“四二一”家庭結構的形成，集中居住模式日漸盛行，但由于老年性服務機構數量少，更重要的是設施好的收費高，收費少的配套設施差、服務水平低，致使集中模式在我國并不盛行。目前，我國各類老年社會福利機構共有養老床位120.5萬張，平均每千名老人占有床位僅8.6張，與發達國家平均每千名老人占有養老床位5070張相比，相差甚遠。另一方面，

14、現有社會養老機構入住率低。2005年11月，鄭州市28家在冊的養老機構總床位3157個，入住老人不過1468位，平均入住率僅為46.5。鄭州市民政局社會福利處處長王林指出：“造成這種現象的關鍵原因，就是這些養老機構價位較高?！保ǘ┻m合我國國情的老年居住模式探析鑒于我國人口老齡化的特點，經濟社會發展水平的制約，綜合傳統家庭文化觀念的影響，以家庭居住為核心，以社區服務為依托， 以養老機構為補充的老年居住模式適合我國國情，是一種最佳選擇。 1、以家庭居住為核心。居家一直是我國最主要的老年人口的戶居方式。根據第五次全國人口普查長表資料，在12798.21萬老年人口中，有12755.98萬老年人口居住

15、在家庭戶中，其比例高達99.67，只有42.23萬老年人口居住在集體戶中，其比例僅為0.33。之所以提出以家庭居住為核心是因為： 中華民族有孝敬老人的優良傳統。在源遠流長的中國傳統文化中，孝文化無疑占有一定的地位。“四世同堂”，與父母共居無疑是盡孝的基本形式。 適合養老模式的發展。2006年3月1日，全國老齡工作委員會辦公室常務副主任李本公在第二次全國老齡工作會議上指出：中國提倡的“居家養老”模式是最經濟、見效最快、符合中國國情的，也是經濟上、精神上、感情上讓老人滿意的養老模式。符合老人生理、心理的發展。許多老年人在身體健康狀況允許的情況下，一般傾向于與子女分居，但隨著年齡的增長，健康狀況的下

16、降，特別是當行動自由越來越不方便之時，又希望能與子女住在一起，以便能得到子女的照顧。另外，多數老人有“金窩銀窩，不如自家土窩”的居家心理，愿意在自家頤養天年，希望兒孫滿堂、喜歡子孫繞膝。老年住房條件的改善為“合居”提供了可能?！拔迤铡逼陂g，我國80歲以上老年人均住房面積50平方米以上的占同齡人口的66。據老齡科研中心2000年底對20省2萬多名60歲以上老年人的抽樣調查，城市老人每戶擁有住房3間多，戶均面積約70平方米，90%以上老人有單獨住房，農村老人戶均住房4間，面積達80多平米。 毗鄰式是家庭居住模式的最優形式。老年居住模式中的合居式、獨居式、毗鄰式都以家庭居住為核心，但鑒于三種形式的優

17、缺點，毗鄰式模式無疑是最優形式。“分得開、住得近”、“分而不遠”的代際互助型老年住宅（即毗鄰型，作者注），有其它類型不可替代的優點。它既符合家庭養老的傳統模式，又同社會養老相結合，保證了子女家庭的獨立性，真正體現了代際間的“互助”。同時，這類住宅對現有住宅形式沒有太大的沖擊，只是更充分利用了己有住宅。1P44 為此，政府應通過各種政策鼓勵、支持家庭與老人共同居住，積極開發設計“同樓居”住宅和“11”連體式親情戶型。前者是指兩代或多代同住一棟，上層為年輕夫婦及孩子，下層為老人；后者是將一個大戶型拆分為兩個小戶型。 2、以社區服務為依托。居住離不開住宅，住宅脫離不開社區。以社區為單位的專為老年人服

18、務的設施和機構，既可為老年人的日常生活提供便利也可提供深層的入宅服務。社區服務是對家庭功能的補充和完善，是家庭居住形式的擴大和延化。五普資料表明：2002年，我國空巢老人戶占65歲及以上老人家庭戶的22.83。老年空巢家庭在大城市尤其突出，2003年，北京老年空巢家庭比例為34%，上海為34.8%，天津36.5%。農村老人單獨居住的比率已高達27.6%。對于空巢老年家庭，社區服務的作用尤其重要。提倡以家庭居住為核心的同時必須兼顧社區服務，以便為老年人創造一個優越、舒適、安全的生活環境與居住環境。 3、以養老機構為補充。隨著居家養老功能的弱化，老年人對養老機構的需求越來越大。據中國老齡科研中心調

19、查資料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬。但是，據統計：2000年國家舉辦的社會福利機構有1364個，收養人數為11.8萬；集體舉辦的敬老院有39377個，收養人數達64萬人；再加上老年公寓等其他類型福利機構，目前能為老年人提供服務的床位僅有97.7萬張，不足全國老人總數的0.8%。所以說，老人養老機構居住僅是補充。美國的研究人員認為，入住養老機構應該是老年人口中最衰老和最不能自理的人的選擇，中國、外國都是如此。美國住養老院者的平均年齡是82歲，每千名65歲70歲以上的老人中只有12名住養老院，即使在85歲以上的老人中，也不過占

20、23.7，荷蘭住養老院者的平均年齡是84歲，住養老院的只占7。目前老人不愿入住養老機構的原因不外乎傳統養老機構如福利院、敬老院等收費低，但大多面積窄小、功能單一、設施陳舊、缺少專業護理人員；現代興起的老年公寓配套設施齊全、服務質量高，但價格之高普通家庭難以承擔。 以家庭居住為核心，以社區服務為依托，以養老機構為補充的毗鄰型老年居住模式順應老齡化發展的需要，有利于整合家庭、社區、社會資源，滿足宏觀（社會）、中觀（家庭）、微觀（老人）的不同需求。三、上海老年敬老院現狀與發展據上海市民政局、統計局公布的信息顯示，2006年，275.62萬上海戶籍老人家庭中，無子女的“空巢老人”有38萬人，占老年人口

21、的三成之多，15%的“空巢老人”需要生活上的照顧。而目前上海僅有不到500家敬老院，對于未來加速增長的老年人來說，是遠遠不夠的，因此本項目擁有一定的市場機遇。（一）、上海老年敬老院職能l 為入住老人提供日常護理服務l 為入住老人提供文體活動場所l 為入住老人提供全程的醫療服務l 為入住老人提供生活起居服務：（二）、上海敬老院服務特點l 全日制護理，24小時服務l 及時快速的醫療保障l 設醫務室，有專職醫生主治看病，24小時服務l 關心老人物質生活使老人吃好住好l 注重老人的精神心理護養l 代為老人出租房屋和保管財產或以房養老；代辦老人喪事。 社會孤老、單位孤老、外地回滬孤老、無子女的老夫妻及有

22、特殊困難的老人均可洽談包養終身事宜（包括戶口申請、疾病治療、后事安排）l 聘請律師為老人提供免費的法律咨詢服務（三）、上海敬老院產品特點l 戶型在30-60平方米左右，南北通透l 大陽臺設計，保證充足光照時間l 裝修風格以上海老式建筑風格為基調，木質材料為主l 房間內至少配置2個床位以上l 多數敬老院采用一梯多戶設計，以適應老年人喜歡群居的生活習慣附表：（四）、上海敬老院未來的發展方向l 2010年，上海每個住宅社區至少配置一個養老設施l 嚴格控制土地開發，保證公共服務設施的建設到2010年，上海市將特別重視居住區老年服務設施的配置，每個社區至少配1個養老設施。對于不達標地區，將嚴格控制存量土

23、地的開發建設，浦東新區屬嚴格執行居住區標準地區。1、養老院成社區標配管理意見中要求切實加強社區福利設施建設，針對上海老年社會的特點，尤其要重視老年服務設施的配置。到2010年，必須達到每個社區（鎮、鄉）至少設置1個養老設施的標準。中心城浦西內環線以內的建成區以及地處中心城歷史文化風貌保護區的居住社區，按照不低于本社區老年人總數的1.5%配置床位；中心城內外環線之間的建成居住區以及郊區新城老城廂地區，按照不低于本社區老年人總數的2%配置床位；浦東新區、郊區新城和城鎮人口在5萬人以上的新市鎮以及中心城成片改造地區或新建地區，按照高于本地區老年人總數的2.3%配置床位。鼓勵各種社會力量和社會團體創辦

24、不同標準的敬老、養老設施，以調節、補充養老床位，切實做到老有所養、老有所樂。2、規劃標準分為三類。對于各種社區公共服務設施規劃的配置，將按不同地區分為三類實施：嚴格執行居住區標準的地區有浦東新區、郊區新城和城鎮人口在5萬人以上的新市鎮地區以及中心城成片改造或新建地區等；可按照不低于居住區標準建筑面積下限80%配置的地區，指中心城浦西內外環線之間的建成居住區，郊區新城建成區（老城廂）等；可按照不低于居住區標準建筑面積下限60%配置的地區是中心城浦西內環線以內的建成居住區，地處中心城歷史文化風貌保護區的居住社區等。此外，郊區城鎮人口在5萬人以下的新市鎮、中心村，可根據國家和上海市村鎮規劃編制的有關

25、技術標準，配置社區公共服務設施。3、不達標土地將嚴控。意見指出，中心城區及郊區新城建成區要加強土地資源管理，凡現狀公共服務設施配置不足或缺口較大（達不到配置標準50%）的社區，要嚴格控制存量土地的開發建設，并按照社區公共服務設施規劃確定的規劃指標，優先建設社區公共服務設施。四、上海老年人生活習性l 對公園、社區廣場等公共場地的偏好l 對子女關懷的渴望l 對社區服務需求的增加l 社會對養老保障的關注度在提高1、“空巢”老人怕過節。子女因種種原因不在老人身邊，因此“空巢”老人越來越多。第一代獨生子女紛紛結婚，他們的父母也都步入老年，即使子女們想和父母住在一起，但是經常會出現一對小夫妻面對四個老人的

26、情況，難以兼顧兩邊，從客觀上造成了“空巢”老人的出現。對于這些老人來說，由于缺乏社會和家人的關懷，他們經常會感到孤獨，精神上容易空虛，尤其是過節的時候，他們更渴望享受天倫之樂。遇到緊急情況，如疾病、火災等，老人的生命安全將受到威脅。2、老年人飲食起居依靠社區服務。目前，上海老年人群除了少部分住在敬老院外，絕大部分都是與子女居住或獨自居住，他們對一日三餐的“買汰燒”力不從心，不少人每日三餐草草應付，營養和安全難以保證。目前上海一些社區開出了為老人提供飲食服務的機構，幾乎都處于“微利生存”狀態。一些社區內的養老院利用自身資源，為社區老人提供中飯晚飯，但由于條件所限，很難提供大規模服務。3、社會對養

27、老保障的重視。上海市民政部門在“十一五”規劃中提出，“十一五”期間，本市養老床位總數將達10萬張，形成10萬人左右的養老服務專業隊伍。其中2007年將新增10000張養老床位，完成2萬名獨居老人緊急呼叫裝置安裝，為13萬名老人提供社區居家養老服務，新建20家老年人日間服務機構。中心城區重點發展中小型、單一功能為主的養老機構和老年日托站，滿足老年人就近養老服務需求，郊區發展以大中型、綜合功能為主的養老機構，滿足多層次養老需求，重點抓好第三、第四社會福利院改擴建。落實解決70歲以上城鎮無保障老人等的基本生活保障和醫療保障，探索建立養老金增長機制，適時提高農村65歲以上老年人托底養老補貼標準，為全市

28、93以上老年人建立健康檔案，實施動態管理，擴大家庭病床設置，其中為老年人設置的家庭病床數達到每年5萬張次以上，推廣家庭保健醫生服務模式，建立家庭保健醫生與老人家屬間的定期聯系及突發性事件應急預案制度，普及推廣社區臨終關懷安寧護理制度。完善老年維權四級網絡，全面推進基層老年維權示范崗的建設，拓展老年人優待服務項目，鼓勵社會各行各業提供老年人優待服務。五、上海老年人購房現狀l 老年公寓細分市場尚未成型，老年人購置新房選擇余地不大l 二手房目受老年人偏愛，毗鄰居住模式是其主因（一）、老年人社區方興未艾，細分化市場有待發展 社會化、社區服務的養老模式正在越來越大程度地幫助解決種種社會難題。老年住宅的建

29、立、為老年人考慮得更多更細致的社區配套服務，社會力量尤其是加入商業化運作的企業力量對于養老模式的革新與良性發展提供了最直接的幫助，這在最大限度地減輕子女負擔的同時，又能讓老年人在屬于自己的社區、居所中得到全方位的照顧。以親和源為例，無障礙防滑地板、坡道、帶扶手的寬走廊、寬門洞、電梯低按鍵、家庭居室高插座，以及社區24小時紅外安防設施等種種細節，讓每一位老年人在這里安全、方便地生活。而為了滿足老人在醫療保健方面的需要，小區建立了2000余平米的社區醫院，配備完善的科室與專業醫護人員，還專為老人提供了老年性疾病的康復與護理服務，并針對社區居民建立長期的健康管理和健康咨詢等服務。 但是，就目前市場情

30、況來看，著力于這一細分的企業仍為數不多，相對于快速增長的需求來說，市場的供應顯得非常短缺。（二）、二手房受老人“偏愛”三大主因支撐 相比老人們在增量房市場上遭遇到的無奈，如今的二手房市場似乎更受到老人們的“偏愛”。記者從北京中原了解到，目前的二手房交易有7%左右都是為老人購房，而預計未來可能還有進一步上升的趨勢。 比起新建的商品房，二手房能夠吸引老人目光的原因主要有以下幾個方面。首先是經濟上的考慮。老年人的收入來源往往是退休金或是兒女給的贍養費，這些收入一般不會太多，而老人貸款購房會受到多方面的限制，即使能貸款也要求購房者每月有穩定且較高的收入，因此老年人寧可選擇總價稍低一些的二手房進行購買。

31、 其次，成熟的社區配套是關鍵。社區配套包括醫療、餐飲、購物、電梯配置等設施，這些設施關系到購房者每天的生活便捷程度。而相比新的小區來說，二手房由于居住時間較久，一般都能形成相對成熟、完善的配套，從而使老人省心不少。另外，位置也是相當重要的一個原因。由于上海的房地產市場持續走高，可供選擇的新盤越來越少；而為父母購房的子女為了方便照顧老人，都會盡量選擇距離近的房子。六、上海老年居住產品需求特點（一）、面積特點：1）老年人的居所一般都是一房一廳、一房兩廳、兩房一廳、兩房兩廳這幾種房型。2）據調查，在敬老院中，每位老人人均居住面積有15；而一般公寓中，老人平均居住面積可達30。（二）、功能特點:1）居

32、住方面：老年人的居所大都鄰近醫院、菜場。因為老年人體力有限，從住所步行到菜場就增加了生活的便利性；而且老年人患病幾率較高，萬一有急事，可以及時就醫.2）療養方面：老年人社區的醫療要比一般公寓社區規格高。對于亞健康狀態的老人，要有常見疾病的中西醫門診；對于有老年慢性病的老人，要有跟蹤檔案，對其定期進行體檢，確保老人日常生活的安全；而專業的醫療服務機構，則可以提供老年人專業的治療和護理，護理人員可以上門為老年人服務，老年人也可以白天在醫院接受護理，晚上回家休息。同時，醫院可針對敬老院內的老人開出相應的“營養處方”、“醫療處方”等，具體來講，老年人在食堂就餐時可參考醫院“營養處方”和營養師給出的菜單

33、配菜；如果老年人腿腳不好，在“運動處方”中便會讓老年人日常生活中多跳跳臺階，逐步進行鍛煉。3）學習、休閑方面：本市每年有近40萬老人到各類老年教育機構和社區學校學習，參加文化體育活動的老年人占老年人口總數的60以上。4）交流方面：本市老年人需要每天問候服務的有11.94萬人，需每月一次以上精神慰藉服務的16.12萬人。老年公寓可以滿足這方面的需求。（三）、戶型特點: l 房型以緊湊小房型為主。l 主臥面積設計得寬闊舒適，而客廳通常比較小。l 供老年人用的門把手、應擺把式、開鎖的鑰匙就應為錐形，以適應老年人握裹力和視力不強的特點。l 有大陽臺，方便老年人曬太陽。l 南北通透，便于通風。（四）、設

34、計特點: 1）老年人居住的樓宇中最好設有可平展擔架的醫護電梯，同時走廊要寬，樓梯踏步要比一般踏步低；房屋由外至內，要完全采用無障礙設計；室內地面應采用防滑材料，例如：廚衛應采用防滑瓷磚，其他地面可采用木地板、塑料地板、橡膠地板或地毯。2）裝飾材料的選擇，應協調配套，符合老年人的心情，注重簡潔、典雅，不求華麗，此外墻面、地面除了注意安全外要便于清洗。室內裝飾的色彩要有利于老年人的心理與健康，老年人一般喜愛典雅、潔凈、安寧、穩重，加之體弱、心律減緩、視力減弱，一般宜采用淺色，如淺米黃、淺灰、淺藍等。忌用紅、橙、黃，因為紅色會引起心律加速，血壓升高，不利于健康。淺藍則給人以安寧感，適合減緩心律，消除

35、緊張。淺米黃給人以溫馨感覺，有利于休息，消除疲勞。3）家具應從實用出發，宜少不宜多。家具外露部分應盡量減少棱角；老人用的雙人床應兩面上下，有條件的應有手扶之處；床與沙發應該稍硬，不宜過軟、過深和過矮，更不要坐下去站不起來。 4）室內燈光應有弱有強。夜間最好有低度照明，便于老人起夜如廁；老年人視力有所衰退，寫字、看書時燈光應強一些；室內電燈開關安裝部位，夜間使用要方便；家用電器設備應盡量采用智能型，如電鍋、電水壺等有自動保溫功能。5）櫥衛設計要點：做飯的灶頭高度參照老年人的平均身高設計，老年人不必踮腳或哈腰便可完成生活所需；衛生間的潔具不宜用蹲坑，可選用專供老人久坐起身困難之用的能升降的馬桶蓋；

36、浴缸不宜過高，較高應加墊，為老人坐立方便，浴缸要安裝扶手，浴缸底面要有防滑，以確保安全。（五）、特殊要求: 在老年人居住的社區和房屋里，需隨處設計 “緊急按扭”和醫院聯網，如果老年人忽然感到身體不適，可通過“緊急按扭”尋求幫助。第二部分個案產品分析一、上海老年公寓現狀與展望老年公寓是根據老年人生理特點和方式設計建造，專供生活能自理的老年夫婦（包括單身）住用的成套獨用住宅；在經營管理上，這一養老形式是一項按市場機制運作、為老年人提供社會化服務的產業。20世紀80年代后期，由上海市退休職工管理委員會在浦東新區建立的“上海市退休職工老年公寓”，開創了上海建設老年公寓的先河。（一）、當前老年公寓發展現

37、狀1、上海目前老年公寓現狀目前，上海的老年公寓走的仍是養老院性質的路線，而類似國外流行的健康型老年公寓仍零星可數。上海以“老年公寓”命名的機構共有10家，包括位于嘉定區的“眾仁老年公寓”、靜安區的“孫克仁老年公寓”、盧灣區的“金色港灣老年公寓”、“上海市退休職工嘉定老年公寓”、黃浦區“黃浦老年公寓”和“千鶴老年公”寓、閘北區“彭浦新村老年公寓”以及“虹口區老年公寓“等。這些老年公寓依然帶有強烈的社會福利色彩，一般是由政府經營，多為敬老院性質，大部分不具備成套獨用的特點，真正具備老年公寓基本特征的幾乎為零。到目前為止，真正進入上海市政府統計系統的老年公寓床位不到2000張，這些老年公寓大多規模較

38、小。拿目前在上海規模最大、檔次較高的嘉定區南翔鎮“眾仁老年公寓”來說，只有3幢住宅樓、492張床位。最小的老年公寓甚至僅設幾張床位。2、目前老年公寓類型老年公寓可分三種類型，按7：2：1的比例劃分，即分散建設的老年公寓組團占70%（約189萬平方米），集中建設的老年公寓小區占20%（約54萬平方米），綜合建設的“老年城”占10%（約27萬平方米）。（二）、老年公寓政策規劃擬定中目前上海有關部門正在擬定老年公寓的開發計劃，將在某些邊遠區域進行開發試點，并對滬上一些滯銷樓盤進行改造，或在一些大規模的小區中設置幾幢老年公寓，改“三代同堂”為“三代同區”。上?？梢钥紤]在近年市政府基礎投入大、自然環境好

39、、交通較方便的近郊地區開展老年公寓的規劃和建設。市郊地價較低，可以控制成本，以減輕老年人的經濟負擔；市郊空氣清新，有益于老年人的身心健康。（三）、上海老年公寓潛在發展1、市場需求總量270萬到2015年，在上海，入住老年公寓的人數將達到9萬人。按每人30平方米（建筑面積）計算，老年公寓市場需求總量為270萬平方米。老年用房專業委員會在對上海老年公寓現狀的調研資料中預測，到2015年，按老年人口的3%計算，入住老年公寓的人數將達到9萬人。按每人30平方米（建筑面積）計算，老年公寓市場需求總量為270萬平方米。2、養老型住宅公寓成首選目前，公寓仍是絕大多數養老型住宅的首選物業形態。根據上海退管會辦

40、公室提供的2005年養老型住宅購買意愿調研結果，月收入8000元以上的人群中，55的被調查者表示愿意購買養老型住宅，其中，40歲以上的中年人購買意愿尤為強烈。帶電梯的多層公寓、兩房一廳、兼顧社區會所老年社交活動的小區，成為中老年被訪者選擇最多的物業類型。3、外資暗中關注盡管大規模的養老型住宅投資開發尚未形成，但早已有海內外資本暗中關注。上海市房產經濟學會相關負責人表示，不久前接待的一個美資地產投資集團，瞄準的就是上海老年社區、老年公寓的開發項目。而不少業內人士認為養老型住宅的投資開發需要三個前提：企業的參與、政策的支持以及對老年人市場整體需求的研究和規劃?！吧虾Ｕ谂c歐盟合作，嘗試建立一個評估

41、體系，評估哪些老人可以進入由公共財政支持的養老機構?！鄙虾Ｊ欣淆g科研中心副主任孫鵬鏢提出。根據設想，評估將跟蹤進行，先前進院的老人如果經濟狀況改善，則要將資格讓位，形成一個能進能出的體制。未來，由公共財政支持的養老機構將有針對性地向老年群體開放。二、主要個案調研綠地21城孝賢坊物業類別普通住宅低密度超大規模社區開發商綠地集團昆山置業有限公司裝修狀況毛坯建筑面積4.4693 平方米占地面積6.1523平方米總戶數230套物業地址上海周邊區昆山花橋鎮綠地大道555號售樓電話52418388 、39218000、39218008價格6000元/平方米開盤時間2005-12-1物業管理費1.20元/平

42、方米月容積率0.6樓層狀況高層、小高層綠化率45%建筑類別電梯公寓房型面積60-90平方米綠地國際家園占地4000畝，以古典西班牙、英倫、北美等五種風格打造，社區內設置中福會幼兒園、大眾社區巴士、鄰里中心、四星級酒店等，社區配套完善。配備有2.82.2大進深電梯，可供專業醫療擔架入內；公共空間無障礙設計；公共走道及樓梯間安全扶手；指紋鎖智能識別功能；可視對講系統；24小時緊急救助按鈕；社區配備有老年大學和老年特色服務醫院，新鮮果蔬供給中心和一站式裝修服務等人性化設施。區位交通綠地國際家園，位于大上海城郊上海市與昆山市交界處，312國道旁，鄰近國際汽車城、國際F1賽車場。距上海市中心35公里，距

43、昆山18公里。從中山公園驅車到綠地21城需要半個小時左右時間。在地理位置上，該樓盤位于昆山靠近嘉定安亭鎮的花橋國際商務城，是規劃建設的專門面向老年人的人文新鎮，瀕臨吳淞江水系。在售的主要為聯體別墅和公寓房，雖然與安亭鎮相距很近，但價格上相對較低。小區內部設有循環巴士通往學校、農貿市場等，另外有直達中山公園和人民廣場的班車，每日4班次。局部裝飾外立面采用傳統英式砌磚法樣板房分不同的裝修風格，有很多保護型裝修和護理型裝修的選擇。設計了無障礙通道，走道鋪地毯防滑，需鋪面磚的地面采用防滑面磚，設置了裝飾性腰帶扶手等。周邊配套該樓盤在去年年底引進同濟大學附屬同濟醫院綠地昆山醫院，相配套的“綠地家世界”也

44、已正式開工建設。在綜合性醫院基本配置的基礎上，增設專門針對老年人的科室和相關功能；在普通大型超市的基礎上增設老年人購物專區；還會根據老年人體質特征需要，設立平價藥房，以老年人營養品和常見疾病用藥為主。此外，還將設立老年食堂，在小區設置郵局分理點，還有小區道路引導系統、老年文化中心、休閑中心等。江南太陽城建筑面積21萬平方米占地145833物業類別普通住宅售樓處地址上海接待：華山路600號丙裝修狀況毛坯售樓電話021-62496356、0573-2209000售樓處華山路600號丙開盤時間2005-2-1物業地址建國北路燃氣大廈1樓入住時間2006-10-31價格3400元/平方米綠化率50%交

45、房2006年10月得房率80-90%開發商嘉興市太陽城房地產開發有限公司總套數1170套容積率1.44車位1050房型面積92-165（一房、兩房、三房）物業顧問上海東湖物業管理公司江南太陽城利用嘉興江南水鄉的自然資源，在現代化的居住社區里融入老年建筑組團，以三項實施策略及六項配套體系為依托，為上海創建的第一個新型的健康養老社區。 項目分二期開發，總量為21萬平方米，首期樓盤將于2006年10月交付使用。整個社區三面環水，綠化面積占整個社區的50%。上海知名醫院在小區內常設門診。 地理位置江南太陽城位于浙江省嘉興市，基地三面環水，東臨東方路，三元路將基地分為兩塊，整個場地平整。規劃設計特點l

46、規劃結構較完整、清晰。將不同層次的住宅群體組織成三個片區，各片區又由多個住宅組群組成，各組群規模適宜，方便鄰里交往。l 小區道路，人行車行既有分離，又有混行，方便出行。機動車停放采用地面、架空和地下多種形式，停車率達到80%。l 環境設計充分利用自然水景，組織了放射性景觀軸和步行景觀軸，組群內有多種空間以及沿河的綠色景觀帶。全區綠色系統點、線、面結合，空間比較豐富。l 小區公建配套基本齊全，東南角設有商業街，小區出入口內設有會所，小區內還設有次會所和泛會所，位置適宜。l 住宅布局大部分為南北朝向，部分底層架空，有利日照與通風。小區南側布置了兩個老人居住組群。住宅戶型多種，便于用戶選擇。住宅內部

47、功能分區明確，空間尺度適宜，日照、采光、通風良好。周邊配套小區的配套設施非常完善，設置了各種功能的主會所，次會所及泛會所，以滿足居民生活的各種需要，設計中結合城市設計及環境設計的要求，將主會所分布在東方路及三元路交叉處，以起到豐富城市景觀的作用，同時不對居民的生活產生影響，次會所及汽會所結合居民的休閑、交流、活動健身等，有機布置在各組團周圍。在社區內設立醫療急救站，并與120急救中心聯動。體能恢復中心提供理療、氧恢復、食療、深度睡眠、整體按摩等服務。藥物咨詢中心提供促進健康的藥物及營養品的咨詢服務。物業管理采用專業化的管家式物業管理服務，強調從基礎細節開始，倡導“有限管理、無限服務” ，為業主

48、提供 從日常家政服務、商務服務、健康服務到包括精神需求、老年人特護在內的一系列個性服務，真正體現人性關懷，營造溫暖呵護。營銷策略該項目定位“上海人的養老天堂”的養老社區，推出“低價搶客”策略，以3500元/平方米在上海銷售。還推出一次性收取10萬元出租20年居住權、允許入住老人作為二房東出租公寓等吸引上海人前往置業。該案在銷售初期就取得了良好業績，目前70的業主都是上海購房者。親和源老年公寓建筑面積8.6萬地址上海浦東康橋小鎮占地8.37萬電話021-58133980總套數838間房型60-140（小戶型為主）物業類別養老院綠化率51%裝修狀況全裝修物業上海親和源股份有限公司開發商上海建橋集團

49、開園時間2008-4-1親和源位于上海市南匯區康橋鎮，建筑面積8.6萬平方米，設置有生活區、醫療區、商業區、活動區四大功能區域，總共建設14棟生活樓，房間800 余間，可容納1600余位老人。社區房型以多層、小戶型為主，配有電梯，居室建筑面積從60到140不等。社區采取無障礙化的設計，以確保老年人的安全。每棟老年公寓均配有公共浴室、閱讀室、活動室、餐廳等，每建筑組團均設置有多功能的活動空間。社區在老人臥室、衛生間、浴室、各種活動場所以及室外活動區域均安裝有緊急呼叫系統、紅外線監視器等智能化系統，建立起全社區的安全監控體系。整個社區的設計使低密度的老年公寓、娛樂、健康生活廣場、公共服務大樓以及商

50、業配套等建筑與水系、人工湖、公園等自然景觀精致結合，獨特的空中連廊構成全天候、泛社區的便捷通道，使社區內所有的建筑融為一體。地理位置區域圖該項目位于南匯康橋地區的秀沿路上，北接浦東新區，東靠川沙，西南臨南匯周浦。南側川周公路為連接川沙至周浦的交通主干道，東側申江路為規劃中環線延伸段，與外環線A20公路向望。滬南路、外環線（A20）、申江路、川周公路構成了井字形立體交通。距盧浦大橋、浦東國際機場約15分鐘車程。路線圖交通路線指引： （1）自駕： 秀沿路2999弄，A20外環申江路口下 轉秀沿路 （2）公交車路線： 軌道交通二號線至龍陽路站，換乘龍濱線至親和源站下 周邊設施配套圖周邊配備有：郵局、

51、銀行、電信局、派出所、貴族中學、貴族幼兒園、學術氣氛濃郁的大學、社區文化活動中心、便利生活的集貿市場、洗衣店、大賣場、風味餐廳、國際燒烤樂園、秉承傳統的高級五德會酒店、高檔別墅近在咫尺，四星級標準建造的鄉村酒店等等，能夠較好的滿足遠親近鄰的探訪需求。會員制卡種會員卡繳費標準年費繳費標準前一百名會員價銀杏A卡不記名卡大套50萬5萬/年中套50萬2.5萬/年小套50萬1.5萬/年銀杏B卡記名卡大套60萬2萬/年中套45萬2萬/年小套35萬2萬/年銀杏C卡大套8500元/月中套7000元/月小套6000元/月非持有國內身份證的會員卡費加收20萬人民幣親和源實行會員制，入住者須符合會員條件，承認會員章

52、程，購買會員卡，繳納年費等，擁有會員資格方可獲得親和源物業的使用權。社區組成：l 12幢多層公寓，838套全裝修全配置（含軟裝潢）居室l 一幢多功能綜合樓（老年大學、老年活動中心）l 一所配餐中心（就餐、配送）l 二處休閑茶棧（品茗、座談、棋牌等活動）l 一所老年醫院及護理院（300個床位）l 一座會所（一樓游泳池、二樓健身房、三樓水療館、四樓會務活動中心）l 商業街（設有小超市、理發店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等）l 綠化景觀，上海市一級生態小區，（綠化覆蓋率達51%；喬木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、噴泉、涼亭等）l 風雨連廊（公寓與公寓，公寓與會所、配餐中心、老年醫院及護理院之間相

53、互連接）l 戶外活動場地、停車場復馨敬老院占地面積4000平方米房間136間建筑面積6000平方米床位價格700-1350元/月床位425個護理費200-1000元/月浴室公用衛生間獨立本項目地處豐鎮路788號，投資規模為498萬元, 資金來源為民營投資100%構成。建筑面積為 6000平方米。工程主體結構采用混凝土結構。上海虹口區涼城復馨敬老院是上海市人民政府2006年實事工程，于2006年底竣工。復馨敬老院地處上海虹口區豐鎮路788號，占地面積達4000平方米，綠化面積約2000平方米，有單人、雙人、三人、四人和特護房共136間，床位425張。復馨敬老院擁有現代化的、人性化的設施： l 每

54、個房間內有空調、電扇、電話、液晶電視、獨立衛生間，衛生間內24小時供應熱水，部分房間有淋浴房； ll 每個床位設有對講式呼叫器l 所有房間均飲用純凈水l 六層大樓內設有兩臺三菱電梯，直達各樓面。每個床位價格每月700元到1350元不等。復馨敬老院設有多種健身和休閑設施：l 在2000平方米的花園內有魚池、親水平臺、健身器材、背景音響等設施； l 每層樓面有陽光屋，除沐浴陽光外，可在此進行棋牌活動、閱讀書報、休閑品茗，且不下樓就可在此用餐； l 設有1000平方米的健身娛樂中心，內有網吧、書畫室、圖書館、老年大學教學點、興趣小組活動室、茶藝館、多功能影視廳、理療室、桌球房、推拿按摩室、足療房、理

55、發室等休閑項目。除后三項象征性收費外，其余均為免費服務。收費標準樓層房型設備床位費伙食費護理費合計金額36樓朝北兩人房空調 電話 彩色電視 獨立衛生850300三級2001350二級4001550一級6001750朝南三人房空調 電話 彩色電視 獨立衛生1000300三級2001500二級4001700一級6001900朝南帶陽臺三人房空調 電話 彩色電視 獨立衛生1150300三級2001650二級4001850一級6002050朝南四人房空調 電話 彩色電視 獨立衛生850300三級2001350二級4001550一級60017502樓朝南三人房空調 電話 彩色電視 獨立衛生930300特

56、級10002230朝北兩人房1樓朝南八人房850300特級10002150備注1、每位入住老人需繳保證金3000元，代辦費600（代購床上用品及日用品） 2、寢室調電費由同住人員分擔三、老年住宅規劃分析老年社區在規劃上要有針對性的為老年人的不便進行一些特殊的規劃，從社區規劃、綠化景觀和交通布局等等方面為老年人考慮，達到方便他們生活的目的。1、社區規劃:l 道路人車分流，避免老人的行動不便而與車發生危險，l 無障礙設計，為老人的不方便生活提供處處提供方便，l 開闊空間活動場所，提供老人的戶外活動空間，l 增加休息座椅，方便老人隨時休息。社區為老齡社區，在設計中充分考慮無障礙設計，在社區服務中提供

57、高水準的服務，使之成為養老居住的理想家園。在規劃設計中結合地域的風土、氣候等自然因素，在設計中充分體現地域性的老齡居住社區。圍繞人與自然親和的理念，將社區內的建筑物以自由曲線的方式布局，集合道路設計，在社區內形成建筑與環境和諧的布局構成。為了給老人提供最好的日照，所有建筑均為南北朝向，用水系將社區內的建筑物連接，使得社區內的建筑物之間形成自然連接。2、社區組成：1、多層公寓為主；2、多功能綜合樓（老年大學、老年活動中心）；3、配餐中心（就餐、配送）；4、休閑茶棧（品茗、座談、棋牌等活動）；5、老年醫院及護理院；6、會所（游泳池、健身房、水療館、會務活動中心）；7、商業街（設有小超市、理發店、洗

58、衣店、鮮花店、老年用品商店等）；8、綠化景觀，（綠化覆蓋率50%以上；喬木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、噴泉、涼亭等）；9、風雨連廊（公寓與公寓，公寓與會所、配餐中心、老年醫院及護理院之間相互連接）；10、戶外活動場地、停車場。3、綠化景觀 景觀設計上注意體現出小區內人與自然和諧的設計理念，綠化周線結合房屋布局，成自然曲線；用水系將建筑物之間聯系，使得該區域內的建筑和自然可以很好的統一和協調；在綠化設計上力求體現現代都市中人群對郊區的田園生活情趣的向往，在小區內用盡可能多的綠化使小區內的生態環境與自然氣候相符合，達到一種田園生活的居住理念。在環境設計中還特別考慮到社區是針對老齡人群，在設計中

59、按照無障礙規范設計，使得居者能在生活愉快，心情舒暢。 4、交通布局人車分流，小區內應設無障礙環行步道人流入口處設置在離公交車站較近的位置。建設具有東方人文色彩和濃郁古典風情，又具現代時尚感的、靜謐的居住氛圍。綠化配置以東方古典園林常用的竹、松、梅等為主 集中綠化由開闊的草坪綠化和具有集合功能的大小型廣場組合而成合理的規劃布局是實現各種功能的基礎，對老年公寓而言，其主要的客戶為老年人，因此只有在功能布局、小區規劃等等各個環節體貼老年人的方便，才能真正實現的老年公寓。四、老年住宅產品特點1、住宅建筑規劃 在充分通風、采光的基礎上，其建筑格局以“圍合狀”布置為主。圍合型空間可以充分提供公共交流的平臺

60、，在建筑空間上充分賦予老年人交流和活動的平臺。l 底層架空，景觀陽臺，露臺空間，屋頂花園，擴大花園范圍l 以特色水文化為景觀概念，使親情睦鄰概念成為住宅主體。l 比普通住宅相應的提高日照標準 l 出入口、通道應考慮輪椅通行和安置扶手，室內地面應平坦，無高差，并進行防滑措施，許多公共設施區應設扶手 。l 商業布置以方便老年人為主。2、房間設計特色住宅的規劃設計體現建筑與自然的和諧，所以住宅規劃成自然曲線的形態。每排住宅都用連廊連接，使得每排住宅形成一個整體。住宅間的連廊下可作為活動區域。考慮到對老人的關懷，采用了南側大面積開窗的手法，為老人提供更多的陽光，同時針對大面積開窗帶來的夏季陽光過于強烈

61、，為此，同時在南面運用了遮陽百葉的建筑構件，使得房屋可以有選擇的利用陽光。 3、公寓設施：（一）公共部分1、公寓樓：外墻立面用不同的色帶區別樓棟，會員佩戴的胸卡顏色與其所居住的公寓樓色帶顏色相一致； 2、公寓大廳：每幢公寓大廳內設有管家服務臺、書報架、沙發等；3、公寓走道：每層樓面走道內設休息處，靠墻設雙排扶手，地面采用PVC卷材；4、電梯：每幢公寓設置公用電梯，電梯特配常規、特殊（低位）兩套操作按鈕；5、樓梯：每幢公寓兩頭各設有安全樓梯，每個樓梯口設樓層編號和EXIT標志。（二）居室1、進戶門：正副扇雙門；2、進門處：設換鞋椅，椅高45厘米；3、電源開關：設置漏電、電涌保護總開關；電源插座離

62、地60厘米，開關離地120厘米；4、地面：客廳、衛生間、廚房、陽臺鋪設地磚；臥室、書房鋪設木紋復合地板；5、墻壁：廚房、衛生間鋪設磁磚，其余為環保內墻涂料；6、床：床體高度可調節（45厘米、50厘米兩檔）；床墊為符合人體工學設計的“席夢思”；7、椅凳：符合人體工學設計，扶手特設拐杖放置孔；8、電視機：采用IPTV制式電視機；9、電話：大號字體的撥號鍵盤，“一鍵通”功能設置；10、空調：風管式（卡式）內機空調，遙控操作，附設吊扇；11、緊急按鈕：客廳、床頭、坐便器邊、淋浴房內、陽臺設有緊急按鈕，12、紅外線監控：非常情況自動報警；13、門窗：推拉式門窗，雙層玻璃結構；陽臺門下側特設換氣小窗；14

63、、陽臺：超大設計（180厘米縱深）；15、衛生間：地面采用電加熱采暖裝置；無菌材料制作的人性化扶手；隱蔽水槽式地漏裝置；采取太陽能加熱水器集中供應熱水；16、廚房：整體（套）櫥柜設施；飲用水（凈水）、自來水分開安裝；17、戶型：一房一廳一衛（面積：40-60平方米/間）二房一衛（面積：60-80平方米/間）為主，二房二廳二衛（面積：80-95平方米）房型，少部分的三房二廳（面積在120-140平方米）或二房二廳（面積在90-120平方米之間） 大套房型平面圖 二房二廳一衛 140平方米中套房型平面圖 一房二廳一衛 80平方米 小套房型平面圖 一房二廳一衛 60平方米 “陽光公寓”獨居 以一房一

64、廳一衛（面積：40-60平方米/間）和二房一衛（面積：60-80平方米/間）為主，和二房二廳二衛（面積：80-95平方米）房型。 睦親住宅 二室二廳二衛（面積在80-100平方米） 親子住宅共居三房二廳（面積在120-140平方米）或少部分的二房二廳（面積在90-120平方米之間） 4、房屋裝修老年人住宅裝飾裝修應該與其心理特點互相適應，營造舒適優雅、簡潔方便、個性突出的生活環境。1. 室內外無障礙設計居室的格調和布局要符合老年人的生理和心理特點。室內外進行無障礙設計，減少地面層的高差，以利行走方便，也為輪椅進出創造條件。室內地面應采用防滑材料，例如：廚衛應采用防滑瓷磚，其他地面可采用木地板、

65、塑料地板、橡膠地板或地毯。衛生間的潔具不宜用蹲坑，可選用專供老人久坐起身困難之用的能升降的馬桶蓋。浴缸不宜過高，較高應加墊，為老人坐立方便，浴缸要安裝扶手，浴缸底面要有防滑，以確保安全。老年人在室內活動路線必須暢通無阻。 2. 裝飾材料不求華麗 裝飾材料的選擇，應協調配套，符合老年人的心情。注重簡潔、典雅，不求華麗，例如墻面、地面除了注意安全外要便于清洗。室內裝飾的色彩要有利于老年人的心理與健康，老年人一般喜愛典雅、潔凈、安寧、穩重，加之體弱、心律減緩、視力減弱，一般宜采用淺色，如淺米黃、淺灰、淺藍等。忌用紅、橙、黃，因為紅色會引起心律加速，血壓升高，不利于健康。淺藍則給人以安寧感，適合減緩心

66、律，消除緊張。淺米黃給人以溫馨感覺，有利于休息，消除疲勞。 3. 家具盡量減少棱角 家具應從實用出發，宜少不宜多。家具外露部分應盡量減少棱角，老人用的雙人床應兩面上下，有條件的應有手扶之處，床與沙發稍硬不宜過軟，沙發家具應體現人體工程學，沙發不宜過軟、過深和過矮，更不要坐下去站不起來。 室內燈光應有弱有強，夜間最好有低度照明，便于老人起夜如廁。因老年人視力衰退，寫字看書燈光應強一些。室內電燈開關安裝部位，夜間使用要方便。家用電器設備應盡量采用智能型，如電鍋、電水壺等有自動保溫功能。5、房屋配套建筑特色 豎向交通上每棟建筑在中間連接部分設計一部電梯，衛生間寬敞，便于輪椅的進出。房屋通行上為無障礙

67、設計是社區設計的最大的功能特點。連廊和戶外的公共空間也為老人的娛樂和交流提供了一個寬敞的環境。 五、老年住宅配套特點(一) 智能化配置圍繞人與自然親和的設計理念，將社區內的建筑物以自由曲線的方式布局，集合道路設計，在社區內形成建筑與環境和諧的布局構成。為了給老人提供最好的日照，所有建筑均為南北朝向，用水系將社區內的建筑物連接，使得社區內的建筑物之間形成自然連接。1. 紅外線保安系統、對講門禁系統、閉路監控系統、門禁管理系統等安防系統；2. 每戶（間）設置無線呼救系統，內部小總機； 3. 無線定位求助系統4. 社區一卡通服務；5. 防盜緊急救助系統（防盜門磁、紅外線報警裝置）、防火煙感系統、煤氣

68、泄漏報警裝置；6. 寬帶網絡系統、衛星電視；7. 樓宇設備監控系統8. 社區內較為密集的定點設置SOS的緊急呼叫系統； 9. 考慮部分殘障人士的需求，設置盲道等通道； 10. 電子公告板（中、英雙語）、背景音樂及緊急廣播系統11. 車輛管理系統； 12. 遠程抄表系統。 (二) 會所：除了常規的“洗衣中心、社區服務中心、醫療服務中心、家政服務中心等等之外，還應規劃設計有：1. “國際會議中心”：定期舉辦大型的國內、國際性的各類研討會和活動； 2. 多功能廳：滿足日常的觀看電影、唱歌、跳舞、晚會等；3. “創業天地”：充分調動老人參與社區管理的積極性，發揮老年人的專長，力爭滿足老人老有所為的心理

69、；4. “幼兒園”：滿足 “含飴弄孫”的心理需求，并方便共居者的子女教育；5. 文體娛競賽園地：滿足日常生活、文化、體育的活動需求； 6. 以單元幢或組團家長制組織：給予人們在城市中的一種參與感與活動力。(三) 電梯：l 電梯多采用醫院專用的長方形柜型電梯，方便擔架搭乘；l 電梯按鍵上也會有普通位置的按鍵設置，也會增加為殘疾人或是行動不方便的老人專門設置的電梯按鍵；l 電梯播報的聲音也會比普通電梯大，以照顧聽力不是很好的老人。(四) 商業：以特色主題文化商業設施配合生活服務功能商業。除對一般居民外，需注入針對老年及休閑、文化、觀光的特殊商業服務。 比如：當地特產店、特色餐飲店、花鳥店、古董藝品

70、、戲曲茶樓、醫療保健用品商店、特色服裝店，書店等。(五) 配套：養老、度假、居住、文化、休閑、娛樂、購物、學習、創業、健身于一體 一、生活配套設施：超市、菜場、美容美發、洗衣房二、服務設施：醫療保健中心、餐飲、茶室等等三、娛樂設施有： 閱覽室、多功能娛樂廳、棋牌室等 四、醫療保健設施：診所、醫療室、醫療咨詢等 五、健身設施有：室內游泳池、健身房等六、文化設施有老年大學、藏書閣、書法繪畫廳等 (六) 老年醫院及護理院1、老年醫院：位于親和源護理大樓1-3層，設門（急）診部、住院部。門診部設外科、內科、耳鼻喉科、皮膚科、康復醫學科、中醫科、檢驗科、醫學影像科、老年特色?？频?。2、護理院：位于親和源

71、護理大樓4-11層，共設300張床位，分甲等和乙等兩種床位。(七) 生活機能配備l 清潔服務： l 代購、代訂服務： l 公寓的醫護人員定期上門為老年人做保健及健康檢查，小病及時醫療，大病及時送醫院治療；l 寵物托管服務； l 郵政收發、定時提醒等服務；l 旅游活動安排服務 l 健身培訓、輔導及陪練 l 日常醫療保健指導 l 花卉、盆景藝術指導 l 聯誼沙龍、互助小組l 其他為老年人提供的特殊服務。 通過系統全面的服務，為老年人的生活的方方面面提供保證，使老人能夠在老年公寓里享受剩余人生歲月的快樂。六、老年住宅市場表現樓盤總套數銷售率房型面積價格孝賢坊23096%60-90 （一房、兩房）60

72、00元/平方米江南太陽城一、二期117091%92-165 （一房、兩房、三房）3700元/平方米親和源8384.70%60-140 （一房、兩房）35-60萬 （會員制）l 上海的嘉興江南太陽城， 2006年10月將正式投入使用。一次性收取10萬元出租20年居住權、允許入住老人作為二房東出租公寓等吸引上海人前往置業。 江南太陽城三期“濱河御座”10月2日開盤，首批房源公開當天認購80 三期主力房源69一房、91兩房、109三房 目前70的業主都是上海購房者。l 孝賢坊 該項目目前已經基本售完 最后一批小高層于2008年1月推出 公寓房56-73平方米一房、74-89平方米兩房 目前90的購房

73、者是上?？蛻鬺 親和源 目前尚未開園已售出接近40張會員卡 6080平方米一房、100-140平方米兩房七、國際市場中的老年公寓（一）、綜述在歐美一些國家，適合老年人居住的建筑大體分為四類：l 老年住宅：主要供健康或基本健康的老人居住，他們生活基本可以自理，僅需少量服務；l 老年公寓：除上述老年住宅對象外，還包括體弱或生活自理能力較差，要求根據需要提供補充性服務的老人居?。籰 養老院：供高齡老人或體弱多病、生活基本不能自理、需大量生活照料服務的老人居住；l 護理院、老年病醫院：供體力或智力缺陷需提供生活照料、護理或治病的老人居住。老年公寓是介于老人住宅與養老院中間的一種居所，它既可使老人有獨立

74、的居住單元，保持家庭氣氛，又可獲得各種較好的社會服務，有利于居家安度晚年。而不需在身體還較為健康、年齡又不太高時進入過集體生活的養老院，在那里生活全由他人安排，許多人對這種生活單調、缺少樂趣的制度性養老機構不感興趣。而老年公寓卻深受老年人歡迎。西方國家，老年公寓已逐步取代了部分傳統的養老院。如丹麥，盡管人口結構日趨老齡化，但從1998年起就再也沒建過一座養老院。具有老年王國之稱的瑞典，專為老年人建造配有若干公用服務設施的公寓或住宅。美國先于我國進入老齡化社會，近十多年來大量興建的老年社區就非常值得我們關注。美國的老年社區或公寓十分普遍，它們分為贏利性和非贏利性兩類，前者大多為私人公司所辦，后者

75、主要由教會興辦，美國政府則給予部分津貼。在美國環境好、規模大的老年社區一般都坐落于大城市的郊外，大多為私人投資并進行商業化運作，社區中包括各種專門為老年人服務的配套設施，形成老年產業的發展基地?，F在許多美國老人們更愿意居住在家一樣環境下的有各種服務設施的輔助生活區或各種養老機構。據統計，50%的85歲或以上的老人期望住養老設施。在西方各國的老年公寓，老人們住在獨立的套間，設有臥室、起居室、儲藏室、洗浴設備和小廚房。老人可攜帶自己喜愛的家具，購置洗衣機、烘干機。每戶設緊急呼救系統。各層面設老人活動室或整個公寓樓分設娛樂室、健身房、閱覽室、會客室等，并設醫務室、監護室及招待客房。公寓服務人員負責打

76、掃衛生、維修設備，也可根據需要送餐到戶。輔助設施有小商場、郵電所、銀行、車庫等。高層公寓設有電梯，電梯內有椅子供老人休息。檔次較高的老年公寓還有游泳池、保齡球及室外草坪、噴泉等。西方國家的社會風俗，不主張父母與成年子女住在一起。子女年滿18歲，就應該獨立。英國甚至有法律規定，子女結婚后仍然與父母住在一起的，就是無家可歸者，是不合法的行為。這就造成西方國家的老年人一般不會同子女住在一起，這間接促進了老年公寓產業的發展。（二）、國外老年公寓設計理念：1. 突出“自由”的感受，滿足老人對自由感的要求； 2. 考慮老人可以繼續在家中參與工作； 3. 用積極、年輕的方法對待年齡； 4. 隨著生活質量的提

77、高和醫療條件的改善，關注老年人在生理和心理方面的健康狀況； 5. 對環境的可持續發展； 6. 有度假及護理功能的老年公寓； 7. 可以有多處居所，方便外出旅游國 家產 品 特 點借鑒之處美 國建筑規模大，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超過80種以上。代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。完善的配套設施與功能區劃分日 本日本的老齡人的生活質量是在良好的社會保險保障體系的基礎上實現的。提供無障礙設施的老齡人住宅產品、具有看護性質的老齡人住宅產品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產品。代表樓盤：港北新城。老年人住宅產品與其他租售性質的住宅產品混合設計在一個生活社區內，突出自助自理。歐 洲國家政策

78、傾向于讓老年人居住在獨立的公寓中。建筑將三種元素結合在一起：城市意味、社區功能和生態目標。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨。新加坡一般興建在成熟的社區中。公寓戶型一般分為平方米和平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。住宅的戶型設計及內部結構設計標準的特殊化考慮。在設計過程中，設計師會根據老年人對設施的多樣化要求提供現代化的配套設施，滿足老年人日常生活和個人護理的需要，在某種意義上，生活環境的設計非常重要，應該與設計方案融為一體。同時，也應考慮到設計發揮老人余熱的環境，鼓勵老人充分發揮自己的余熱，使其盡享每天生活的樂趣。第三部分產品定位建議一、產品

79、用地分析1、地塊概貌本地塊處于太倉與上海寶山區交界處，毗鄰瀏河入江口。地塊目前是處于原始未開發狀態，地塊由農田和村舍組成。地塊沿江堤平鋪，地塊有一定的高差起伏。地塊東臨上海寶山、西臨瀏河新鎮、西北是瀏河入江處。2、地塊區屬本地塊在行政區域上屬于江蘇太倉瀏河的新鎮，新鎮現有居住人口較少，大部分當地人口經濟活動范圍是上海區域，較少的居住人口使的本地塊的人氣淡薄。地塊與區域與上海偶明顯界限，目前瀏河與上海之間有收費站加以明確分割，這在一定程度上影響了兩個區域的交流互動。本地塊面積較大，橫跨瀏河與寶山區，這在區屬上有獨特優勢。本地塊大區屬上屬于上海都市圈，房產市場完全受上海輻射。3、地塊資源外部區域有

80、長江和瀏河的天然水資源優勢，寬闊的江面為地塊提供了豐富的水文化資源。地塊毗鄰上海寶山區，寶山是上海的工業區，各種工礦企業林立，這些企業即為區域提供了客戶資源，同時又對區域的環境造成了一定的污染。寶山區有國內著名的美蘭湖高爾夫球場（這對一些高端客群有較強的吸引力，同時也提升了區域的房產價值）。外部資源可以總結為：長江瀏河、高爾夫球場、大量企業、上海都市圈！ 內部資源地塊內河道縱橫、天然植被豐富。地塊高低起伏。鄭和紀念館、水壩、小橋流水、村舍、樹林等遍布地塊。4、優劣勢優勢：l 外部長江資源、準上海區、交通、地塊規模、地塊內較少拆遷量。l 地處太倉與上海交界處，距離上海市區距離相對較近。l 瀏河鎮

81、具有一定的規模及產業支持，也有一定的人文積累。l 地塊規模較大，有著較好的規劃條件。劣勢：l 周邊配套相對匱乏、未能形成居住氛圍。l 區域居住人口少、人氣淡薄、氣溫氣候對項目開發有一定影響。l 市民認知度低，如何讓公眾形成認知需要較強的策劃力。l 地塊規模較大，對開發商的開發能力存在挑戰。4、地塊研判1、 本地塊屬于生地，大規模的房地產開發存在一定的制約，如何規劃與開發必須做好充分的準備。2、 區域的影響，地塊周邊完全沒有形成房產開發概念，房產開發程度低；3、 從大區域來看，本地塊因緊靠上海，有一定的上海客群基礎，房產開發存在機會。4、 項目本身的規劃起點較高，地塊適合走大規模的高拉高走項目，

82、如在此區域開發小面積項目，則風險過大。本項目前期規劃了高爾夫球場，游艇俱樂部、會展中心、紀念館等核心配套這就是典型的高起高走項目思路，完全符合地塊的市場屬性，但是對發展商的資金實力、開發水平都是嚴峻考驗。5、 對本地塊的目標客群定位、產品物業形態、項目自身配套的充足率提出非常高的要求。二、老年公寓開發的驅動力“上不負政府，下不負民眾“。是規劃本項目的理念。（一）項目開發的考量標準衡量一個建設項目（老年公寓建設）的可行性和必要性以及該項目究竟合適與否，從不同的角度出發，有不同的考量標準。1、政府角度從市政府的角度出發有三個主要的衡量標準，這也可謂之為瀏河規劃建設老年公寓項目的原始動力，或稱之為“

83、項目開發的驅動力”。這三個重要標準分別是：l 是否有助于促進城市和地區經濟的發展，增加城市和地區的經濟總量，為政府創造更多的稅收；（經濟效益）l 是否有助于挖掘地區資源，保持城市和地區協調發展，并增加民眾就業機會，為更多的民眾提供工作崗位；（社會效益）l 是否有助于改善和提市地區形象，反映政府的政績，增強民眾對地區的認知度和自豪感。（環境效益）由此可見，在討論建設項目中，考慮有必要在本地塊建設中規劃老年公寓項目時，以上三個方面將成為決策的重要依據。而項目完成后，也是以這個標準來衡量本項目究竟是否成功。2、民眾角度此外，從市民的角度出發，老年公寓項目的建設是否成功也有三個標準：l 一是普通市民是

84、否有機會享受這個建設項目。l 二是建設項目是否為地區形象增色，改變傳統認知。l 三是經濟上是否合算。3、投資商角度從投資機構的角度出發，一個項目的成功主要有兩方面的考量：l 一是經濟上的考量，有足夠的贏利肯定是開發商首要考慮的問題。l 二是社會反映上的考慮，成功的項目是開發機構最好的廣告，而且得到社會承認是市場經濟下任一個商業企業的立身之本。4、規劃的理念本著從政府、社會和市場三者的角度出發，在對本地塊中老年公寓項目研討后，經過針對老年公寓市場的調研，提出了一個大的框架。將以經濟效益、社會效益、環境效益三個重要因素作為項目開發的驅動力，努力將項目的價值體現至最大化。（二）項目開發的效益標準1、

85、經濟效益l 城市形象提升后的投資效益l 整合資源后的綜合效益l 人氣聚集后的商貿效益l 瀏河城鎮功能的升級效益城市總是在尋找新的發展機遇，在建設較大規模的老年公寓后，瀏后的城鎮體系必然引發升級，形成新的城市形象與功能。在老年公寓建后，瀏河將成為名副其實的上海衛星城鎮，從而改變城鎮形象，并得到更多投資機會。而人口增加后的商務、商業也必然會有一輪的發展，并由此帶動政府在稅收等各方面的拉升。此外，城鎮的體系的升級還包括瀏河城鎮化建設的大步飛躍，并奠定瀏河鎮長期發展的機遇。2、社會效益l 挖掘出城鎮歷史，有效整合歷史與人文資源l 提升瀏河城鎮影響力水平，推動城鎮內涵的提升l 提升區段形象，形成新的商業

86、、商貿、醫療、配套等相關開發氛圍l 增加民眾對瀏河的城市自豪感和城市凝聚力在社會效益方面，老年公寓的開發一方面將提升整體地塊的開發質量，并融合瀏河傳統文化與因素。使得瀏河對周邊地區形成的一定的影響力。而由于老年公寓對于相關的開發要求較高，對于周邊的配套依存度較大，因此，就某種程度而言，本項目的開發也將推動地塊邊的城市化進程，從而推動周邊配套的建設和完善，形成瀏河城鎮體系的又一核心點。3、環境效益l 改善城鎮形象l 反映政府執政水平l 提升城市舒適度及景觀環境老年公寓的建設對于改變瀏河城鎮形象有著重要作用，交將瀏河由太倉的重要城鎮轉變化為上海的衛星鎮。并將原先傳統的工業城鎮納入宜工、宜居、宜商、

87、宜旅的新型城鎮。這一形象的改變將使得瀏河在原有基礎上對周邊地區吸引力進一步加強。三、市場容量判定與項目規模建議l 上海市目前“空巢”老人38萬人，具備購房能力的空巢老人約占5%，1.9萬人，根據老年人平均居住水平30平方米/人，目前上海市老年公寓需求面積約為57萬平方米l 上海市老年人平均每年增長7.5萬人，本項目開發周期6-8年，期間老年人增長至少60萬人，因此本項目具備一定的市場機遇l 中高收入老年人過半需要購買老年公寓l 根據市場調研情況，目前本項目目標客戶數量約在1500戶左右，并逐年增長l 上海老年人平均收入1077元/月，老年人平均存款較高，具備一定的購買力l 項目所在地房價水平較

88、低，與上海老年公寓市場更具備價格優勢，總價約25-30萬元較容易被上海老年人需求市場接受l 水鄉規劃和高爾夫球場為本項目提供了巨大的升值空間，投資客戶也將成為本項目的重要客戶組成之一注：數據來源與2006年對上海、北京的3000名55-75歲市民的隨機抽樣攔截訪問根據市場需求情況調研、結合本項目地塊情況，本司認為瀏河項目一期開發總量適合在15.1萬平方米左右，其中老年公寓為一起主要產品，共11.5萬平方米，一期配套敬老院、商業、活動中心、醫院等共計3.6萬平方米。分期形態建面（萬平方米）每期老年公寓11.5一期配套公寓服務中心0.6國際老年病理療康復中心0.8敬老中心0.8文體娛樂中心1.1商

89、業配套0.3一期總計15.1后期配套國際賓館1商業配套0.3敬老中心0.8公寓服務中心0.6l 本項目總占地面積420萬平方米（按容積率0.4左右估算），總建面約168萬平方米，開發周期約8年左右。l 我們建議本項目老年公寓實施滾動開發，組團排列，可按照4期來開發（從開發到售完），每期兩年，每期開發老年公寓建筑面積11.5萬平方米上。l 配套可以根據我們項目進程分批開發，但一期開發時老年公寓、服務中心、敬老院、康復中心、活動中心必須同步建設。l 根據上述計劃，本項目老年公寓全部建成后，總建面約52.3萬平米，約占地塊開發計劃的31左右。按老年公寓容積率0.6左右估算，占地面積約87萬平米，約占

90、總占地面積的20.75。四、定位建議（一）、形象定位養生堂養身、養心、養生集老年公寓和會員式養身院于一體的綜合養身社區。l 高標準的環境中式風格園林環繞，別墅社區生活體驗l 高標準的產品多層電梯公寓，人性化設計處處可見l 高標準的配套各種老年娛樂設置一應俱全，醫療系統保證健康晚年l 高標準的服務24小時雙語服務，為老年人解決各種問題從傳統的敬老院進化到老年公寓社區，為老年人提供從物質生活到精神生活等等方方面面的服務，讓老年人在此享受人生暮年的幸福的老年家園。（二）、產品定位1. 規劃建筑形態以多層電梯公寓為主，附以少量小高層。道路系統進行人車分流設計，設置一定量的商業體量滿足社區內部分消費要求

91、。2. 戶型緊湊房型，以一房和二房為主。一房一廳一衛（面積：40-60平方米/間）二房一衛（面積：60-80平方米/間）為主，二房二廳二衛（面積：80-95平方米）房型，少部分的三房二廳（面積在120-140平方米）或二房二廳（面積在90-120平方米之間）3. 配套老年公寓應具備以下幾項功能1. 多功能綜合樓（老年大學、老年活動中心）；2. 配餐中心（就餐、配送）；3. 休閑茶棧（品茗、座談、棋牌等活動）；4. 老年醫院及護理院；5. 會所（游泳池、健身房、水療館、會務活動中心）；6. 商業街（設有小超市、理發店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等）；7. 10、戶外活動場地、停車場。（三）、客戶定位以上海客戶為主要客戶群；上海已經開始進入老齡化階段，且社會老齡化問題面臨較大的壓力；而本項目緊鄰上海，對上海有很強的輻射力，又具有上海不具備的優勢，如價格，同時還考慮到昆山綠地21城孝賢坊和嘉興江南太陽城的九成客戶來源于上海，因此我們的主要客戶應該定位為上海老年客戶。保持對太倉本地客戶的引入；本項目是太倉比較有影響力的項目，鑒于整個項目的影響力，我們應當積極的引導一部分本地客戶到本項目來。其它客戶：長三角乃至全國的老年人客戶。