1、學習改變人生做成功物業管理人！東莞塞納河畔物業接管驗收工作方案編制： 日期：審核： 日期：批準： 日期：目 錄一 名詞、術語解釋 3二 引用法規、標準 5三 接管驗收條件 6四 接管驗收流程 7五 接管驗收組織設計 8 六 接管驗收的準備工作 12七 房屋本體自用部位及設施的驗收 14八 房屋本體共用部位及設施的驗收 16 九 公用設施設備、公共場所(地)的驗收 25 十 工程資料的接管 27十一 業主入伙時的接管驗收 30十二 缺陷整改與保修 31 十三 接管驗收相關記錄表名詞、術語解釋物業竣工驗收 工程項目在竣工之后，施工單位需向開發商辦理交付手續。在辦理交付手續時需經政府主管部門專門組織

2、的驗收委員會對竣工項目進行驗收，在認為工程合格后辦理工程接收手續，把產品移交給開發商。竣工驗收是對其設計質量和施工質量的全面檢驗。竣工驗收后標志著物業可以交付使用。物業接管驗收 接管驗收是指物業公司接管開發商或業主委員會委托管理的新建房屋或原有房屋時，以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的接管驗收。物業公司代表全體業主（包括現有業主和未來業主）從確保物業日后的正常使用與維修的角度出發，同開發商、施工單位一起對物業質量進行的綜合評定。對新建房屋而言，接管驗收是開發商向物業公司移交物業的過程，是在竣工驗收之后進行的再檢驗。接管驗收標志著物業正式進入使用階段。物業的接管驗收包括對房屋本體自用部

3、位及設施、房屋本體共用部位及設施、公用設施設備、公共場所(地)的驗收，具體包括主體建筑、附屬設施、配套設備以及道路、場地和環境綠化等內容。房屋本體自用部位及設施自用部位是指戶門以內，毗連部位以外的全部自用部位。設施指包括自用陽臺、門、窗、防盜網，室內自用隔墻、墻（板）面等。房屋本體自用部位及設施的產權屬于小業主。房屋本體共用部位共用部位是指結構相連或具有共有、共用性質的部位，主要包括：房屋的承重結構部位（包括基礎、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結構部位（包括構造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙道（管）等。公共場所(地)、公用設施公共場所(地)、公用設施包括：區內道路

4、（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。公用設備公用設備是指與建筑物相配套，具有共用性的設備，主要包括：供配電設備、發電機、電梯、中央空調、供水設備、直飲水系統、交通道閘、智能化系統、消防系統、水景系統等。公用設施設備、公共場所(地)的產權以相關法規及開發商售樓時與業主的約定為準。 引用法規、標準 本方案依據以下法規、技術標準規范編制。建設工程質量管理條例國務院令第2000第279號物業管理條例國務院令第2003第379號東莞市建筑物外立面建設管理辦法廣東省物業管理條例住宅室內裝飾裝修管理辦法建筑安裝工程質量檢驗評定標準G

5、BJ300305-88房屋接管驗收標準（ZBP 30001-90）建筑物防雷設計規范（GB 50057-94）電氣裝置安裝工程施工及驗收規范（GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93 、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96）火災自動報警系統施工及驗收規范GB 50166-92自動噴水滅火系統設計規范GB 50084-2001自動噴水滅火系統灑水噴頭的性能要求和試驗方法GB 5135-85自動噴水滅火系統濕式報警閥的性能要求和試驗方法GB 797

6、-89室內消火栓GB 3445-93消火栓箱GB 1456l-93防火門用閉門器試驗方法GA 93-1995通風空調工程施工質量驗收規范GB 50243-2002民用建筑電氣設計規范JGJ/T16-92民用閉路監視電視系統工程技術規范GB50198-94體育場所開放條件與技術要求GB 19079.1-2003接管驗收條件物業接管驗收是在項目竣工驗收全部合格的基礎上，物業公司代表全體業主以滿足安全及使用功能正常為主要內容的再次檢驗。應滿足的條件為：一、一般條件1、土建、設備、智能化及園林綠化各分部、分項工程全部施工完畢，并通過政府專業驗收，通過綜合驗收。一般來說，應取得以下證書：工程竣工核驗證書

7、規劃驗收證書消防驗收意見書電梯驗收結果通知書燃氣管道工程驗收證書城建檔案驗收證書人防工程驗收證書已簽訂工程保修書并有憑以上證書換領的建設工程竣工驗收備案表。2、供電、給排水、環境、道路、電話、有線電視、燃氣、消防、智能化、中央空調、主題公園等設備和設施能正常使用。二、最低要求在項目所確定的入伙日期前一周必須達到以下要求：1、室內外照明、給排水、道路、門禁對講、電梯、室內消火栓、地下車庫施工完畢，可正常使用。2、向物業公司提供設備運行所必須的圖紙及設備說明書。如強弱電系統圖、給排水系統圖、燃氣系統圖、中央空調系統圖、室外管網圖及設備說明書等。3、業主（用戶）室內可進行精裝修，可向物業公司移交鎖匙

8、。接管驗收流程簽署物業管理委托合同選定主要管理人員 收樓三個月前進場掌握情況印制驗收表格確定驗收日期大業主（開發商）或施工單位和物業公司組成聯合驗收小組自用部位的驗收每項、每間、每個查驗缺陷登記移交鑰匙缺陷登記匯總交開發商,由開發商交施工隊缺陷返修施工單位、管理處按單查驗資 料 移 交產權資料技術資料水電供應合同物業管理公司正式進行物業管理政府驗收合格證共有部分驗收復驗合格缺陷登記按系統進行查驗收缺陷返修移交鑰匙辦理移交憑證小業主（用戶）驗樓收摟注：對于技術資料的移交，最遲應在開發商將樓宇資料報交市建筑檔案館的同時， 移交一份給物業管理公司存檔。接管驗收組織設計一、編制接管驗收計劃，與開發商溝

9、通物業接管驗收一般是由田禾房地產投資有限公司工程部牽頭組織，物業管理公司接到開發商接管驗收通知后，按接管驗收條件進行核對，具備條件的應在一周內簽發驗收復函并約定驗收時間。根據項目的具體情況，物業公司應主動與開發商聯系接管驗收事宜，并將驗收計劃報開發商審核，通過后由開發商通知施工單位配合驗收。對項目的接收應包括對相關工程資料的接收。1、根據項目的進度，編制接管驗收進度計劃，計劃接管驗收的時間一般在政府相關部門完成驗收后一周左右。（工程竣工至政府相關部門完成驗收一般歷時約一個月左右，物業公司現場人員須及時與開發商溝通，以確定最終接管驗收時間）2、物業現場人員應積極熟悉圖紙及現場情況，配合開發商發現

10、問題，對影響物業接管入伙的工程問題，物業公司應及時向開發商發函反映，制定解決方案。二、進行驗收前的準備工作詳見接管驗收的準備工作。三、對物業進行接管驗收一）、初驗物業公司先組織人員進行初驗，將初驗過程中發現的問題及時以函的形式提交給開發商，以便開發商組織人員進行整改，為正式驗收打好基礎。初驗可以多次組織進行。（對于已入伙的項目，由物業公司組織做前期項目考察，接管時不作初驗）二）、正式接管驗收根據物業產權性質及使用特點，將接管驗收分為對房屋本體自用部位及設施的驗收、對房屋本體共用部位及設施的驗收、對建筑物公用設施、設備、公共場所（地）的驗收三部分。房屋本體自用部位及設施的驗收應先進行，以便于小業

11、主能及時進入進行裝修。房屋本體共用部位、共（公）用設施設備、公共場所（地）的驗收可綜合在一起組織人員進行驗收，由于該部分不影響業主進場裝修，相對可以晚些開始；此部分驗收技術含量較高，應組織專家實施。四、接管驗收重點是對物業的使用功能及安全進行檢驗，其驗收方法與竣工驗收不完全相同。接管驗收要清點設備、設施、裝置等數量，故要全檢，而不像竣工驗收按10%的點抽檢。接管驗收多對影響使用功能、安全的事項進行檢查，不需要向竣工驗收那樣按驗評標準對所有項進行檢查。接管驗收采用的檢驗方法主要有：看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗（試機）、對照圖紙清點等。1、 對自用部位及設施的驗收物業公司代小業主對其室內部分進行接

12、管驗收，入伙時移交給小業主，最終驗收意見以小業主驗房的記錄為準。現場由開發商、物業公司、施工單位組成驗收組，按建設部ZBP3000190標準要求，分別每單元每層每戶（每個鋪位）逐個房間按設計要求清點物件及進行外觀檢查，主要是對樓宇質量與使用功能的檢驗。 確定物件數量是否符合； 外觀上有無人為損壞； 房屋建筑或屋內物件有無明顯不符標準要求。將檢查結果記錄在對應表格中，整理后將兩聯返回開發商，由開發商將其中一聯交施工方進行整改，物業公司負責對整改后項目進行驗收。根據檢查結果，物業公司對檢查合格的房屋接管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。物業公司對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任。對于舊樓宇

13、,在雙方對如何解決缺陷問題達成協議后,物業公司接管鑰匙。物業公司對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任。2、對共用部位、共（公）用設施設備、公共場所（地）的驗收驗收時須有開發商、施工單位和物業公司三方共同參加，逐項進行驗收，填寫相應記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執一份。對驗收合格的項目，列出清單，進行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產品，注明存在的問題，提交開發商和施工單位，限期整改，整改項目須經復驗，合格后方可接收。此部分的驗收直接影響到以后的管理工作，設施設備完好的接收，可以減少物業公司在接管后對設施設備整改的工作量，可將更多的精力投入到對業主（客戶

14、）的服務中。五、設施設備的交接和驗收原則上是待工程完全完工后（已經有合驗證）進行，但考慮物業公司與開發商之間的關系，可降低要求，分系統進行驗收，合格一個（系統）接收一個，辦理其憑證。但應注意：對其他未完工系統將會出現的后果以書面形式告之合作方，并與其就所提問題進行協商，以達到共識，并采取相應的防范措施。（注意：只能按系統驗收，不能將系統再細化進行驗收，例如將給水系統中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺驗收等。）按系統對設備型號、數量、位置進行記錄，對設備外觀、設備系統性能進行檢驗，記錄技術狀態數據，填寫驗收單。驗收結束由移交方和接收方在驗收單上填寫評語并簽字。功能上不能達到要求的物業公司不接收

15、，對于不影響使用的可先進行交接。對于檢查出來的缺陷以函的形式提交給開發商，由其督促施工單位限時整改。根據施工單位的承諾，物業公司應及時跟蹤施工單位的整改情況，達到要求后接收。設備接收后，按國家有關規定，物業公司將承擔相關責任。三）、復驗對于開發商、物業公司、施工單位三方在接管驗收過程中發現的缺陷，開發商組織相關人員進行整改，并與物業公司商定復驗時間。待開發商將缺陷整改完后，物業公司對原缺陷情況進行復驗，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認可解決方法），物業管理公司在日內簽署驗收合格、同意接管憑證。雙方簽署交接記錄：QR007JG房屋及公用設施交接單QR008JG房屋附屬設施設備交接單接管驗收的準備

16、工作為了熟悉項目情況，方便管理，物業公司應盡可能提前介入項目（最好從項目的規劃設計開始介入），最遲應在入伙前三個月派駐現場設備管理人員，積極參與設備安裝和調試，發現問題及時提出合理建議。1、物業公司人員準備物業公司建立接管驗收領導小組，按業主自用部位和公共部位、設施設備分別組織驗收。對業主自用部位的驗收按項目的規模設置驗收組，每組配備34人：驗收土建1人，驗收給排水1人，驗收電氣1人，另外1人負責驗收所有的鑰匙。注：一般毛坯房每組每天能驗收60套房左右，精裝修房每組每天能驗收40套房左右。對業主自用部位驗收完后，再組織對公共部位、設施設備的驗收，根據不同的驗收對象，組織公司內相關專家及維修工構

17、成，按系統進行驗收。2、成立驗收組驗收組組成建議如下：組長：物業公司總經理 副組長：管理處經理組員：工程維修部主管、護衛服務部主管、客戶服務主任、物業管理員、水電工3、學習、培訓組織驗收組人員進行相關培訓，培訓內容有：學習規范、研讀施工圖紙對配合驗收的保安進行強化培訓（保安主要配合業主自用部位驗收）熟悉工程情況、設備概況組織接管驗收演練培訓時間：10課時（不得低于）。現場實習：待定4、購置、準備工具根據項目的規模及驗收時分組情況，準備下列物品及工具，數量自定。搗棍（小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀、網絡測試儀，梯子、PVC吹煙管、電吹風、塑料水

18、桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。另準備木板若干塊，將房號在木板上標注清楚，并釘上釘子，用于掛放各房間的入戶門鑰匙。5、準備驗收規范、標準及施工圖準備引用法規、標準中相關的規范、標準。從開發商借閱相關工程資料，熟悉并了解項目基本情況。6、準備驗收表格、接管憑證準備接管驗收相關記錄中有關的驗收表格、接管憑證。7、參與安裝調試安排設備管理人員、維修工參與設備安裝、調試。熟悉設備性能，掌握工程進度與施工質量，便于今后管理。并可及早發現問題要及時提出合理建議。對于設計中已有的設備， 注意收集資料。大型機電設備（、級設備）建立臺帳，并向開發商、施工單位索取相關資料，如圖紙、產品說明書

19、、設備裝箱清單、設備出廠合格證、調試記錄等。對于設計中沒有的設施設備，但在物業管理中又必需增設的，可降低管理、運行費用的，應建議開發商增設。8、參與內部竣工驗收參與開發商組織的內部驗收，掌握工程質量情況，學習驗收方法及技巧。對于影響物業管理的設計、施工缺陷提出改進建議。9、參與政府竣工驗收房屋本體自用部位及設施的驗收對房屋本體自用部位及設施的驗收主要是驗收小業主（用戶）戶內的土建（含裝修）、電氣、給排水、燃氣、中央空調、入戶鑰匙（含戶內鑰匙）等。1、土建驗收驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準檢驗要點：觀察梁、板、墻體是否有裂縫；抹灰層、地面墊層是否有超標空鼓；門是否開閉自如、鎖、貓眼、拉手

20、等五金是否齊全，鑰匙是否匹配，鑰匙有無缺少；窗、鋁合金推拉門是否開閉自如、五金是否齊全、玻璃是否完好；衛生間防水、坡度是否正常等。填寫表格：樓宇接管驗收記錄表2、電氣驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準檢驗要點：清點電氣裝置是否齊全；檢查開關箱安裝是否規范，有無回路標簽，試驗小斷路器分合及漏電保護器；檢查電能表是否正常；開關電燈；試驗對講圖像、聲音是否清晰；檢查中央空調運行是否正常。填寫表格：樓宇接管驗收記錄表 3、給排水驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準檢驗要點：開閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現象。填寫表格：樓宇接管驗收記

21、錄表 4、燃氣：驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準檢驗要點：氣表是否安裝規范；管口是否用堵頭封堵，管有無暗敷設現象。填寫表格：樓宇接管驗收記錄表5、記錄的填寫及缺陷的整改以上填寫的記錄均一式三份，分別留存于開發商、施工單位（原物業公司）、物業公司。物業公司將其中的兩聯（開發商聯、施工單位聯）交開發商，由開發商組織人員進行缺陷整改。物業公司對自己留存的一聯進行整理、匯總后，以函的形式將缺陷清單發給開發商，并對缺陷消項情況進行跟蹤。房屋本體共有部位及設備的驗收 1、屋面驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準檢驗要點： 分項工程檢驗要點備 注屋面保證項防水層無滲漏，通過觀察，必要時進行測試廣告牌

22、、沿口等固定牢固屋面金屬物體均做可靠防雷接地基本項無非法占用、改建及搭建女兒墻完整無污染隔熱層完好，面層磚無破損屋面管網及避雷帶無損壞或銹蝕天面無積水、雜物排水溝、排水口完好暢通2、樓層及通道驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準檢驗要點： 分項工程檢驗要點備 注樓層及通道保證項防火門完好開閉靈活消火栓內物品齊全，按鈕等功能正常消防通道通暢滅火器的數量、位置、壓力正確應急照明、誘導燈正常基本項樓層號、房號、疏散標志標識、導向標示清楚公共部分無加建、改建天棚完好墻面無碰壞、無污跡、無脫落地面完好無破損，梯踏步無缺棱、掉角公共照明完好消火栓外封條、門鎖完好3、地下室驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評

23、定標準檢驗要點： 分項工程檢驗要點備 注地下室基本項地面、墻面及頂棚無滲漏頂棚、墻面無損壞及污跡照明系統完好水池周圍整潔無污染隱患管線表面整潔、無銹跡、有明顯標志主要入口處有平面示意圖，導向標識清楚車場地面劃線清晰，無大面積起砂現象4、外墻面驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準檢驗要點： 分項工程檢驗要點備 注外墻面保證項墻面完好，無污跡門窗及玻璃完好外墻面轉無空鼓外墻、窗口無滲漏空調安裝位置統一，冷凝水集中排放，支架無銹蝕招牌類、霓虹燈安裝合理美觀，無安全隱患或破損5、供配電系統驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準GBJ303-88；電氣裝置安裝工程施工及驗收規范GBJ147-90、GB

24、J148-90、GB 50168-92、GB 50169-92、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93 、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96，建筑物防雷設計規范GB 5005794檢驗要點： 分項工程檢驗要點備 注供配電系統保證項安全防護裝置完善，無安全隱患、無蟲害、鼠害油變壓器安裝地點是否符合規范要求，工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常干式變壓器通風、工作接地是否良好，溫度、噪聲是否正常雙回路電源切換，電氣、機械互鎖正確無故障停電記錄基本項設備接地牢固電纜溝內干燥、無積水、無雜物操作工具齊全，有絕緣膠墊、絕緣鞋、手套等各種

25、控制柜、電源柜功能正常，無異味，無異常噪音各種儀表指示正確斷路器電流值整定正確母線、端子無過熱、松動現象電氣井接地規范，電纜敷設規范設備、機房清潔，油漆完好應急燈正常，機房溫度正常6、給排水系統驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準GBJ302-88檢驗要點： 分項工程檢驗要點備 注給排水系統保證項水泵電機溫度正常各層水壓正常按規定對供水設施設備進行清洗、消毒，水質符合衛生要求潛水泵工作正常，排水通暢基本項壓力表工作水泵運行正常，閥門開關靈活，泵體和閥件無滴水現象水泵運行無異常噪音，潤滑良好水池水位有標尺，顯示正確，進水浮球閥工作正常設備、機房清潔，油漆完好應急燈正常，機房溫度正常蓄水池人孔封

26、閉良好并上鎖，通氣孔有紗網封隔污水池池蓋完好，排水溝通暢排水系統暢通，抽查68個井化糞池進、排水正常，封口嚴密，無太大異味雨水井、污水池、下水道內無大量沉積物7、消防系統驗收標準：火災自動報警系統施工及驗收規范GB50166-92，自動噴水滅火系統設計規范GB50084-2001，自動噴水滅火系統灑水噴頭的性能要求和試驗方法GB5135-85，自動噴水滅火系統濕式報警閥的性能要求和試驗方法GB797-89，室內消火栓GB3445-93，消火栓箱GB1456l-93，防火門用閉門器試驗方法GA93-1995檢驗要點： 分項工程檢驗要點備 注消防系統保證項自動噴淋系統放水試驗噴淋泵啟動，水壓正常消

27、火栓系統中有水、總閥打開、系統處在自動狀態消火栓箱按鈕、消防中心均能啟動消防泵水泵結合器未被圈占、堵塞探頭報警率不小于95%，報警位置與控制器顯示位置相同警鈴工作正常防排煙、正壓送風系統與報警系統聯動正常消防中心可啟動風機，風機風量正常氣體自動滅火裝置氣壓正常，處于自動狀態，消防中心有放氣反饋信號消防廣播正常備用電源切換正常基本項消防中心、機房清潔溫度正常設備清潔，油漆完好電控箱、電瓶等工作電壓正常風閥、防火閥完好，狀態正確（抽取10個點）風機運行噪聲、震動正常，潤滑到位消防對講通話清晰消火栓、噴淋頭無漏水現象煙感、溫感、警鈴、揚聲器固定牢固管理機軟件有備份，系統誤報率低出口指示燈熒光顯示板正

28、常出口指示燈指示發光管正常滅火器壓力在正常范圍防火卷簾門就地手動正常防火卷簾門與探測器聯動正常防火卷簾門在消防中心手動正常8、中央空調系統驗收標準：通風空調工程施工質量驗收規范檢驗要點： 分項工程檢驗要點備 注中央空調系統制冷機部分主體外觀無損傷、無銹蝕、安裝必須水平、機腳架有防震墊,地腳螺栓無松動機器密封性能好、不漏油、不漏氣油箱油位在視油鏡孔中心線上，油質正常(機器運行時無氣泡)冷媒液加入量準確制冷機微電腦控制中心運行正常，各傳感器、控制器數據控制準確可靠制冷機電機一般采用閉式星/三角轉換的方式降壓啟動,啟動切換時間應正確、啟動電流、線路電壓降正常主機運轉時噪音、振動、在標準范圍內水泵部分

29、冷凍水泵、冷卻水泵外觀無損傷，油杯、油箱、油質良好,油量充足水泵運轉時噪音、振動無異常，軸封、水閥不漏水水泵電機運轉電流，溫升正常冷凍水、冷卻水、流量正確，水質良好，水壓符合設計要求冷卻水、涼水塔部分冷卻水管道表面防銹處理良好，試壓不漏水各種閥門開、關靈活不漏水涼水塔組裝質量良好，清潔無異物檢查水塔扇葉，電機及控制電路運行正常塔體安裝應保持水平，殼體連接螺栓無松動空調終端設備部分新風空調機運轉正確，無異常噪音空調風機盤管安裝良好，冷凝水滴水盤回水正常空調送風管道保溫層制作良好，風口安裝準確冷凍水管道系統保溫層制作良好，所有焊接處及閥門，試壓不滲水、不漏水9、閉路監視系統驗收標準：民用建筑電氣設

30、計規范JGJ/T16-92，民用閉路監視電視系統工程技術規范GB50198-94檢驗要點： 分項工程檢驗要點備 注CCTV基本項監視器圖像清晰攝像機布點合理，云臺控制靈活，無監視死角控制矩陣、圖像分割器工作正常設備接地良好，抗干擾強錄像工作正常，錄像效果清晰10、周邊防范系統驗收標準：請施工方提供檢驗要點： 分項工程檢驗要點備 注防范系統基本項周邊防范系統報警正確，誤報率低紅外對射布點合理，無監視死角樹木對對射影響小設備接地良好，抗干擾強與攝像頭聯動正常11、公共天線系統驗收標準：民用建筑電氣設計規范JGJ/T16-92檢驗要點： 分項工程檢驗要點備 注CATC基本項圖像、伴音質量好天線防雷措

31、施完整，安裝接閃器、避雷器設備接地良好，抗干擾強頻道放大器功能正常頻率變換器功能正常調制器功能正常混合器功能正常聲源信號源功能正常12、局域網、綜合布線驗收標準：請施工方提供；參考民用建筑電氣設計規范JGJ/T16-92檢驗要點： 分項工程檢驗要點備 注綜合布線基本項設備接地良好，抗干擾強交換機、HUB、服務器工作正常，安裝規范布線規范INTERNET接入（帶寬、傳輸率）正常終端數據接口（RJ45）正常13、背景音樂系統驗收標準：請施工方提供；參考民用建筑電氣設計規范JGJ/T16-92檢驗要點： 分項工程檢驗要點備 注背景音樂設備基本項聲壓符合設計、音質較好矩陣控制器工作正常功放工作正常音箱

32、安裝牢固、防雨線路敷設規范14、門禁對講系統驗收標準：請施工方提供檢驗要點： 分項工程檢驗要點備 注門禁對講基本項可視對講圖像、聲音清晰，電鎖開啟關閉正常接地規范解碼器、電源安裝規范布線規范室內機安裝規范15、車場管理系統驗收標準：請施工方提供檢驗要點： 分項工程檢驗要點備 注車場管理系統保證項道閘開啟靈活，無砸車隱患基本項讀卡器感應靈敏，出臨時卡正常交通裝置、標志完好，劃線清晰設備表面清潔無銹蝕系統收費、控制軟件正常16、電梯驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準檢驗要點： 分項工程檢驗要點備 注電梯保證項電梯準運證、年審合格證、限速器調試合格證無故障停機、關人現象報警裝置工作正常轎廂應急燈

33、正常應急時可迫降至首層消防電梯消防操作功能正常基本項操縱箱各種開關功能正常廂內樓層指示信號齊全、清晰，監控裝置運作正常廂內與消防中心和機房的對講正常安全觸板或光電應正確、照明有效轎門與轎壁應無碰撞，無摩擦轎廂內無雜亂廣告機房門應安全、可靠，應有“機房重地 閑人免進”標識機房墻壁完整，無孔洞機房應有通風及防雨設施，平層標志齊全有照明、電插座、滅火器、對講等有電梯松閘扳手和盤車手輪，井道照明燈完好曳引機應完好，保潔、滴油應符合國家標準控制柜在電梯運行時應無較大的噪音各功能開關正常，油杯有油轎頂繩頭組合完整、無銹蝕，有防銹漆各層門付門鎖齊全，安裝正確，無銹蝕各層門門頭腳蓋板滑塊齊全層門與門框無摩擦，

34、無碰撞導軌支架無松動，壓板牢固井道壁與轎廂地坎間的水平距離不得超標層站指示信號按鈕清晰、齊全底坑照明、急停開關有效補償鏈、緩沖器補應安全、可靠大小軌道有接油裝置17、填寫記錄設備按系統分別填寫公用機電設備驗收單，對所有設施設備驗收完成后，匯總填寫房屋附屬設施設備交接單；對其它共用部位驗收完成后，填寫房屋及公用設施交接單。公用設施、公共場地及鑰匙的驗收1、公用設施驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準檢驗要點： 分項工程檢驗要點備 注公用設施保證項室外排水通暢，井蓋完好、無缺損游樂設施設備完整、無安全隱患，有安全指引平面圖、路標、提示標識等各種標志齊全基本項轄區道路完好無損通透式圍欄完好、無銹跡

35、路燈完好停車場地、垃圾中轉站、工具房等公共場所（地）完好建筑小品、雕塑等完好無損2、游泳池驗收標準：體育場所開放條件與技術要求GB19079.1-2003檢驗要點： 分項工程檢驗要點備 注游泳池基本項游泳池周圍形成完整的圍合，防護設施完好有水循環過濾系統和消毒、吸底設備，且工作正常照明設備（包括應急照明燈）正常有分設的男、女更衣室，并配有存放衣物的設施（更衣柜）有分設的男、女淋浴室有分設的男、女廁所更衣室、淋浴室、廁所內的設施正常（含門鎖、燈光、噴淋設施等）有強制通過式浸腳消毒池更衣室與游泳池中間設有強制通過式噴淋設備男、女各一套更衣室、廁所有通風設施，且通風設施完好配有必備的救生高架（觀察臺

36、）（按每250M2配備1個）池面有明顯的水深度、深淺水區警示標識，或標志明顯的深、淺水隔離帶有廣播設施、有專用直撥電話有各類公共標識和警示標牌泳池各進、排水口防護罩是否完好無損池內上下扶手是否按規定配備、安裝是否符合規范池面、池底、池壁、池沿無殘損，無銳角，無安全隱患3、園林綠化驗收標準：建筑安裝工程質量檢驗評定標準GBJ306-88檢驗要點： 分項工程檢驗要點備 注園林綠化基本項綠地、植物數量品種符合設計土質符合植物生長，厚度正確綠化內無磚塊等建筑垃圾無死苗、無蟲害4、鑰匙交接（1）檢查鑰匙是否匹配，是否齊全（2）拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；（3）數清每種鑰匙的數量，并進行確認；（4）將每把

37、鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現象；（5）按鑰匙的用途進行分類、編號、保管。5、填寫記錄園林綠化驗收填寫QR005JG綠化驗收單，對其它公用設施設備、公共場所（地）的驗收填寫QR007JG房屋及公用設施交接單，鑰匙交接填寫QR002JG鑰匙接管記錄表。工程資料的接管對于原有已入伙的物業，原物業公司及業主委員會應在新物業公司驗收樓宇的同時，移交樓宇資料給新物業管理公司；對于新建物業，開發商在樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，應移交一份給物業管理公司存檔。具體資料包括以下內容：一、產權資料開發公司營業執照土地使用權出讓合同書建設工程規劃許可證建設工程施工許可證建設單位營業執照電梯安裝公司營業執照電梯安

38、裝公司資質證書以上均為復印件二、市府驗收合格資料：建設工程竣工驗收備案證明用電許可證 供用電協議書用水審批表、水費收繳合同書。公安消防建筑工程消防驗收意見書建設工程質量監督登記書電梯安全檢驗合格證書防雷設施合格證燃氣工程驗收備案證書直飲水檢驗報告東莞市白蟻防治工程竣工驗收證明國家固定滅火系統和耐火構件質量監督檢驗中心檢驗報告電纜檢測報告智能化驗收系統合格證停車場管理系統檢測報告攝象機檢測報告有線電視系統終端盒檢測報告以上均為復印件三、工程技術資料建筑、結構、電氣（強弱電）、給排水（包括消防）、中央空調、直飲水、燃氣等工程的全套竣工圖紙。各類公共設備使用說明書、調試報告、維護保養手冊等。（包括：

39、變壓器、高壓開關柜、低壓配電柜、發電機、電梯、生活水泵、生活水泵變頻控制柜、消防供水系統、直飲水泵、直飲水泵變頻控制柜、道閘系統、監控系統、背景音樂系統、消防報警系統、中央空調系統等。） 地質勘察報告； 工程合同及開、竣工報告； 工程預決算分項清單； 圖紙會審記錄； 工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)； 隱蔽工程驗收記錄； 沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖； 鋼材、水泥等主要材料的質量保證書； 新材料、構配件的鑒定合格證書； 砂漿、混凝土試塊試壓報告； 供水、供暖管道的試壓報告；機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統調試記錄。注：電梯相關資料包括以下部分勞動局電梯

40、安全勞動局電梯安全使用許可證（每梯一本）勞動局電梯安全技術檢驗報告書（每梯一本） 質量技術監督局安全檢驗合格證（每梯一份）勞動局起重機械登記卡片（每梯一份）電梯安裝工程施工技術資料（每梯一本）質檢報告（每梯一份）電梯隨機文件（至少包括：電梯相關圖紙、電器元件代號說明書、安裝調試說明書、使用維護說明書、裝箱單等）產品合格證（含限速器合格證、曳引機合格證）試驗報告書（每梯一份）4、填寫記錄對照本文件，將收到的資料填寫在工程資料交接清單。業主（用戶）入伙時的接管驗收業主（用戶）入伙接收物業時，物業公司工作人員陪同并協助業主對房屋設施進行全面細致的質量檢查，對發現的缺陷進行登記。此過程僅限于新樓宇。業

41、主（用戶）入伙時對房屋的接管驗收主要針對以下方面進行：1、檢查鑰匙是否匹配，是否齊全拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途；數清每種鑰匙的數量，并進行確認；到房間將拿到的每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現象。2、檢查房間設施是否齊全；根據售樓或租賃時的約定先將房間內配置的設施列出清單；根據清單查對設施的數量及質量；3、檢查房間工程質量（包括裝修質量及安裝質量）檢查地面、墻面和天面有無空鼓、裂縫；如果是精裝修，還應檢查墻面、天面的清潔情況； 檢查墻面和天花板是否有麻點或水漬痕跡（是否漏水）； 檢查門窗、玻璃有無損壞，試試門窗是否嚴密、開關靈活；檢查開關、插座是否有電；選頂層房屋的應著重檢查屋頂是否滲漏，墻面

42、是否發黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應檢查地面是否有返潮現象；4、核對入伙當天的水、電、氣表讀數；5、填寫記錄將入伙時拿到鑰匙的數量、驗收中發現的問題、入伙當天水、電、氣表的讀數填寫在接管驗收記錄。缺陷整改與保修對于新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應向開發商說明：經物業公司驗收同意接管的樓宇，不等于樓宇質量完全符合國家及設計標準的要求，開發商也不能排除應承擔的整改質量缺陷的責任，而且房屋質量也存在一定的保修期限。因此建議發展商在保修期結束時，在取得物業公司認可后，才向施工單位支付保修金。一、對缺陷整改 1、一般缺陷的返修 對接管驗收或使用過程中發現的非結構性的質量問題，物業公司應在

43、兩天內將檢查記錄整理好后提交給開發商（一式兩份，一份給開發商，一份由開發商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發商責成施工單位進行整改；物業公司應留底一份，以便督促整改進展情況，并在雙方商定的時間內另行復驗，直至合格為止。也可經雙方協商，由開發商委托物業公司代為返修，所需費用由開發商支付。2、房屋結構的加固補強在接管驗收中，如發現影響房屋結構安全或設備、設施使用安全的質量問題時，驗收不能通過。由開發商對房屋進行加固補強或采取其它有效的措施進行處理，處理完畢，達到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗收。并向開發商索取加固補強的措施和復驗結果的記錄并存檔備查。 3、對不具備使用功能問題

44、的處理 接管驗收時，對于因房屋的配套設施脫節和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進住的，應由開發商負責抓緊解決，等符合接管驗收條件后，再行組織驗收。4、業主在驗收中提出問題的解決辦法 對業主在接管驗收或使用過程中提出的有關房屋質量方面的問題，應在兩天內提交給開發商（一式兩份，一份給開發商，一份由開發商交給施工單位），并出具書面的整改函，建議開發商責成施工單位進行整改；物業公司應留底一份，以便督促整改進展情況，并在雙方商定的時間內另行復驗，直至合格為止。也可經雙方協商，由開發商委托物業公司代為返修，所需費用由開發商支付。對小業主提出的裝修方面的問題，應當場予以解答，回答

45、內容見裝修管理手冊。二、保修及維修1、新建房屋在保修期內 新建房屋保修期的計算應以法規及開發商與建筑安裝單位、設備供貨單位的合同保修期限為準，保修期一般自每棟房屋竣工驗收之日起計。在規定的保修期內，由施工單位負責房屋的質量保修。工程竣工日若距物業接管日過長，導致接管驗收時保修期已滿者，竣工驗收與接管驗收的時間差，由開發商負責質量保修，保修期順延。所以，物業公司在與開發商簽署交接單時，應明確填寫保修期終止時間。2000年1月30日國務院279號令發布的建設工程質量管理條例規定建設工程的最低保修期限為：基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；屋面防

46、水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝，為2年；其他項目的保修期限由開發商與施工單位約定。2、保修期滿后物業公司承擔房屋建筑共同部位、共用設施設備、物業規劃紅線內的市政公用設施和附屬建筑及附屬配套服務設施的修繕責任。業主承擔物業內自用部位和自用設備的修繕責任。3、其他情況 凡屬使用不當或人為造成房屋損壞的，由其行為人負責修復或給予賠償。4、保修期內管理辦法設備接管時，物業公司、開發商、保修單位三方應就設備保修期（特別是電梯）保修的內容、范圍、期限，物業公司維護的內容、范圍，保修款支付，做出界定，達成共識，形成書面協議。保修期內保修單位提供的服務單一，一般只做修理，不做保養，難以達到物業管理行業標準。保修工作之外的保養內容需物業公司自己或委托專業公司做，書面協議有助于解決物業公司或專業公司與保修單位的矛盾、糾紛。設備保修期內，物業公司自行進行的機電設備的保養工作應以清潔、防腐、潤滑、調整、緊固為主，不宜觸及核心軟、硬件部分。機電設備、電梯故障維修，物業公司應督促保修單位解決。保修期結束，保修單位結算保修金時，物業公司須在結算申請書上如實填寫使用方意見；保修單位不履行保修義務的，物業公司有權拒絕簽字。第36頁，共36頁中國物業教育網