1、商業地產模式研究 城市綜合開發部 目 錄 現 狀 概 況 業 態 選 擇 資 金 模 式 產 品 變 遷 資 源 經 驗 效 益 分 析 現狀概況 創立時間：1988年，2001年進入商業地產領域。 公司規模：資產1000億元，年銷售額600億元。 經營情況：50個城市投資項目 27個廣場（35個在建），持有的 收租物業面積約700萬平方米。 近期目標：到2012年，開業80個廣場，資產超1500億元，年銷 售收入超過1000億元，凈利潤超過60億元 ，持有的收租物業面積超 過1200萬平方米 集團四大支柱產業 文化產業 商業地產 高級酒店 連鎖百貨 支柱產業 業態選擇 資金模式 低價拿地 快
2、建快銷 竣工開業 抵押貸款 銷 售 回 款 產品變遷 在區域選擇上，第一、二、三代產品均選擇省會或中心城市布局。第 一、二代純商業產品的選址在城市的最核心商圈。2003 年之后的第三代 產品在選址上，更多在城市副中心或新區的中心。 產品變遷 產品種類 第一代 純商業 選址 核心商圈黃金地段 規模 5 萬 業態 購物功能組合 主力商家 超市+家電+影院 建筑形態 單個盒子式 特點 單體建筑，進入商業 地產的起步階段 案例 長沙、南昌、青島 產品變遷 產品種類 第二代 純商業 選址 核心商圈黃金地段 規模 15 萬 業態 購物功能組合 主力商家 超市+建材+家電+影院 建筑形態 組合式 特點 存在
3、缺陷： 一是沒有室內步 行街 ；二是除了商業之 外沒有文化、娛樂、體育、 酒店等別的業態 ；三是 零售類比例偏大 案例 沈陽、天津 產品變遷 產品種類 第三代 商業、酒店、寫字樓、娛樂、 住宅 選址 城市副中心、城市的開發區 及 CBD 規模 40萬以上 業態 商務辦公+生活消費+居住 主力商家 百貨+超市+家電+高級酒樓+ 影院+KTV+電玩 建筑形態 盒子+街區+高層的組合 特點 核心商業部分只租不售，但 大型綜合體中的住宅與小 型商業、寫字樓的銷售， 有效解決了資金支持問題。 案例 寧波、上海、北京、成都 第三代產品技術特點 聯合發展 平均租金 先租后建 技術對接 訂單式 地產 共同選址 租金分級 共同設計 招商前置 第三代產品產業鏈競爭力 土地、資金、品牌 資源、規劃設計 招商 銷售 建設 商業運營 產業鏈上游 產業鏈中游 后期經營 資源經驗 研究機構快速開
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