1、2004.4.15目目 錄錄第一篇第一篇 市場篇市場篇第二篇第二篇 定位篇定位篇第三篇第三篇 規劃設計篇規劃設計篇第一篇 市場篇q 經經 濟濟 分分 析析q 商服物業分析商服物業分析q 商商 業業 分分 析析q 片片 區區 分分 析析q 政政 策策 分分 析析q 結結 論論538.17609.26689.59801.771954.171665.242239.412860.5113.215.017.315.113.216.314.213.205001000150020002500300035002000200120022003億元億元02468101214161820%GDP社會消費品零售總額G

2、DP增長率社會消費品零售總額增長率20032003年深圳國民經濟快速增長，年深圳國民經濟快速增長，GDPGDP創歷史新高，消費品零創歷史新高，消費品零售市場暢旺，居民消費需求持續旺盛，居民儲蓄余額大幅售市場暢旺，居民消費需求持續旺盛，居民儲蓄余額大幅提升。提升。1082.641373.391756.492199.45170271780918925.9219960.32050010001500200025002000200120022003億元億元15000160001700018000190002000021000元 元居民儲蓄存款余額人均消費性支出20022002年福田區年福田區GDPGDP

3、為為517.23517.23億元，社會消費品零售總額為億元，社會消費品零售總額為208.3208.3億元，在全市各區中分別占第一、第二名。億元，在全市各區中分別占第一、第二名。2002年深圳市各區G D P 所占比例寶安433億元21%鹽田33.38億元2%羅湖326.5億元16%福田517.23億元25%龍崗252億元12%南山482.7億元24%福田區羅湖南山鹽田寶安龍崗2002年深圳市各區社會消費品零售總額所占比例龍崗65.3億元9.59%寶安95.84億元14.07%鹽田10.8億元1.59%南山84.3億元12.38%羅湖216.6億元31.80%福田區208.3億元30.58%福田

4、區羅湖南山鹽田寶安龍崗 深圳市國民經濟近年來一直保持穩定、深圳市國民經濟近年來一直保持穩定、快速增長，商貿市場暢旺，人均可支配收入快速增長，商貿市場暢旺，人均可支配收入持續上升，消費需求持續旺盛。持續上升，消費需求持續旺盛。福田區作為深圳市政治、經濟、文化福田區作為深圳市政治、經濟、文化中心，在深圳經濟快速發展中扮演著重要角中心，在深圳經濟快速發展中扮演著重要角色。色。20022002年，福田區年，福田區GDPGDP占全市四分之一，占全市四分之一，據各區之首；社會消費品零售總額接近全市據各區之首；社會消費品零售總額接近全市的三分之一，僅次于羅湖區；人均消費性支的三分之一，僅次于羅湖區；人均消費

5、性支出高于全市平均水平。出高于全市平均水平。20022002年商業用地出讓面積小幅回升，新開工處于歷史最年商業用地出讓面積小幅回升，新開工處于歷史最高水平，未來幾年商業用房市場競爭加劇。高水平，未來幾年商業用房市場競爭加劇。21.9357.2568.1824.123.7133.583.3989.7802040608010012019961997199819992000200120022003前三季萬萬m2出讓面積新開工面積竣工面積20022002年商業用房批準預售及銷售面積均創歷史新高，空置率為歷史年商業用房批準預售及銷售面積均創歷史新高，空置率為歷史最低，表明商業用房市場供需兩旺。但最低，表

6、明商業用房市場供需兩旺。但20032003年前三季銷售量同比下年前三季銷售量同比下降降18.47%18.47%，空置面積增長，空置面積增長6.6%6.6%，市場存在潛在壓力，市場存在潛在壓力64.4343.7770.8744.9750.4571.8821.2327.419.8526.226.3227.446.3619.0255.252.9957.0246.6553.7765.0246.8152.6748.661.782.671.772.61.011.962.180102030405060708019961997199819992000200120022003前三季萬萬m200.511.522.

7、53批準預售面積銷售面積空置面積空置率20032003年前三季度福田區商業用地出讓面積占全市的年前三季度福田區商業用地出讓面積占全市的29%29%，僅次于鹽田區；僅次于鹽田區；20022002年福田區施工面積具深圳市首位。年福田區施工面積具深圳市首位。2002年施工面積區域分布福田區26%羅湖區21%南山區18%鹽田區1%龍崗區19%寶安區15%福田區羅湖區南山區鹽田區龍崗區寶安區2003年前三季度土地出讓面積區域分布福田區29%鹽田區37%龍崗區22%寶安區0%南山區12%羅湖區0%福田區羅湖區南山區鹽田區龍崗區寶安區20022002年福田區商業用房銷售面積居全市第四，物業空置面積年福田區商

8、業用房銷售面積居全市第四，物業空置面積居全市第二，在深圳市各區中福田區銷售壓力較大。居全市第二，在深圳市各區中福田區銷售壓力較大。2002年銷售面積區域分布福田區13.91%羅湖區13.12%南山區13.93%鹽田區0.00%龍崗區24.02%寶安區35.03%福田區羅湖區南山區鹽田區龍崗區寶安區2002年空置面積區域分布福田區29%羅湖區30%南山區18%鹽田區0%龍崗區11%寶安區12%福田區羅湖區南山區鹽田區龍崗區寶安區20022002年福田區商業用房批準預售面積增長年福田區商業用房批準預售面積增長28.82%28.82%，銷售面積，銷售面積增長增長90.64%90.64%，而空置面積增

9、長，而空置面積增長26.81%26.81%，福田商服物業市場逐，福田商服物業市場逐漸被投資者看好，成為市場熱點。漸被投資者看好，成為市場熱點。4.4414.419.8212.6521.428.1416.292.664.483.72.153.883.426.5213.4810.6313.1613.4613.514.4722.7605101520251996199719981999200020012002萬萬m2批準預售面積銷售面積空置面積 深圳市深圳市20032003年商業用房銷售量趨于平穩，年商業用房銷售量趨于平穩，并略有下降，未來商業用房將大幅增長，市場并略有下降，未來商業用房將大幅增長，市

10、場競爭加劇。競爭加劇。近年來，福田區成為全市商業用房銷售近年來，福田區成為全市商業用房銷售市場亮點。但未來兩年內福田區市場供應量將市場亮點。但未來兩年內福田區市場供應量將出現較大幅度增長。福田區商服物業市場整體出現較大幅度增長。福田區商服物業市場整體看好。看好。q社會商品購銷市場暢旺社會商品購銷市場暢旺 20032003年深圳市全年完成社會消費品零售年深圳市全年完成社會消費品零售總額總額801.77801.77億元，比上年增長億元，比上年增長16.316.3。消費品。消費品市場銷售暢旺，其中家電音像銷售額增長市場銷售暢旺，其中家電音像銷售額增長48.748.7，汽車銷售額增長，汽車銷售額增長1

11、50.8150.8。q百貨百貨連鎖零售業擴張迅猛連鎖零售業擴張迅猛 百貨店連鎖顯示出后來居上的發展勢頭。百貨店連鎖顯示出后來居上的發展勢頭。20032003年，天年，天虹、歲寶、茂業、銅鑼灣、海雅、友誼城等百貨公虹、歲寶、茂業、銅鑼灣、海雅、友誼城等百貨公 司司在全市新開在全市新開1313家門店。家門店。q 汽車消費成為主要亮點汽車消費成為主要亮點 消費性支出中各項所占比例教育文化娛樂服務類2955.96元14.8%交通和通訊類4611.36元23.1%醫療保健類1162.32元5.8%設備用品及服務類1392.12元7.0%衣著類1437.00元7.2%食品類5570.76元27.9%居住類

12、2100.24元10.5%雜項商品和服務類730.56元3.7%20032003年居民人均消年居民人均消費支出為費支出為19960.3219960.32元，同比增長元，同比增長5.55.5。20032003年深圳百戶家年深圳百戶家庭汽車擁有量為庭汽車擁有量為2424輛，人均交通類支輛，人均交通類支出出3143.043143.04元，增長元，增長32.532.5。深圳十大商圈圖 q 東門商圈東門商圈深圳富有嶺南文化特色的中低檔消費為深圳富有嶺南文化特色的中低檔消費為 主的成熟老商圈主的成熟老商圈q 華強北商圈華強北商圈 深圳深圳“業態最齊全業態最齊全”的商圈的商圈q 人民南、深南中路商圈人民南、

13、深南中路商圈深圳檔次最高的商圈深圳檔次最高的商圈q 中心區商圈中心區商圈深圳未來的高中檔商業中心深圳未來的高中檔商業中心q 南山、龍崗、寶安南山、龍崗、寶安新興區域性商圈。新興區域性商圈。q 香蜜湖香蜜湖車公廟商圈車公廟商圈深圳規模最大高檔住宅區深圳規模最大高檔住宅區q 華僑城商圈華僑城商圈深圳具有休閑旅游特色的區域性商圈深圳具有休閑旅游特色的區域性商圈q 深圳商貿流通暢旺，商業快速發展。深圳商貿流通暢旺，商業快速發展。q 百貨連鎖經營發展迅猛百貨連鎖經營發展迅猛q 居民消費需求持續旺盛，汽車消費成為亮點居民消費需求持續旺盛，汽車消費成為亮點q 東門、華強北傳統商圈商業地位優勢明顯，南山、龍崗

14、等區域東門、華強北傳統商圈商業地位優勢明顯，南山、龍崗等區域性商圈發展迅猛，引爆深圳商業格局。性商圈發展迅猛，引爆深圳商業格局。q 深圳市中心區商圈代表著深圳新世紀的商業形象，其高起點、深圳市中心區商圈代表著深圳新世紀的商業形象，其高起點、高標準的規劃布局，政府的助推、實力企業的進駐，中心區商高標準的規劃布局，政府的助推、實力企業的進駐，中心區商圈必將成為深圳市商品檔次最高、購物環境最佳、輻射面最廣圈必將成為深圳市商品檔次最高、購物環境最佳、輻射面最廣的商業領袖的商業領袖本項目位于中心區本項目位于中心區東北門戶，隸屬于東北門戶，隸屬于中心區，同時又與中心區，同時又與崗廈商圈相連，具崗廈商圈相連

15、，具有崗廈商圈的特性。有崗廈商圈的特性。項目從屬角度，以項目從屬角度，以中心區為主以崗廈中心區為主以崗廈片區為輔。片區為輔。中心區位于深圳福田區，由濱河大道、蓮花路、彩田路中心區位于深圳福田區，由濱河大道、蓮花路、彩田路及新洲路四條城市干道圍合而成，總占地面積及新洲路四條城市干道圍合而成，總占地面積607607公頃。公頃。其中：南片區其中：南片區233233公頃，是城市商務中心（公頃，是城市商務中心（CBDCBD）；北片）；北片區區180180公頃，是行政、文化中心；蓮花山公園公頃，是行政、文化中心；蓮花山公園194194公頃，公頃，是開放性城市公園。總建筑面積是開放性城市公園。總建筑面積75

16、0750萬平方米，規劃就萬平方米，規劃就業人口業人口2626萬人，居住人口萬人，居住人口7.77.7萬人。萬人。是深圳唯一集金融、商貿、信息、文化、會展及行政于是深圳唯一集金融、商貿、信息、文化、會展及行政于一體的城市商務、行政和文化中心一體的城市商務、行政和文化中心 結論：交通便利，車流能快速到達項目并迅速分離結論：交通便利，車流能快速到達項目并迅速分離中心區對外聯系的主要出入口為紅荔路、濱河大道、彩田路中心區對外聯系的主要出入口為紅荔路、濱河大道、彩田路、新洲路、深南大道，規劃道路為四個等級、新洲路、深南大道，規劃道路為四個等級.城市快速路：城市快速路：濱河大道和北環路，為雙向八車道城市主

17、干道：城市主干道：深南大道(雙向八車道)、紅荔西路(雙向八車道)、新洲路、彩田路、福華路、福中路、金田路、益田路城市次干道：城市次干道：福中一路、福中三路、福華一路、福華三路(雙向四車道)城市支路：城市支路：鵬程一路、鵬程二路、(雙向或單向三車道)。地鐵地鐵1 1號線年底貫通號線年底貫通。q 行政中心：集中在政府辦公、博物館、工業展覽館、行政中心：集中在政府辦公、博物館、工業展覽館、檔案館、會堂及市民活動及慶典場所等功能于一體的市民檔案館、會堂及市民活動及慶典場所等功能于一體的市民中心中心。q 文化中心：具有國際化多元城市文化氛圍的文化中心文化中心：具有國際化多元城市文化氛圍的文化中心q 商務

18、中心：深圳最高聚集度的商務空間商務中心：深圳最高聚集度的商務空間q 商業中心：中心區整體商業面積規劃接近商業中心：中心區整體商業面積規劃接近100萬萬q 生態規劃：生態規劃：三環兩軸一回廊三環兩軸一回廊 q中心區商業規劃中心區商業規劃：政府統一規劃，構筑中心區商業圈政府統一規劃，構筑中心區商業圈中心區福華路地下商業街中心區福華路地下商業街14萬萬中心區購物中心中心區購物中心 30萬萬新城市購物中心新城市購物中心18萬萬兩個社區購物公園兩個社區購物公園SOM區在規劃上要求福華路和公園周圍街道上的區在規劃上要求福華路和公園周圍街道上的建筑在底層設置商店，不少于建筑在底層設置商店，不少于85的比例，

19、并且的比例，并且在東西公園的小街建成娛樂街、食街。在東西公園的小街建成娛樂街、食街。物業名稱物業名稱規模規模業種業種1 國際商會大廈國際商會大廈 5914m2 銀行、文具店及餐飲銀行、文具店及餐飲 2 投資大廈投資大廈6000m2 真鍋咖啡、沃爾沃展廳、中信銀行真鍋咖啡、沃爾沃展廳、中信銀行 3 中央商務大廈中央商務大廈9858.61m2 銀行、餐飲銀行、餐飲 4 江蘇大廈江蘇大廈特色餐飲、銀行特色餐飲、銀行 5 世紀中心家居廣場世紀中心家居廣場3.2萬萬m2 家家 居居 6 彩福大廈彩福大廈19260m2 新一佳、麥當勞、彩福新一佳、麥當勞、彩福e服裝服裝 7 中銀花園中銀花園約約3萬萬m2

20、 銀行、餐飲、便利店銀行、餐飲、便利店 8 購物公園購物公園450間鋪間鋪 餐飲、咖啡廳、花店餐飲、咖啡廳、花店 9 天虹購物廣場天虹購物廣場3.6萬萬m2 中高檔百貨中高檔百貨 結論：商業業態分布零散，商圈形成尚需時日結論：商業業態分布零散，商圈形成尚需時日q中心區商業現狀中心區商業現狀q中心區商業發展趨勢：中心區商業發展趨勢：中心區將成為繼東門、華強北之后第三個市級輻射商圈，中心區將成為繼東門、華強北之后第三個市級輻射商圈，定位為高檔商品，目標客戶鎖定為高收入群體。定位為高檔商品，目標客戶鎖定為高收入群體。多業態、多功能、趣味性的大型購物中心將引領中心區商業多業態、多功能、趣味性的大型購物

21、中心將引領中心區商業 中心區中心區100100萬的商業面積約占全市的商業面積的萬的商業面積約占全市的商業面積的1717，規，規模巨大、投入巨大、全新理念、全新商業模巨大、投入巨大、全新理念、全新商業結論：中心區將成為深圳商業龍頭結論：中心區將成為深圳商業龍頭項目名稱項目名稱商業規模商業規模業態定位業態定位 時代金融中心時代金融中心 5961.87 銀行銀行九州創展九州創展 6000 1樓步行街，樓步行街，2、3樓做餐飲樓做餐飲 卓越大廈卓越大廈 4000 不明確不明確 大中華大中華 47656 國際商會中心國際商會中心 8000多多 只考慮銀行只考慮銀行 福建興業銀行福建興業銀行 6000 街

22、鋪街鋪 金中環金中環 23430 高檔百貨高檔百貨 捷美中心捷美中心 11950 中鐵建中鐵建 3000 在營在建物業在營在建物業項目名稱項目名稱商業規模商業規模業態定位業態定位 新城市購物中心新城市購物中心 18萬萬 復合多功能復合多功能 中心區購物中心中心區購物中心 30萬萬復合多功能復合多功能 中心區中心廣場及南中心區中心廣場及南中軸項目（政府投資）中軸項目（政府投資）8萬萬-老區促進會項目老區促進會項目 6000-華融大廈華融大廈-特美思大廈特美思大廈-免稅大廈免稅大廈-本項目本項目25000-在營在建物業在營在建物業a、市場競爭白熱化，、市場競爭白熱化，預計未來幾年內新增商服物業將超

23、過預計未來幾年內新增商服物業將超過48萬萬m2 b、商服物業類型以寫字樓裙樓為主，基本無純商業物業、商服物業類型以寫字樓裙樓為主，基本無純商業物業c、首層均價在、首層均價在35萬萬元元/m2，月租金大約為，月租金大約為250-300元元/m2，但由于中心區商圈尚未成熟，價格叫好不叫座，投資客門外觀望但由于中心區商圈尚未成熟，價格叫好不叫座，投資客門外觀望d、開發商普遍對商業裙樓重視不夠，與寫字樓相比，租售緩慢、開發商普遍對商業裙樓重視不夠，與寫字樓相比，租售緩慢e、商業定位單一或模糊不清，許多項目業態主要是餐飲和銀行、商業定位單一或模糊不清，許多項目業態主要是餐飲和銀行f、銷售方式不靈活，以整

24、層或大面積銷售為主，總價過高，投資門檻、銷售方式不靈活，以整層或大面積銷售為主，總價過高，投資門檻高企，投資市場縮小。高企，投資市場縮小。g、商鋪空置率高、商鋪空置率高結論結論市場競爭激烈，惟有定位準確、產品設計優化的項市場競爭激烈，惟有定位準確、產品設計優化的項目方能順利實現銷售目方能順利實現銷售q中心區現狀：與中心區會展業、旅游業并重的商業尚在培育建設階段中心區現狀：與中心區會展業、旅游業并重的商業尚在培育建設階段 中心區商圈欠成熟，市場對中心區商服物業的需求有限中心區商圈欠成熟，市場對中心區商服物業的需求有限 中心區商圈的成熟有賴于政府、發展商、大商家的共同推動中心區商圈的成熟有賴于政府

25、、發展商、大商家的共同推動 發展商需做好產品優化設計及商業定位，方能達到預期目標發展商需做好產品優化設計及商業定位，方能達到預期目標q中心區未來：深圳未來商業中心中心區未來：深圳未來商業中心 深圳未來最具國際性、現代性、最高檔和最具活力的商圈深圳未來最具國際性、現代性、最高檔和最具活力的商圈 shoppingmallshoppingmall、高中檔百貨、餐飲和娛樂是未來主流業態、高中檔百貨、餐飲和娛樂是未來主流業態 未來幾年深圳市中心區將出現幾個超大型的購物中心，市場競爭將呈現未來幾年深圳市中心區將出現幾個超大型的購物中心，市場競爭將呈現白熱化。作為單體建筑的商業裙樓，本項目要與大體量、先進業

26、態的購白熱化。作為單體建筑的商業裙樓，本項目要與大體量、先進業態的購物中心抗衡，必須走差異化、主題式的道路，方能避開鋒芒，尋求自身物中心抗衡，必須走差異化、主題式的道路，方能避開鋒芒，尋求自身的生存空間。的生存空間。業業 態態 名名 稱稱 位置位置 規模規模 業態布局業態布局 經營特色經營特色 租金租金 超市 新一佳 彩福大廈 1600 二層 超市大眾消費60專業商場 好百年 彩田路和福華路交界處 40000一層家居，二三層家具 中高檔家具為主50世紀中心 福華3路和海田路交匯處33000 一層家居產品和建材 大而全 80鴻暢電器 風華盛世 3000 一層小家電，二層大家電 未形成規模和市場知

27、名度 彩福e服裝城 彩福大廈一層 1000 一層服裝 中低檔服裝零售 集貿市場 福華菜場 福華新村內 2500 一層超市 社區消費為主 文山市場 福華路消防局側1500 一層超市 崗廈居民消費商業以零售貿易為主，消費為本地消費，檔次集中在中低檔超商業以零售貿易為主，消費為本地消費，檔次集中在中低檔超市處于飽和狀態，形成了家居建材的區域市場特征市處于飽和狀態，形成了家居建材的區域市場特征 名稱名稱 位置位置 規模規模 業態業態經營狀況經營狀況麥當勞 彩福大廈一層 300 西式快餐 好 肯德基 云鴻大廈二層 300 西式快餐 好 海鮮城 深南大道 20家海鮮酒樓一般名典咖啡 福源大廈西式餐飲良好好

28、旺食街 景軒酒店三層 中西式快餐好 扒房清吧 景軒酒店三層 西式餐飲好 海港大酒樓聯合廣場 彩田食街 福華3路和彩田路交匯處 9家 中式特色餐飲好芳都酒樓 江蘇賓館 中式酒樓 中式餐飲以彩田食街和各式酒樓食府等地方特色餐飲為代表，西式餐中式餐飲以彩田食街和各式酒樓食府等地方特色餐飲為代表，西式餐飲以麥當勞和好旺食街為代表飲以麥當勞和好旺食街為代表.崗廈片區餐飲形成了自己的地域特征崗廈片區餐飲形成了自己的地域特征和特色，是片區內的黃金行業和特色，是片區內的黃金行業 以以圣保羅、拉斯維加斯為代表的娛樂商圈在深圳占有一席之地圣保羅、拉斯維加斯為代表的娛樂商圈在深圳占有一席之地名稱名稱 位置位置 業態

29、業態經營狀況經營狀況拉斯維加斯 聯合廣場 夜總會好 圣保羅中深花園夜總會好 至尊閣休閑城福華新村海鮮酒樓一般維也納夜總會景軒酒店夜總會好 金爵休閑中心彩虹大廈足浴保健好 NB SPA福鑫苑美容美體好 名閣沐足福鑫苑較好 生活館彩虹大廈較好 魚美人減肥中心魚美人減肥中心海天綜合大廈海天綜合大廈減肥咨詢減肥咨詢較好 處于中心區東門戶的本項目，由于歷史淵源和處于中心區東門戶的本項目，由于歷史淵源和地源優勢，理所當然將崗廈片區與中心區一道納入地源優勢，理所當然將崗廈片區與中心區一道納入其核心商圈。目前崗廈片商圈餐飲、娛樂、超市較其核心商圈。目前崗廈片商圈餐飲、娛樂、超市較發達，中高檔百貨、精品店、汽車

30、展示是市場空白發達，中高檔百貨、精品店、汽車展示是市場空白點。點。一、皇崗、石廈片區范圍一、皇崗、石廈片區范圍新洲路、濱河路、廣深高速圍合的區域二、人口規模及特征二、人口規模及特征q 人口：常住6.8萬人、流動7萬人，規劃13萬人 q 居民構成：港人、公務員、原有村民及私營企業主q 消費特征：收入水平普遍較高，消費力較強 三、商業特征三、商業特征餐飲、娛樂較發達，百貨、超市眾多且離散分布，市場細分不夠，整體購物環境有待改善（詳見下頁圖表）q 百貨、超市分布百貨、超市分布商家位 置規模業種分布中港城福強路與益田路交匯處 6層42000m2 3、4F：百佳超市其它：酒樓、服裝萬佳福民路與益田路交匯

31、處 4層23000m2 1F：中檔服裝、皮鞋、必勝客，2F、3F：超市 天虹福民路星河名居裙樓 4層12000m2 1F：化妝品、首飾2-4F：超市、服裝時代購物中心金田路與福強路交匯處 3層7500m2 1F：銀行、餐飲2-3F：服裝、酒樓人人樂金田路與福強路交匯處 2層8000m2 1F：流行女裝、化妝品 2F：休閑男女裝，西裝 q 超市分布超市分布超市位 置規模經營業種人人樂金田路與福強路交匯處 3層12000m2 生鮮食品、日用品、家電及鞋類愛家皇崗村 2層8000m2 日用品、服裝、鞋類 其它益田花園、美晨苑、福民大廈、福民新村等地平均400m2 屬于社區小超市、主要經營生鮮食品、日

32、用品業 態商 家規 模備 注建材市場 好美家、水圍及金三角建材市場水圍70間、金三角200間鋪裝飾建材家居市場 香江、樂安居共4層合計16000m2 家居q其它商業分布其它商業分布 皇崗、石廈片區毗鄰亞洲最大的陸路海關皇崗口岸，又是深圳市中心區一級輻射區域，其功能定位為居住及服務配套區域，該區域將集聚大量的高收入、高消費人群，而該區域整體購物環境難以滿足居民更高水平、個性化的消費需求，居民勢必前往市中心區消費。由于本項目處于中心區的北門戶，又位于皇崗、石廈片區進入繁華中心區主要通道彩田路，且兩地有地鐵相連。故本項目將吸納、承接大量皇崗、石廈片區的消費人流。結論：整體政策調控規范意圖明顯，對房地

33、產的有序化發展加強了有力結論：整體政策調控規范意圖明顯，對房地產的有序化發展加強了有力的約束，房地產業的馬太效應將越來越強。的約束，房地產業的馬太效應將越來越強。q 房地產業將持續、健康、規范的發展房地產業將持續、健康、規范的發展國務院國務院關于促進房地產市關于促進房地產市場持續健康發展的通知場持續健康發展的通知q 房地產業金融信用門檻提高，低資質、自有資金不足的房地產開發企房地產業金融信用門檻提高，低資質、自有資金不足的房地產開發企業帶來嚴峻的考驗業帶來嚴峻的考驗 央行央行關于進一步加強房地產信貸管理的通知關于進一步加強房地產信貸管理的通知 q 房地產市場進一步規范，引導房地產企業建立誠信機

34、制，不講誠信的房地產市場進一步規范，引導房地產企業建立誠信機制，不講誠信的開發企業將越來越難以生存。開發企業將越來越難以生存。最高人民法院關于審理商品房買賣合最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 q內地房地產業向香港和世界各國企業打開了大門。內地房地產企業面臨內地房地產業向香港和世界各國企業打開了大門。內地房地產企業面臨與國際化接軌，增強競爭力的要求與國際化接軌，增強競爭力的要求 內地與香港關于建立更緊密經貿內地與香港關于建立更緊密經貿關系的安排關系的安排(CEPA)CEPA)結論結論q深圳經濟高速運行良好深圳經濟高速運行良好.q深圳

35、商業向國際化融合發展，商業競爭將越加激烈深圳商業向國際化融合發展，商業競爭將越加激烈.商業升級換代和營銷模式的改變是必然趨勢。商業升級換代和營銷模式的改變是必然趨勢。q惟有深度定位、主題定位、獨特的購物體驗、全新的業惟有深度定位、主題定位、獨特的購物體驗、全新的業態結構、鮮明的品牌形象方能致勝。態結構、鮮明的品牌形象方能致勝。q周邊輻射地帶必將從屬于中心區；周邊輻射地帶必將從屬于中心區；q如何避免撞車，如何形成獨特的商業核心競爭力？如何避免撞車，如何形成獨特的商業核心競爭力？q如何搶先占位、使后來者知難而退？如何形成商業的持如何搶先占位、使后來者知難而退？如何形成商業的持續發展，項目的升值增值

36、？續發展，項目的升值增值？返回第二篇 定位篇q項目分析項目分析q主推方案主推方案q備選方案備選方案項目處深南大道和彩田路交匯處的西南角，屬崗廈村舊村拆項目處深南大道和彩田路交匯處的西南角，屬崗廈村舊村拆遷改造范圍。南面是彩福大廈，東面一路相臨彩田深南立交，遷改造范圍。南面是彩福大廈，東面一路相臨彩田深南立交，西面西面6 6米之隔是嘉麟豪庭，北面是深圳的交通樞紐深南大道米之隔是嘉麟豪庭，北面是深圳的交通樞紐深南大道 優勢：優勢：q最具發展潛力的中心區地段優勢最具發展潛力的中心區地段優勢q地處深圳商業中心、商務中心、地處深圳商業中心、商務中心、會展經濟的會展經濟的CBDCBD，商業發展空間優，商業

37、發展空間優q項目住宅和辦公人群是項目穩定項目住宅和辦公人群是項目穩定的客戶資源的客戶資源劣勢：劣勢：q地處中心區邊角區位地處中心區邊角區位q外部人流交通組織不理想外部人流交通組織不理想q地塊形狀、進深和展示面均不利地塊形狀、進深和展示面均不利于大型零售業的進駐于大型零售業的進駐q立交橋物業立交橋物業q機會：機會：q深圳經濟持續高速發展，商業投深圳經濟持續高速發展，商業投資市場活躍資市場活躍q中心區將成為深圳未來商業中心中心區將成為深圳未來商業中心q崗廈西村拆遷改造崗廈西村拆遷改造威脅：威脅：q未來兩年深圳約未來兩年深圳約6060萬的商業地萬的商業地產供應產供應q居住郊區化，商業中心分離化趨居住

38、郊區化，商業中心分離化趨勢勢發揮戰略優勢搶占機會發揮戰略優勢搶占機會搶先定位，形成競爭壁壘搶先定位，形成競爭壁壘 利用機會克服劣勢利用機會克服劣勢會展經濟、商務中心、商業中心會展經濟、商務中心、商業中心 發揮優勢轉化威脅發揮優勢轉化威脅國際化、主題化、深度化國際化、主題化、深度化 減少劣勢，避免威脅減少劣勢，避免威脅差異化定位、國際化定位差異化定位、國際化定位q 形象定位：形象定位：CBD CBD 國際奢侈品第一站國際奢侈品第一站 命名建議：命名建議：星河星河 國際名品廊國際名品廊 奢侈品心理喻義：多數人生活在平淡無奇的世界里，有奢侈品心理喻義：多數人生活在平淡無奇的世界里，有時我們希望多借助

39、一些令人神往的事物暫時離開這個世界，時我們希望多借助一些令人神往的事物暫時離開這個世界，走得越遠越好，這種用藝術、財富、科技作為手段創造出走得越遠越好，這種用藝術、財富、科技作為手段創造出的夢幻，前所未有的最大限度滿足我們的愿望。的夢幻，前所未有的最大限度滿足我們的愿望。q 主題定位：主題定位：國際名品廊國際名品廊 二重屬性：國際性、奢侈性二重屬性：國際性、奢侈性q 市場定位：市場定位：高檔奢侈品首選地高檔奢侈品首選地 中心區購物必選地點中心區購物必選地點 深圳購物旅游地深圳購物旅游地 q 業態定位：業態定位：獨立鋪位獨立鋪位 店中店、折扣店店中店、折扣店q 業種定位：業種定位：1F1F：汽車

40、：汽車頂級世界名車展廳頂級世界名車展廳,高檔汽車音響高檔汽車音響,高檔汽車配高檔汽車配飾飾q 業種定位：業種定位：2F2F：服飾：服飾名貴手表，珠寶飾品，高檔化妝品，皮具箱包名貴手表，珠寶飾品，高檔化妝品，皮具箱包高檔服裝；運動高檔服裝；運動高爾夫用品，運動名品，潛水用品，登山高爾夫用品，運動名品，潛水用品，登山用品，野外用品用品，野外用品,休閑服飾。休閑服飾。q 業種定位：業種定位：3F3F：名品折扣店（：名品折扣店（OUTLETSOUTLETS）附以餐飲配套）附以餐飲配套 q 經營定位：經營定位：租賃租賃 外聘經營管理公司。與經營客戶采取租賃的業務合作外聘經營管理公司。與經營客戶采取租賃的

41、業務合作關系，發展商不參與后期經營關系簡單清晰，專業化強。關系，發展商不參與后期經營關系簡單清晰，專業化強。q銷售模式定位：銷售模式定位：劃分獨立鋪位，返租銷售。劃分獨立鋪位，返租銷售。q 價格定位根據市場評估價格定位根據市場評估 1 1、銷售價格建議、銷售價格建議 1F=3.20 1F=3.20 萬元萬元/2F=1.8 2F=1.8 萬元萬元/3F=1.2 3F=1.2 萬元萬元/2 2、租賃價格建議、租賃價格建議 1F=2251F=225元元/2F=1352F=135元元/3F=953F=95元元/q客戶定位：客戶定位：消費客戶：富人階層、中產階層、小資階層、來深旅游、消費客戶：富人階層、

42、中產階層、小資階層、來深旅游、經商人士經商人士投資客戶：核心客戶群投資客戶：核心客戶群福田、羅湖職業投資者福田、羅湖職業投資者 重點客戶群重點客戶群穩定收入的私營業主、企業穩定收入的私營業主、企業 高管、公務員高管、公務員 游離客戶群游離客戶群港人、深圳白領港人、深圳白領 偶得客戶群偶得客戶群資金轉移者、外地來深者資金轉移者、外地來深者 經營客戶：深圳各大名車代理商、香港車商、品牌代理經營客戶：深圳各大名車代理商、香港車商、品牌代理 商商深圳車商深圳車商 深圳市佳鴻貿易發展有限公司深圳市佳鴻貿易發展有限公司 深圳市中汽華聯實業有限公司深圳市中汽華聯實業有限公司香港車商香港車商 香港柏聯汽車香港

43、柏聯汽車 大昌貿易行汽車服務中心有限公司大昌貿易行汽車服務中心有限公司高檔化妝品代理商高檔化妝品代理商 高檔飾品代理商高檔飾品代理商高檔服飾代理商高檔服飾代理商 折扣店商家折扣店商家 名品折扣店名品折扣店 LCXLCX折扣店折扣店q 定位理由定位理由（一）深圳強大購買力（一）深圳強大購買力（二）國外奢侈品大舉進入中國（二）國外奢侈品大舉進入中國（三）中心區的客戶群體（三）中心區的客戶群體（四）深圳商圈分析（四）深圳商圈分析（五）折扣店符合分析（五）折扣店符合分析q 定位優缺點分析定位優缺點分析 優點：抗風險性較強、易于達成優點：抗風險性較強、易于達成 缺點：差異化不夠、物業位置較差缺點：差異化

44、不夠、物業位置較差q 形象定位形象定位：深圳首席頂級國際名車俱樂部深圳首席頂級國際名車俱樂部名稱建議：名稱建議：星 河 國 際 名 車 俱 樂 部星 河 國 際 名 車 俱 樂 部 q主題定位：名貴汽車主題主題定位：名貴汽車主題q市場定位：頂級國際名車展廳市場定位：頂級國際名車展廳 深圳名車、新車發布中心深圳名車、新車發布中心 深圳名車會議、活動、論壇中心深圳名車會議、活動、論壇中心 深圳車文化旅游點深圳車文化旅游點 q功能定位：功能定位：集展示、購物、旅游、休閑于一體集展示、購物、旅游、休閑于一體逃脫一般展示的單一功能，滿足客戶多方位需求，使逃脫一般展示的單一功能，滿足客戶多方位需求，使客戶

45、在本項目中得到多重享受，在營銷模式上做進一步的客戶在本項目中得到多重享受，在營銷模式上做進一步的提升。提升。q 業態定位業態定位1F1F：名貴汽車展示廳：名貴汽車展示廳2F2F：汽車展廳：汽車展廳3F3F：高檔汽車配飾街：高檔汽車配飾街,車文化長廊車文化長廊獨立鋪位：展示廳、高檔汽車配飾街、車文化長廊獨立鋪位：展示廳、高檔汽車配飾街、車文化長廊 q 經營定位經營定位 租賃租賃q 銷售模式定位銷售模式定位 劃分獨立鋪位，返租銷售劃分獨立鋪位，返租銷售q 客戶定位客戶定位 同主推方案 q 價格定位價格定位 同主推方案 q 定位實施要點定位實施要點（一）資源借助（一）資源借助 會展中心會展中心汽車分

46、館汽車分館（二）資源整合（二）資源整合 1 1、國際管理、國際服務經驗的經營公司；、國際管理、國際服務經驗的經營公司；2 2、香港汽車業協會的合作；、香港汽車業協會的合作；3 3、深圳汽車協會、車管所的聯合；、深圳汽車協會、車管所的聯合；4 4、各大經銷商的吸引、各大經銷商的吸引;（三）定位深化（三）定位深化 把車主題做深，顯現出車文化的厚重與底蘊把車主題做深，顯現出車文化的厚重與底蘊 q定位理由定位理由（一）深圳車市狀況分析（一）深圳車市狀況分析 深圳高檔名貴車銷售在國內名列前茅，需求潛力巨大深圳高檔名貴車銷售在國內名列前茅，需求潛力巨大（二）深圳汽車銷售網點分布（二）深圳汽車銷售網點分布

47、臨時性專業市場與專賣店并存，以專業市場為主，專賣店臨時性專業市場與專賣店并存，以專業市場為主，專賣店為輔；專業市場購物環境差；低中高檔卡車、轎車聚集一為輔；專業市場購物環境差；低中高檔卡車、轎車聚集一地，無檔次、人群區分；汽車專賣店趨勢明顯，但各自為地，無檔次、人群區分；汽車專賣店趨勢明顯，但各自為戰，難以形成規模效應。戰，難以形成規模效應。q定位理由定位理由（三）汽車銷售模式存在的問題（三）汽車銷售模式存在的問題 消費需求高漲與市場條件落后、陳舊營銷模式的尖銳矛盾消費需求高漲與市場條件落后、陳舊營銷模式的尖銳矛盾（四）上海、香港經驗的借鑒（四）上海、香港經驗的借鑒 名貴汽車的展廳由傳統專業市

48、場轉向高檔黃金地段名貴汽車的展廳由傳統專業市場轉向高檔黃金地段（五）片區特性（五）片區特性 作名貴汽車展廳符合片區屬性及有良好市場空間作名貴汽車展廳符合片區屬性及有良好市場空間（六）項目本身的狀況（六）項目本身的狀況 如此的項目特性適合做名貴汽車展廳聚集地如此的項目特性適合做名貴汽車展廳聚集地q定位理由定位理由q 定位優缺點分析定位優缺點分析 優點：定位唯一性、利益最大化優點：定位唯一性、利益最大化 缺點：操作整合難度大、抗風險性小缺點：操作整合難度大、抗風險性小 此方案目的：以租賃經營為主，實現長期的商服物業此方案目的：以租賃經營為主，實現長期的商服物業增值增值q 工作重點：工作重點：引入知

49、名大商家，能對項目整體起到強大的形象確引入知名大商家，能對項目整體起到強大的形象確立作用，能促進項目的價值提升，能有獨特的企業文化立作用，能促進項目的價值提升，能有獨特的企業文化和商業形象賦予項目多重內涵與氣質。和商業形象賦予項目多重內涵與氣質。q商家推介商家推介 （一）連卡佛（一）連卡佛(lane)lane)有有150 150 多年歷史的香港連卡佛商場以專業銷售全球頂級品牌多年歷史的香港連卡佛商場以專業銷售全球頂級品牌服飾而著稱于國際商界近年來，連卡佛一直致力于開拓中國服飾而著稱于國際商界近年來，連卡佛一直致力于開拓中國大陸市場，分別在北京、上海及廣州設有精品店及名牌時裝大陸市場，分別在北京

50、、上海及廣州設有精品店及名牌時裝專門店。揭開了中國高級品牌市場嶄新的一頁。專門店。揭開了中國高級品牌市場嶄新的一頁。（二）（二）LCX LCX 百貨百貨LCX LCX 百貨位于尖沙咀海運大廈集合了超過四十個時尚品牌。百貨位于尖沙咀海運大廈集合了超過四十個時尚品牌。北京時尚時代百貨有限公司在位與北京市西單首都時代廣北京時尚時代百貨有限公司在位與北京市西單首都時代廣場，占地共五層，總面積場，占地共五層，總面積2.52.5萬平米，是大陸首家引入萬平米，是大陸首家引入LCXLCX開放式百貨。開放式百貨。q 方案優劣勢分析方案優劣勢分析 優點：對整體項目的價值提升大優點：對整體項目的價值提升大 商業物業

51、增值空間巨大商業物業增值空間巨大 資產結構豐富資產結構豐富 無后期經營管理壓力無后期經營管理壓力 缺點：商業物業短期回報近為零缺點：商業物業短期回報近為零返回第三篇 規劃建議篇q用地分配用地分配q剖面規劃剖面規劃q外部交通外部交通q平面布局平面布局q交通動線交通動線q業態業種分布業態業種分布q商業單元商業單元 外立面建議整體采用現代商業建筑風格，造型簡潔多用金屬外立面建議整體采用現代商業建筑風格，造型簡潔多用金屬和玻璃材質和玻璃材質 ，建筑主體色彩采用淺冷色調，建筑主體色彩采用淺冷色調 。商商 場場 一一 層層 平平 面面 圖圖商商 場場 二二 層層 平平 面面 圖圖商商 場場 三三 層層 平平 面面 圖圖商商 場場 一一 層層 交交 通通 圖圖商商 場場 二二 層層 交交 通通 圖圖商商 場場 三三 層層 交交 通通 圖圖商商 場場 一一 層層 業業 態態 圖圖 商商 場場 二二 層層 業業 態態 圖圖商商 場場 三三 層層 業業 態態 圖圖商商 業業 單單 元元汽車展廳的設計可參照國際各名牌轎車的連鎖店和汽車展銷、汽車展廳的設計可參照國際各名牌轎車的連鎖店和汽車展銷、會場的設計標準進行設計會場的設計標準進行設計