購物中心商業(yè)規(guī)劃思路報告（5頁）.doc
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購物中心商業(yè)規(guī)劃思路報告（5頁）.doc
1、 購購物中心商業(yè)規(guī)劃思路物中心商業(yè)規(guī)劃思路 日期：2008-06-30 資料整理：EFEE 希望你所建設(shè)的購物中心獨具特色，希望你所運營的購物中心業(yè)績持續(xù)上升？這是商業(yè)地產(chǎn)投資 企業(yè)目前最關(guān)注的話題。 目前業(yè)界比較流行的一個詞語叫做“規(guī)劃先行”，這也已經(jīng)被證明是購物中心要成功的一個基本 要點。 筆者非常認同商業(yè)地產(chǎn)投資商從拿地開始便要進入商業(yè)規(guī)劃的觀點，個人以為這是一個購物中心 未來運營成功的關(guān)鍵所在。 而在近日看到戴德梁行購物資產(chǎn)管理部經(jīng)理的發(fā)言，也談到了這一點，他表示：建好購物中心之 后，才開始對購物中心進行管理，這個時候已經(jīng)太晚了，正確的做法應該是在設(shè)計的時候就對它進行 很好的，各種各樣
2、的準備（規(guī)劃），如果不這么做，在未來運營的時候一定會遇見很多問題。 而商業(yè)規(guī)劃需要考慮哪些問題呢？ 根據(jù)筆者多年參與制作商業(yè)地產(chǎn)項目可行性報告的經(jīng)驗，不論是國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)投資商也好，或 者是國外的投資機構(gòu)，我們在報告中經(jīng)常需要分三大部分去做分析，分別是項目分析、項目定位、收 益分析。 項目分析項目分析 項目所處市場狀況分析項目所處市場狀況分析 首先，就是關(guān)于位置的問題，即我們零售常說的選址。在很多可行性報告里，我們用了大量的篇 幅去介紹該項目位置的特殊性、便利性、優(yōu)越性，無非就是說明這個地址在目前或者未來是可以吸引 大量人流的，具有廣泛影響力的。在介紹位置的問題上，我們需要較多地去考慮交通因素
3、（城市主干 道、車站、地鐵以及停車場）、周邊建筑因素（包括居民區(qū)、寫字樓、酒店以及其他配套設(shè)施），這 些都需要用詳實的數(shù)據(jù)來說明。 其次，就是關(guān)于人流的問題，剛才已經(jīng)說了選址是為了說明可以吸引人流，所以人流是非常重要 的因素。商業(yè)運營需要考慮四個流，包括人流、物流、現(xiàn)金流和信息流。人流是最重要的一個環(huán)節(jié)， 這是因為未來運營必須非常清晰地去考慮商圈內(nèi)的消費力和消費總量，包括對未來消費總量的預測， 對于投資機構(gòu)來說，商業(yè)場所的運營是必須需要人氣來帶動的，消費的最終點始終是要落到消費者身 上，所以對于人流的考慮一直是所有與零售相關(guān)的機構(gòu)考慮最多的問題。 其三，就是商圈的問題。現(xiàn)在中國的每個城市，都已經(jīng)在關(guān)注商圈的概念。一個購物中心，雖然 影響力可能會輻射到更遠，但也必須考慮商圈因素，所處的商圈的消費力以及周邊競爭商圈的影響力 都是需要考慮并提出解決方案的。如同人流因素一般，商圈內(nèi)考慮的因素包括城
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