1、大型商業地產，內部價格，定位。 商業地產是一個四高的行業，高投入、高風險、高貢獻、高回報，隨著我國經濟的快速 發展和商業的現代化，我國商業地產面臨著許多新的歷史機遇和挑戰。本文所探討的大型 商業地產項目內部定價問題，在進行商業項目定價時，首先需要確定其定位，因為“定位決 定地位”，主力消費群決定商業整體檔次。因此，定位是大型商業項目整體定價的基礎，本 文將重點探討大型商業地產項目內部價格定位的一般規律。 一、商業地產的內涵一、商業地產的內涵 1、商業地產的概念 所謂商業地產(Business Real Estate) ，是指在開發商業房地產的過程中, 將投資估算、 開發規劃、市場定位、業態組合
2、、招商、銷售和運營管理等按一定的次序作為一個整體流 程來運作的房地產開發與經營業務, 它包括商場（購物中心等）、娛樂場所、休閑性場所 和各類消費場所的商業物業的開發與經營1。 大型商業地產主要是指大型購物中心等場地。 2、大型商業地產的特點 （1）規模化 大型商業地產經營面積過萬，是規模化、集約化的物業項目。 （2）多功能性 大型商業地產可以是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務、商貿、辦公于一體的商 業物業，能滿足人們多種消費需求；也可以是大型專業市場。 （3）購物中心形式 大型商業地產規模較大，地理位置占優，容易形成新的購物中心和消費中心。我國商業 的發展趨勢，最明顯的是大型商業地產組建購
3、物中心，呈現出購物中心逐漸取代百貨公司 商業龍頭地位的趨勢，百貨公司有可能轉化為大型購物中心的一部分，購物中心將發展成 為大型商業地產標志性的旗幟。 二、我國商業地產的發展二、我國商業地產的發展 自 2001 年以來，我國商業地產的投資迅猛增長，普遍高于其它類型房地產投資的增長 水平，據國家統計局統計數據顯示近幾年我國商業地產投資年均增幅連續超過 30。200 4 年我國全年商業地產投資總額達到 1723 億元，約占全部房地產投資總額的 31，即使 只考慮到 20的最低增值，我國商業地產僅這一年的新增開發體量就約占全球房產總值的 萬分之四。 我國商業經過前幾年的快速增長，已進入了調整期，近幾年，特別是 2004 年和 2005 年，我國商業地產增長速度已遠遠大于商業發展速度，造成了商業地產空置率持續攀升和 社會資源的很大浪費，據國家統計局 2005 年 6 月份的統計數據顯示，我國商業地產
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