1、大型大型商業地產商業地產項目的操盤關鍵項目的操盤關鍵 商 業 地 產 項 目 的 操 盤 關 鍵 是 定 位 問 題 ， 包 括 ： 產 品 定 位 和 成 本 定 位 等 。 在 此 就 這 兩 方 面 做 一 下 簡 要 的 闡 述 和 分 析 。 產 品 定 位 產 品 定 位 對 于 商 業 地 產 項 目 開 發 非 常 重 要 ， 關 系 到 整 個 商 業 地 產 項 目 開 發 的 成 敗 。 產 品 定 位 的 依 據 是 什 么 呢 ？ 我 認 為 ， 土 地 的 位 置 和 狀 況 限 定 了 項 目 開 發 選 擇 的 余 地 ， 因 為 土 地 的 位 置 是 固 定
2、 的 。 這 就 是 通 常 所 說 的 土 地 中 蘊 含 著 密 碼 ， 我 們 只 有 正 確 分 解 和 破 譯 土 地 密 碼 ， 知 道 土 地 真 正 適 合 做 什 么 ， 才 可 能 做 出 正 確 的 產 品 定 位 。 土 地 密 碼 中 蘊 含 著 客 戶 群 密 碼 和 總 價 密 碼 。 客 戶 群 密 碼 是 指 土 地 的 客 觀 條 件 決 定 了 在 這 塊 土 地 開 發 項 目 適 合 哪 些 人 群 。 我 們 必 須 對 市 場 進 行 細 分 ， 要 正 確 分 析 客 戶 群 ， 我 們 必 須 先 正 確 評 估 項 目 的 自 身 條 件 ，
3、 這 些 客 觀 條 件 決 定 了 哪 些 客 戶 會 對 這 個 項 目 感 興 趣 ， 決 定 了 客 戶 群 的 大 小 。 總 價 密 碼 是 指 商 業 地 產 項 目 定 位 一 定 要 注 意 房 子 的 總 價 問 題 。 客 戶 在 買 房 時 非 常 注 意 房 屋 的 總 價 ， 其 實 一 個 人 在 買 房 時 心 里 都 有 一 個 可 以 接 受 的 總 價 。 產 品 定 位 應 該 是 總 價 定 位 ， 而 不 是 單 價 定 位 。 戶 型 面 積 大 小 對 總 價 影 響 很 大 ， 要 滿 足 這 些 客 戶 群 的 需 要 ， 必 須 在 戶 型 選 擇 和 設 計 上 下 功 夫 。 產 品 定 位 應 注 意 ： 不 要 盲 目 跟 風 ； 警 惕 成 功 經 驗 。 產 品 定 位 時 不 能 簡 單 拷 貝 別 的 項 目 ， 注 意
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