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大型商業(yè)項目開發(fā)的關(guān)注要點(4頁).doc

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大型商業(yè)項目開發(fā)的關(guān)注要點(4頁).doc

1、大型商業(yè)項目開發(fā)的關(guān)注要點大型商業(yè)項目開發(fā)的關(guān)注要點 大型商業(yè)項目開發(fā)的關(guān)注要點 大型商業(yè)項目開發(fā)的關(guān)注要點隨著中國加入 WTO 的心理作用,資本越來越具有 想像力,大 批的房地產(chǎn)發(fā)展商也在住宅、寫字樓市場競爭越來越激烈,利 潤 越來越稀薄之時,欣然迎來商業(yè)地產(chǎn)的投資熱潮。以大型綜合商 業(yè)項目 Shopping Mall 為代表的商業(yè)地產(chǎn)之風(fēng)逾刮逾勁,而 Mall 獨樹一幟,招商 引資和吸引消費(fèi)者眼球的“重?fù)?dān)”自然而然 地落在了規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建造之 上。 大型商業(yè)項目不同與住宅開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)是傳銷,住宅開發(fā)是直銷此時,如果開發(fā)商仍舊想 拿著開發(fā)住 宅的那一套“活兒”來搞 Shoppin

2、g Mall,就萬萬 行不通了。商業(yè)地產(chǎn)前 期規(guī)劃與住宅有很大差異。住宅是要賣的,主要考慮地塊賣給什么樣的人,后 期營銷過程中 針對它的客戶。Shopping Mall 規(guī)劃則非常復(fù)雜。我們做了 很多考察,發(fā)現(xiàn)國內(nèi)外大量 Shopping Mall 我們 開始先招主力店,先找到 平均在兩萬平方米以上這樣的商家,主力店確定之后,再去招小專賣店。換言 之,商業(yè)地 產(chǎn)是傳銷,住宅開發(fā)是直銷。大型 Shopping Mall 關(guān)鍵是主力 店招商,主力店不來或者檔次不夠,招商就不成 功。 業(yè)態(tài)定位至關(guān)重要而國內(nèi)發(fā)展商大都傾向于自己定位業(yè)態(tài)與功能,在規(guī) 劃設(shè)計初步完成后,再

3、找主力店洽談?wù)?商。這種待價而沽的招商方式,面對散 戶小戶尚可,而對國際連鎖主力店招商則風(fēng)險較大。國際主力店對每個項目 的 評估有自己的方式。對選址也有各自不同的標(biāo)準(zhǔn),比如對店址與市中心距離、 周邊人口密度、市場需求趨勢等。 住宅商品房的買家是大眾消費(fèi)者,開發(fā)商可 以自己做市場研究和產(chǎn)品定位。而 Shopping Mall 的買家是為數(shù)不 多的商 業(yè)集團(tuán)這一特殊群體,因而必須量身定做。項目的策劃與定位應(yīng)由商家或有整 合資源能力的專業(yè)機(jī)構(gòu)來做, 發(fā)展商不應(yīng)越俎代庖。有的項目依賴個別國內(nèi)店 家的參與,但單一品牌的店家只是具有純商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗而不具有整 合 Shopping Mall 所需資源的渠道和能力。 大型商業(yè)設(shè)計應(yīng)按主力店的要求設(shè)計主力店的業(yè)態(tài)規(guī)模、選址策劃、功 能流程甚至規(guī)劃設(shè)計都是由自己或?qū)I(yè) 公司來完成的。不同的連鎖主力店有自 己不同的功能要求,比如,某一連鎖品牌每家


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