江西贛州火車站地下商城項目可行性報告（6頁）.doc
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江西贛州火車站地下商城項目可行性報告（6頁）.doc
1、江西贛州火車站地下商城項目可行性報告江西贛州火車站地下商城項目可行性報告 一.項目描述： 項目位于江西省贛州市火車站站前廣場地下，屬于人防工程改造出來 的地下商城。 二.項目基本指標： 2.1.項目地址：位于贛州市五洲大道中段火車站站前廣場地下一層， 離市中心區約三公里。 2.2占地面積：25000 平方米 2.3.項目層高：4 米左右 三.項目現狀： 3.1.項目目前在站前廣場上并沒有明顯的標示，通過水泥臺階與火車 站廣場連接。項目目前被用來做小旅館、小飯館，檔次很低。且項目周邊 目前人流量較少，人氣明顯不足。 3.2.項目所處火車站站前廣場現有 21 路公交車始發、終到 3.3.贛州火車站
2、目前有 76 趟客運列車停靠，其中 8趟為始發、終到 四.項目基本利益分析： 4.1.項目預計銷售額：25000*6500元/=1.625 億 4.2.項目預計代理費：1.625億*8%=1300 萬 1.625 億*10%=1625 萬 五.項目基本操作思路 5.1.高利益=高付出 5.2.代理商需投入保證金 50萬 5.3 所有的專業設計由代理方決策（包含基建、裝修、廣告、規劃設 計、經營管理、招商等等） 5.4代理商等同于 50%的運營開發商 六.項目投資判斷（此財務投資為靜態測算，實際啟動資金約為 2000 萬， 實行滾動開發的模式） 總計： 項目 標準 小計 預計總投資： 7300萬
3、 毛利率： 122% 1.土方、基建工程（僅需改造） 400 元/ 1000萬 2.達到商場需求的裝修裝飾工程 1500元/ 3750萬 3.消防報批、報建費用 500 元/ 1250萬 4.設備（電梯、中央空調） - 800 萬 5.銷售廣告 500 萬 七.策劃基本思路 7.1.商業賣使用權（經營權），80%投資，20%自營 7.1.1.帶租約銷售 7.1.2 返租（10年或 15 年返租） 7.1.3.大包租 7.1.4.炒房、自營兼租賃 7.2否定原有代理公司小商品街的策劃意見，從以下幾點入手 7.2.1 結合火車站流動人口相對龐大的特性 7.2.2 建議做休閑、餐飲、娛樂、購物的都是綜合體 7.2.3 在規劃業態上，按組團、流線來區分 7.2.4 立足火車站，輻射 1 個行政區，打造次商業中心地位（60%- 70%來自流動消費，30%來自居民消費） 7.3反推論證價格體系 7.3
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