1、2011年7月華遠(yuǎn)華中心寫(xiě)字樓物業(yè)定位建議寫(xiě)字樓物業(yè)定位研究寫(xiě)字樓物業(yè)條件說(shuō)明寫(xiě)字樓物業(yè)條件說(shuō)明n 規(guī)模：共規(guī)模：共2棟，約棟，約14.5萬(wàn)平米萬(wàn)平米n 形象：高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓形象：高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓地塊編號(hào)地塊編號(hào)占地面積占地面積用地面積用地面積基地面積基地面積總建面積總建面積商業(yè)商業(yè)寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓酒店酒店4 4號(hào)地塊號(hào)地塊14,000 14,000 9,100 9,100 5,700 5,700 151,000 151,000 11,000 11,000 85,000 85,000 55,000 55,000 5 5號(hào)地塊號(hào)地塊21,700 21,700 11,000 11,000 6,500 6

2、,500 95,400 95,400 35,400 35,400 60,000 60,000 合計(jì)合計(jì)35,700 35,700 20,100 20,100 12,200 12,200 246,400 246,400 46,400 46,400 145,000 145,000 55,000 55,000 項(xiàng)目整體形象項(xiàng)目整體形象湖南湖南CBDCBD，城市高端綜合體，城市高端綜合體長(zhǎng)沙的CBD是“芙蓉CBD”小十字而湖南CBD是小十字延展開(kāi)的大十字城市綜合體代表，城市中心的核心268米的高度的城市新地標(biāo)唯一的LEEDCS綠色環(huán)保單體建筑以高端“城市地標(biāo)”形象為快速發(fā)展的長(zhǎng)沙引入更具競(jìng)爭(zhēng)力的商務(wù)辦

3、公模式寫(xiě)字樓屬性界定寫(xiě)字樓屬性界定傳統(tǒng)核心圈內(nèi)的城市地標(biāo)建筑群傳統(tǒng)核心圈內(nèi)的城市地標(biāo)建筑群長(zhǎng)沙黃金商務(wù)主軸上的超大型甲級(jí)寫(xiě)字樓群長(zhǎng)沙黃金商務(wù)主軸上的超大型甲級(jí)寫(xiě)字樓群定位前提定位前提1 1、商業(yè)部分以持有經(jīng)營(yíng)為主，酒店部分定向開(kāi)發(fā)，不作重點(diǎn)研究分析。、商業(yè)部分以持有經(jīng)營(yíng)為主，酒店部分定向開(kāi)發(fā)，不作重點(diǎn)研究分析。具高增值的商業(yè)，近16萬(wàn)體量，發(fā)展商將以招商持有經(jīng)營(yíng)為主要開(kāi)發(fā)策略；55.萬(wàn)酒店為香格里拉品牌定制，其開(kāi)發(fā)定位已明晰，不作為本案研究重點(diǎn)。2 2、通過(guò)市場(chǎng)需求分析，確保寫(xiě)字樓物業(yè)在利潤(rùn)最大化的前提下，有效實(shí)現(xiàn)快速去化、通過(guò)市場(chǎng)需求分析，確保寫(xiě)字樓物業(yè)在利潤(rùn)最大化的前提下，有效實(shí)現(xiàn)快速去化

4、長(zhǎng)沙高端綜合體的寫(xiě)字樓物業(yè)均集中在未來(lái)2-3年上市，未來(lái)供應(yīng)量巨大，如何結(jié)合客戶需求特征，確保利潤(rùn)前提實(shí)現(xiàn)快速去化，是本案定位的關(guān)鍵。4-5號(hào)地塊：號(hào)地塊：高端專業(yè)寫(xiě)字樓客戶關(guān)注重點(diǎn)：物業(yè)的形象、配套及綜合性價(jià)比高端寫(xiě)字樓客戶關(guān)注度：形象20%、價(jià)格15%、配套14%、地段13%、交通物管12%、停車場(chǎng)8%、智能化5%。（資料來(lái)自合富輝煌高端客戶訪談）置業(yè)動(dòng)機(jī)置業(yè)動(dòng)機(jī)自用：企業(yè)升級(jí)及品牌形象展示（物業(yè)冠名、整層持有）自用：企業(yè)升級(jí)及品牌形象展示（物業(yè)冠名、整層持有）投資：保值增值及投資回報(bào)（能吸引實(shí)力企業(yè)關(guān)注）投資：保值增值及投資回報(bào)（能吸引實(shí)力企業(yè)關(guān)注）區(qū)位選擇區(qū)位選擇交通方便；交通方便；商

5、務(wù)配套和生活配套較為成熟；商務(wù)配套和生活配套較為成熟；政府規(guī)劃利好政府規(guī)劃利好產(chǎn)品需求產(chǎn)品需求寫(xiě)字樓的寫(xiě)字樓的5A5A智能化配備及硬件配套要營(yíng)造便捷、舒適的商務(wù)環(huán)境；智能化配備及硬件配套要營(yíng)造便捷、舒適的商務(wù)環(huán)境；對(duì)于空調(diào)、電梯、大堂、停車位、要求滿足高頻率的使用要求；對(duì)于空調(diào)、電梯、大堂、停車位、要求滿足高頻率的使用要求；寫(xiě)字樓面積區(qū)間要合適公司的發(fā)展；寫(xiě)字樓面積區(qū)間要合適公司的發(fā)展；寫(xiě)字樓要用商務(wù)中心、會(huì)議中心；寫(xiě)字樓要用商務(wù)中心、會(huì)議中心；寫(xiě)字樓外立面要好，昭示性要強(qiáng)；寫(xiě)字樓外立面要好，昭示性要強(qiáng)；高端專業(yè)寫(xiě)字樓客戶需求特征未來(lái)發(fā)展對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響未來(lái)發(fā)展對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響n市場(chǎng)：產(chǎn)業(yè)

6、發(fā)展繼續(xù)帶動(dòng)專業(yè)寫(xiě)字樓需求增長(zhǎng)，高端寫(xiě)字樓發(fā)展前景廣闊二三產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展，共同推進(jìn)城市化進(jìn)程；高附加值的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)將擴(kuò)大市場(chǎng)對(duì)于專業(yè)寫(xiě)字樓的需求；十二五規(guī)劃加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，大力發(fā)展金融、信息、創(chuàng)意設(shè)計(jì)等，加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，培育和催生一批具有國(guó)際影響的商務(wù)樓宇，未來(lái)五年長(zhǎng)沙高端寫(xiě)字樓的發(fā)展前景廣闊；n客戶：大型生產(chǎn)服務(wù)性企業(yè)及本土實(shí)力民營(yíng)企業(yè)將成為高檔、中高檔寫(xiě)字樓的主要客群 伴隨泛珠三角區(qū)域合作的推進(jìn)，各類大型的伴隨泛珠三角區(qū)域合作的推進(jìn)，各類大型的IT通信、商務(wù)服務(wù)、金融及房地產(chǎn)企業(yè)等，仍將通信、商務(wù)服務(wù)、金融及房地產(chǎn)企業(yè)等，仍將是未來(lái)長(zhǎng)沙高檔或頂級(jí)專業(yè)寫(xiě)字樓的重要消費(fèi)群體；是未來(lái)長(zhǎng)沙高檔

7、或頂級(jí)專業(yè)寫(xiě)字樓的重要消費(fèi)群體；在長(zhǎng)株潭被評(píng)為兩型試驗(yàn)區(qū)的發(fā)展機(jī)遇下，大量民營(yíng)企業(yè)快速成長(zhǎng)，將產(chǎn)生更多形像宣傳和品牌塑造的需要，將產(chǎn)生較大的中高檔專業(yè)寫(xiě)字樓需求；國(guó)家對(duì)長(zhǎng)沙政策傾斜，也為跨國(guó)企業(yè)、臺(tái)資等入駐帶來(lái)機(jī)遇；內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)特征及生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后的現(xiàn)況，使得現(xiàn)階段寫(xiě)字樓的主要支撐仍來(lái)自中等規(guī)模公司；n產(chǎn)品：高標(biāo)準(zhǔn)的硬件配置及完善的物業(yè)服務(wù)是發(fā)展重點(diǎn)。從城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律來(lái)看，高標(biāo)準(zhǔn)的硬件配置以及完善的物業(yè)服務(wù)將是專業(yè)寫(xiě)字樓發(fā)展的重要方向；現(xiàn)階段以中型規(guī)模公司為主體的終端用戶群體，決定其了對(duì)形象、面積、價(jià)位的綜合需求，成本與質(zhì)素的平衡是關(guān)鍵所在。寫(xiě)字樓定位特征研究寫(xiě)字樓定位特征研究城市屬性

8、需求面積區(qū)間需求面積區(qū)間承受價(jià)格水平承受價(jià)格水平建筑規(guī)劃指標(biāo)建筑規(guī)劃指標(biāo)設(shè)計(jì)硬件標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)硬件標(biāo)準(zhǔn)高端寫(xiě)字樓客戶實(shí)力明顯，需求的辦公面積偏大，主要以國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)分公司或辦事高端寫(xiě)字樓客戶實(shí)力明顯，需求的辦公面積偏大，主要以國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)分公司或辦事處為主，其次是中等規(guī)模的金融、房產(chǎn)企業(yè)；處為主，其次是中等規(guī)模的金融、房產(chǎn)企業(yè)；長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)高端寫(xiě)字樓租戶面積需求高端寫(xiě)字樓租戶面積需求寫(xiě)字樓入駐企業(yè)總數(shù)辦公面積100-200200-300300-500500-10001000-30003000以上運(yùn)達(dá)廣場(chǎng)332015970中天廣場(chǎng)66420122100第一大道4227110031芙

9、蓉國(guó)豪庭7000043順天財(cái)富790620683亞大時(shí)代5541100121金源酒店220512500合計(jì)304112793922448以上7家寫(xiě)字樓中，辦公面積在100-200的企業(yè)數(shù)量最多，達(dá)到112家，主要集中在中天廣場(chǎng)、亞大時(shí)代、第一大道；200-300的企業(yè)79家，主要集中在順天國(guó)際財(cái)富中心、第一大道；300-500的企業(yè)39家，主要集中運(yùn)達(dá)廣場(chǎng)、金源酒店、第一大道；500-1000的企業(yè)22家，主要集中在運(yùn)達(dá)廣場(chǎng)；1000以上或整層的企業(yè)共52家，主要集中在亞大時(shí)代、中天廣場(chǎng)和順天國(guó)際。高端專業(yè)寫(xiě)字樓客戶需求面積：中等企業(yè)主要集中在300-500平米之間，大型企業(yè)集中在500-10

10、00平米及1000平米以上客戶的需求面積：中小企業(yè)需求面積150-300平米占比40%；中等企業(yè)需求面積300-500平米，占比30%，大型企業(yè)需求面積500-1000平方，占比18%，另1000平方以上的，占比6%。目前市場(chǎng)上高端寫(xiě)字樓的客戶特征歸納：目前市場(chǎng)上高端寫(xiě)字樓的客戶特征歸納：客戶分析客戶分析n 租戶特征一：100-300平米、300-500平米的中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)為主；n 租戶特征二：300-500及整層租戶主要以通訊、金融及房地產(chǎn)業(yè)為主；n 租戶特征三：500-1000平米、1000以上整層租、購(gòu)主要以中大型金融、投資、地產(chǎn)、外資企業(yè)為主。n 購(gòu)買客戶特征一：100-300個(gè)體投資

11、物業(yè)后期升值潛力及長(zhǎng)期租金回報(bào)n 購(gòu)買客戶特征二：300以上以駐長(zhǎng)本地企業(yè)及境外大中型企業(yè)自用。企業(yè)特征企業(yè)特征寫(xiě)字樓要求寫(xiě)字樓要求與項(xiàng)目的匹配性與項(xiàng)目的匹配性中大型實(shí)力中大型實(shí)力企業(yè)企業(yè)實(shí)力雄厚，資金充裕，實(shí)力雄厚，資金充裕，注意對(duì)其形象的維護(hù)注意對(duì)其形象的維護(hù)看中區(qū)域與檔次，選擇中央商務(wù)區(qū)看中區(qū)域與檔次，選擇中央商務(wù)區(qū)的高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓；對(duì)寫(xiě)字樓的環(huán)的高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓；對(duì)寫(xiě)字樓的環(huán)境、配套、個(gè)性化也有較高要求境、配套、個(gè)性化也有較高要求強(qiáng)強(qiáng)高速發(fā)展中高速發(fā)展中等規(guī)模公司等規(guī)模公司處于快速發(fā)展階段，需處于快速發(fā)展階段，需要檔次較高的寫(xiě)字樓來(lái)要檔次較高的寫(xiě)字樓來(lái)為其發(fā)展提供較好的平為其發(fā)展提供較好

12、的平臺(tái)臺(tái)偏好選擇有利于提高企業(yè)形象的寫(xiě)偏好選擇有利于提高企業(yè)形象的寫(xiě)字樓，但對(duì)租金、售價(jià)又比較敏感，字樓，但對(duì)租金、售價(jià)又比較敏感，CBDCBD區(qū)域的中高檔、形象好、配套區(qū)域的中高檔、形象好、配套服務(wù)齊的寫(xiě)字樓受到歡迎服務(wù)齊的寫(xiě)字樓受到歡迎強(qiáng)強(qiáng)剛剛起步的剛剛起步的小型公司小型公司注重成本控制，企業(yè)形注重成本控制，企業(yè)形象的重要性暫未體現(xiàn)，象的重要性暫未體現(xiàn)，對(duì)空間的需求也不高對(duì)空間的需求也不高價(jià)格實(shí)惠的中低檔寫(xiě)字樓價(jià)格實(shí)惠的中低檔寫(xiě)字樓弱弱個(gè)人工作室個(gè)人工作室對(duì)企業(yè)形象沒(méi)有太多要對(duì)企業(yè)形象沒(méi)有太多要求，辦公面積需求不大，求，辦公面積需求不大，工作時(shí)間自由工作時(shí)間自由辦公、居住一體的辦公、居住一

13、體的SOHOSOHO工作間工作間弱弱客戶客戶群特征與項(xiàng)目?jī)r(jià)值匹配分析群特征與項(xiàng)目?jī)r(jià)值匹配分析項(xiàng)目名稱寫(xiě)字樓面積（萬(wàn)）標(biāo)準(zhǔn)層面積（）凈高（米）電梯數(shù)量電梯服務(wù)面積（）車位數(shù)車位配比物業(yè)費(fèi)（元/月）物業(yè)管理公司芙蓉國(guó)豪庭芙蓉國(guó)豪庭3.643.64130013002.62.66 660666066和酒店共和酒店共用用和酒和酒店共店共用用3.53.5陽(yáng)光酒店陽(yáng)光酒店物業(yè)物業(yè)運(yùn)達(dá)國(guó)際廣運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)3.153.15130013002.62.65 5630063002532531191195 5長(zhǎng)沙水青長(zhǎng)沙水青木化木化中天廣場(chǎng)中天廣場(chǎng)4.54.5200020002.72.77 76400640090090

14、0（與公（與公寓共用）寓共用）共用共用3.4-3.63.4-3.6綠城物業(yè)綠城物業(yè)長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)代表物業(yè)指標(biāo)代表物業(yè)指標(biāo)長(zhǎng)沙專業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍處于發(fā)展起步階段，基本符合甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)僅芙蓉國(guó)豪庭、運(yùn)達(dá)國(guó)際長(zhǎng)沙專業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍處于發(fā)展起步階段，基本符合甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)僅芙蓉國(guó)豪庭、運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)、中天廣場(chǎng)，近期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的有泊富廣場(chǎng)及運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)，其余大部分寫(xiě)字樓介于乙級(jí)與廣場(chǎng)、中天廣場(chǎng)，近期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的有泊富廣場(chǎng)及運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)，其余大部分寫(xiě)字樓介于乙級(jí)與丙級(jí)水平，不作重點(diǎn)研究；丙級(jí)水平，不作重點(diǎn)研究；從上述項(xiàng)目硬件設(shè)施可見(jiàn)，整體專業(yè)水平與北京、上海、廣州等一線城市仍有明顯的差距。在需求旺盛

15、的現(xiàn)階段市場(chǎng)，高端寫(xiě)字樓銷售方式以整層銷售為主，其次分割以每層的四分在需求旺盛的現(xiàn)階段市場(chǎng)，高端寫(xiě)字樓銷售方式以整層銷售為主，其次分割以每層的四分之一、二分之一為主之一、二分之一為主參考項(xiàng)目：運(yùn)達(dá)國(guó)際寫(xiě)字樓銷售情況參考項(xiàng)目：運(yùn)達(dá)國(guó)際寫(xiě)字樓銷售情況長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析銷售方式銷售方式項(xiàng)目項(xiàng)目主要銷售方式主要銷售方式銷售面積主力區(qū)銷售面積主力區(qū)間間中天廣場(chǎng)中天廣場(chǎng)整層銷售整層銷售1000-20001000-2000運(yùn)達(dá)國(guó)際寫(xiě)字運(yùn)達(dá)國(guó)際寫(xiě)字樓樓分割銷售四分之一為主分割銷售四分之一為主300-1300300-1300芙蓉國(guó)豪庭芙蓉國(guó)豪庭整層銷售，其次二分之一為整層銷售，其次二分之一為主

16、主500-1300500-1300運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)整層銷售為主整層銷售為主1000-19001000-1900泊富國(guó)際廣場(chǎng)泊富國(guó)際廣場(chǎng)整層銷售為主整層銷售為主1000-20001000-2000主力面積區(qū)間主力面積區(qū)間中小型企業(yè)辦公需求中小型企業(yè)辦公需求主力區(qū)間主力區(qū)間大中型企業(yè)辦公需求大中型企業(yè)辦公需求主力區(qū)間主力區(qū)間大型、國(guó)際型企業(yè)辦公需求大型、國(guó)際型企業(yè)辦公需求主力區(qū)間主力區(qū)間100-200100-200200-300200-300300-500300-500500-1000500-10001000-30001000-300030003000以上以上頂級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)頂級(jí)寫(xiě)字樓物業(yè)不

17、考慮不考慮不考慮不考慮產(chǎn)品區(qū)間產(chǎn)品區(qū)間主力產(chǎn)品區(qū)間主力產(chǎn)品區(qū)間組合處理組合處理銷售模式銷售模式不考慮不考慮不考慮不考慮低層低層1/41/4或或1/21/2中層中層1/21/2或整層或整層連層連層5A5A寫(xiě)字樓物業(yè)寫(xiě)字樓物業(yè)不考慮不考慮產(chǎn)品區(qū)間產(chǎn)品區(qū)間主力產(chǎn)品區(qū)間主力產(chǎn)品區(qū)間主力產(chǎn)品區(qū)間主力產(chǎn)品區(qū)間組合處理組合處理銷售模式銷售模式不考慮不考慮低層低層1/61/6或或1/41/4中層中層1/41/4或或1/21/21/21/2或整層或整層連層連層項(xiàng)目物業(yè)主力面積區(qū)間及銷售模式選擇目標(biāo)目標(biāo)：目標(biāo)：重點(diǎn)鎖定具實(shí)力的品質(zhì)客戶，主要重點(diǎn)鎖定具實(shí)力的品質(zhì)客戶，主要500-1000500-1000、10001

18、000以上客戶需求，提供少量以上客戶需求，提供少量300-500300-500選擇。選擇。寫(xiě)字樓定位特征研究寫(xiě)字樓定位特征研究城市屬性需求面積區(qū)間需求面積區(qū)間承受價(jià)格水平承受價(jià)格水平建筑規(guī)劃指標(biāo)建筑規(guī)劃指標(biāo)設(shè)計(jì)硬件標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)硬件標(biāo)準(zhǔn)代表性綜合體價(jià)格說(shuō)明代表性綜合體價(jià)格說(shuō)明項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱價(jià)格（元價(jià)格（元/）住宅住宅公寓公寓寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓商業(yè)商業(yè)北辰三角洲北辰三角洲1100011000（一線江景豪宅）（一線江景豪宅）未定未定未定未定未定未定世貿(mào)濱江世貿(mào)濱江未定未定未定未定未定未定1 1層層16000-4900016000-49000 2 2層層19000-4600019000-46000 3F130

19、00-17000 3F13000-17000 4F11000-17000 4F11000-17000泊富廣場(chǎng)泊富廣場(chǎng)無(wú)無(wú)預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)1600016000（精裝修）（精裝修）內(nèi)部售價(jià)約內(nèi)部售價(jià)約14000-14000-1500015000（待備案確認(rèn)）（待備案確認(rèn)）未定未定萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)14000-1500014000-15000（精裝修）（精裝修）未定未定未定未定B B區(qū)沿街商鋪年初已售罄，區(qū)沿街商鋪年初已售罄，均價(jià)均價(jià)5000050000保利南湖廣場(chǎng)保利南湖廣場(chǎng)1400014000未定未定未定未定未定未定運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)1600016000（精裝修）（精裝修）未定未定基本售罄基本售罄,

20、參考均價(jià)約參考均價(jià)約1500015000（待備案確認(rèn)）（待備案確認(rèn)）未定未定除世貿(mào)濱江以外，已開(kāi)盤的高端綜合體項(xiàng)目均以住宅作為首批入市產(chǎn)品，價(jià)格均達(dá)到萬(wàn)元以除世貿(mào)濱江以外，已開(kāi)盤的高端綜合體項(xiàng)目均以住宅作為首批入市產(chǎn)品，價(jià)格均達(dá)到萬(wàn)元以上，精裝修均價(jià)普遍在上，精裝修均價(jià)普遍在14000-1600014000-16000元元/，毛坯房普遍在，毛坯房普遍在11000-1400011000-14000元元/；商業(yè)暫時(shí)僅有世貿(mào)及萬(wàn)達(dá)推出，其中萬(wàn)達(dá)一層街鋪均價(jià)商業(yè)暫時(shí)僅有世貿(mào)及萬(wàn)達(dá)推出，其中萬(wàn)達(dá)一層街鋪均價(jià)5 5萬(wàn)元萬(wàn)元/，世貿(mào)分樓層，世貿(mào)分樓層1-51-5萬(wàn)不等；萬(wàn)不等；寫(xiě)字樓大多采用內(nèi)部暗賣形式，均

21、價(jià)寫(xiě)字樓大多采用內(nèi)部暗賣形式，均價(jià)14000-1500014000-15000元元/不等（部分?jǐn)?shù)據(jù)待備案確認(rèn)）；不等（部分?jǐn)?shù)據(jù)待備案確認(rèn)）；公寓多為精裝修，預(yù)計(jì)均價(jià)在公寓多為精裝修，預(yù)計(jì)均價(jià)在10000-1600010000-16000元元/左右。左右。高端寫(xiě)字樓高端寫(xiě)字樓（重點(diǎn)）（重點(diǎn)）項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱整層面積（）整層面積（）銷售方式銷售方式分割后單元面積分割后單元面積區(qū)間（）區(qū)間（）推貨推貨目前銷售總量目前銷售總量北辰三角洲北辰三角洲未售未售未售未售世貿(mào)濱江世貿(mào)濱江未定未定未定未定未定未定未售未售未售未售復(fù)地項(xiàng)目復(fù)地項(xiàng)目未定未定未定未定未定未定未售未售未售未售泊富廣場(chǎng)泊富廣場(chǎng)2000200

22、0整層整層2000200020102010年底起內(nèi)部鎖定年底起內(nèi)部鎖定銷銷售，均價(jià)售，均價(jià)14000-1500014000-15000（待備案確認(rèn)）（待備案確認(rèn)）80%80%以上以上萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)15001500未定未定未定未定未售未售未售未售香港九龍倉(cāng)香港九龍倉(cāng)未定未定未定未定未定未定未售未售未售未售保利南湖廣場(chǎng)保利南湖廣場(chǎng)未定未定未定未定未定未定未售未售未售未售運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)19001900整層整層1900190020112011年初開(kāi)始關(guān)系戶年初開(kāi)始關(guān)系戶暗推，均價(jià)約暗推，均價(jià)約1500015000（待備案確認(rèn)）（待備案確認(rèn)）100%100%德思勤商業(yè)廣場(chǎng)德思勤商業(yè)廣場(chǎng)未定未

23、定未定未定未定未定未售未售未售未售目前，高端綜合體項(xiàng)目的寫(xiě)字樓產(chǎn)品具體規(guī)劃并不明晰，僅泊富、萬(wàn)達(dá)、運(yùn)達(dá)有部分明確，整層面積目前，高端綜合體項(xiàng)目的寫(xiě)字樓產(chǎn)品具體規(guī)劃并不明晰，僅泊富、萬(wàn)達(dá)、運(yùn)達(dá)有部分明確，整層面積均在均在1500-20001500-2000之間，多以整層出售的方式進(jìn)行銷售；之間，多以整層出售的方式進(jìn)行銷售；推售方面，雖未正式開(kāi)盤，但泊富和運(yùn)達(dá)的寫(xiě)字樓在已內(nèi)部銷售超過(guò)半年，并且銷售情況較好，其中推售方面，雖未正式開(kāi)盤，但泊富和運(yùn)達(dá)的寫(xiě)字樓在已內(nèi)部銷售超過(guò)半年，并且銷售情況較好，其中運(yùn)達(dá)寫(xiě)字樓已經(jīng)售罄，而泊富寫(xiě)字樓的銷售率也在運(yùn)達(dá)寫(xiě)字樓已經(jīng)售罄，而泊富寫(xiě)字樓的銷售率也在80%80%左

24、右，成交客戶多為合作關(guān)系戶或?qū)嵙?qiáng)勁的專左右，成交客戶多為合作關(guān)系戶或?qū)嵙?qiáng)勁的專業(yè)投資客戶。業(yè)投資客戶。武廣、滬昆、渝長(zhǎng)三大高鐵線使長(zhǎng)沙成為高鐵樞紐城市；根據(jù)長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃（2003-2020）（2010年修訂），規(guī)劃范圍由原來(lái)的2893平方公里擴(kuò)大至4960平方公里，在規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)將構(gòu)建一個(gè)能承載千萬(wàn)級(jí)人口規(guī)模的大都市區(qū)。都市區(qū)是城市建設(shè)和重大基礎(chǔ)設(shè)施的主要集中區(qū)，本次增加了長(zhǎng)沙縣的黃興鎮(zhèn)、安沙鎮(zhèn)、跳馬鄉(xiāng)和干杉鄉(xiāng)等四個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積由1450平方公里調(diào)整為1930平方公里。中心城區(qū)包括了長(zhǎng)沙市河?xùn)|內(nèi)四區(qū)全部，以及岳麓區(qū)、望城縣、長(zhǎng)沙縣的一部分，總面積1200平方公里，其中，城市建設(shè)用地規(guī)

25、模為629平方公里，中心城區(qū)將承載大約629萬(wàn)人口。高鐵交通樞紐城市長(zhǎng)沙城市規(guī)劃發(fā)展長(zhǎng)沙城市規(guī)劃發(fā)展三大高鐵交匯使得長(zhǎng)沙成為高鐵樞紐城市，未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將發(fā)生翻天覆地的變化；根據(jù)城市新規(guī)，三大高鐵交匯使得長(zhǎng)沙成為高鐵樞紐城市，未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將發(fā)生翻天覆地的變化；根據(jù)城市新規(guī)，未來(lái)未來(lái)1010年內(nèi)，長(zhǎng)沙中心城區(qū)人口將由目前的年內(nèi)，長(zhǎng)沙中心城區(qū)人口將由目前的239239萬(wàn)迅速增長(zhǎng)至萬(wàn)迅速增長(zhǎng)至629629萬(wàn)，長(zhǎng)沙市區(qū)更要成為又一個(gè)千萬(wàn)級(jí)萬(wàn)，長(zhǎng)沙市區(qū)更要成為又一個(gè)千萬(wàn)級(jí)的大都市。的大都市。長(zhǎng)沙城市總體規(guī)劃（長(zhǎng)沙城市總體規(guī)劃（2003-2020）長(zhǎng)沙的城市化率位于全省首位，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)共

26、同推動(dòng)城市化進(jìn)程長(zhǎng)沙的城市化率位于全省首位，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)城市化進(jìn)程城市城市長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙株洲株洲湘潭湘潭城市化率62.23%50.3%49.94%2010年長(zhǎng)株潭城市化率比較年長(zhǎng)株潭城市化率比較城市化水平%100后期中期初期7030城市化水平的Logistic曲線n在城市經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下，長(zhǎng)沙在城市經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)下，長(zhǎng)沙20102010年城市化率年城市化率62.23%62.23%，比全省高出，比全省高出1919個(gè)百分點(diǎn)，在長(zhǎng)株潭個(gè)百分點(diǎn)，在長(zhǎng)株潭城市群中高居首位；城市群中高居首位；n根據(jù)城市化水平的根據(jù)城市化水平的LogisticLogistic曲線，長(zhǎng)沙的城曲線，長(zhǎng)沙的城市化水平處在城市化發(fā)

27、展的中后期，由工業(yè)市化水平處在城市化發(fā)展的中后期，由工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)共同促進(jìn)城市化發(fā)展。和第三產(chǎn)業(yè)共同促進(jìn)城市化發(fā)展。n城市化發(fā)展最根本的動(dòng)力是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)城市化發(fā)展最根本的動(dòng)力是社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。社會(huì)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)城市化進(jìn)程可以分為三展。社會(huì)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)城市化進(jìn)程可以分為三個(gè)階段：個(gè)階段：初期：城市的產(chǎn)生和興起階段初期：城市的產(chǎn)生和興起階段中期：工業(yè)化主導(dǎo)城市發(fā)展階段中期：工業(yè)化主導(dǎo)城市發(fā)展階段后期：第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)城市發(fā)展階段后期：第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)城市發(fā)展階段數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙/株洲/湘潭市統(tǒng)計(jì)公報(bào)二三產(chǎn)業(yè)并重發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)均衡二三產(chǎn)業(yè)并重發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)均衡n 從2002-2007年，長(zhǎng)沙市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)超前，跨

28、越了工業(yè)化過(guò)程，而跳躍發(fā)展成為“經(jīng)濟(jì)服務(wù)化”階段；n 目前，工業(yè)正以高于第三產(chǎn)業(yè)的速度發(fā)展，逐漸由經(jīng)濟(jì)服務(wù)化階段向后工業(yè)化轉(zhuǎn)型；n 產(chǎn)業(yè)排序上，長(zhǎng)沙已由“三二一”的格局轉(zhuǎn)向目前的“二三一”，實(shí)現(xiàn)工業(yè)和服務(wù)業(yè)的雙核發(fā)展；長(zhǎng)沙市近年來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比（單位：長(zhǎng)沙市近年來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比（單位：%）長(zhǎng)沙市近年產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度比較長(zhǎng)沙市近年產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度比較數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)年鑒重工業(yè)、大企業(yè)推動(dòng)的工業(yè)化特征，導(dǎo)致大型工業(yè)企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓需求有限，重工業(yè)、大企業(yè)推動(dòng)的工業(yè)化特征，導(dǎo)致大型工業(yè)企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓需求有限，中小企業(yè)將成為主體客戶中小企業(yè)將成為主體客戶近年長(zhǎng)沙市工業(yè)產(chǎn)值構(gòu)成（億元）近年長(zhǎng)沙市工業(yè)產(chǎn)值構(gòu)成（億元）近年長(zhǎng)

29、沙市規(guī)模以上近年長(zhǎng)沙市規(guī)模以上企業(yè)企業(yè)工業(yè)增加值構(gòu)成（億元）工業(yè)增加值構(gòu)成（億元）數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)年鑒n 工業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了由輕工業(yè)為中心轉(zhuǎn)向重工業(yè)為中心的重工業(yè)化過(guò)程；n 大企業(yè)帶動(dòng)作明顯，且隨著向后工業(yè)化的轉(zhuǎn)型，大企業(yè)產(chǎn)值的比例將越來(lái)越大；n 三一重工、中聯(lián)重科等大型工業(yè)企業(yè)多以“前店后廠”的模式辦公，或自建辦公物業(yè)，因此對(duì)高檔寫(xiě)字樓的需求有限：有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力和品牌觀念的中小型企業(yè)將是寫(xiě)字樓的主體用戶之一；n 長(zhǎng)株潭進(jìn)一步融合，更多企業(yè)將在長(zhǎng)沙設(shè)立辦事處或分公司，這部分企業(yè)將打開(kāi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求。十二五規(guī)劃：加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)；十二五規(guī)劃：加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，加快發(fā)展樓宇

30、經(jīng)濟(jì)；生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)將加速發(fā)展，為寫(xiě)字樓市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和潛在的龐大需求生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)將加速發(fā)展，為寫(xiě)字樓市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和潛在的龐大需求n租賃及商務(wù)服務(wù)業(yè)、信息傳輸及計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)及金融業(yè)在省內(nèi)占有一定的比較優(yōu)勢(shì)，且未來(lái)可發(fā)展空間大；n生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)的數(shù)量（包括外地入湘企業(yè)）、規(guī)模及實(shí)力將得以擴(kuò)張和提升，為專業(yè)寫(xiě)字樓向更高層次發(fā)展提供潛在需求；生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)增速12.7%GDP增速14.8%長(zhǎng)沙2010年生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)增速對(duì)比“加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，大力發(fā)展現(xiàn)代物流、金融服務(wù)、信息服務(wù)、科技研發(fā)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、商務(wù)會(huì)展等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，提升發(fā)展休閑娛樂(lè)、商貿(mào)物流、餐飲住宿、裝飾裝修、汽車服務(wù)等生活性服

31、務(wù)業(yè)”加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，培育和催生一批具有國(guó)際影響和同業(yè)聚集效應(yīng)的商務(wù)樓宇。長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要規(guī)劃綱要資料來(lái)源：湖南省統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)環(huán)境類似長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)環(huán)境類似2004年的廣州，寫(xiě)字樓需求即將進(jìn)入增長(zhǎng)階段年的廣州，寫(xiě)字樓需求即將進(jìn)入增長(zhǎng)階段長(zhǎng)沙目前的第三產(chǎn)業(yè)比重略低于第二產(chǎn)業(yè)，隨著三產(chǎn)比重超過(guò)二產(chǎn)，寫(xiě)字樓需求即將進(jìn)入增長(zhǎng)的階段。廣州市2004年的經(jīng)濟(jì)環(huán)境（GDP總量）與整體市場(chǎng)（寫(xiě)字樓銷售量）與目前的長(zhǎng)沙較為類似，該階段為發(fā)展復(fù)蘇期，對(duì)長(zhǎng)沙的寫(xiě)字樓發(fā)展具有一定參考性。發(fā)展特點(diǎn)：發(fā)展特點(diǎn)：高端（含頂級(jí)）寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)比重明高端（含頂級(jí)

32、）寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)比重明顯加大，物業(yè)品質(zhì)提升進(jìn)入快速階顯加大，物業(yè)品質(zhì)提升進(jìn)入快速階段。段。寫(xiě)字樓需求保持平穩(wěn)，參考廣州等寫(xiě)字樓需求保持平穩(wěn)，參考廣州等城市成交比例，預(yù)計(jì)未來(lái)城市成交比例，預(yù)計(jì)未來(lái)2-32-3年，長(zhǎng)年，長(zhǎng)沙市高端寫(xiě)字樓的有效去化量保持沙市高端寫(xiě)字樓的有效去化量保持在在2020萬(wàn)萬(wàn)/年的水平。年的水平。指標(biāo)指標(biāo)長(zhǎng)沙（長(zhǎng)沙（20102010）廣州（廣州（20042004）廣州（廣州（20072007）三產(chǎn)/二產(chǎn)0.81.21.45GDP（億元）4547.064115.817050.78 GDP增長(zhǎng)率15.5%15%14.5%人均GDP（元）7.15萬(wàn)元（1.1萬(wàn)美元）5.63萬(wàn)元（680

33、0美元）約70000（9302美元）兩城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)兩城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比比廣州歷年寫(xiě)字樓竣工及銷售面積（萬(wàn)）廣州歷年寫(xiě)字樓竣工及銷售面積（萬(wàn)）竣工面積銷售面積199942.9721.47200035.4320.03200122.5213.15200229.4120.07200338.9214.5200442.913.4200523.124.8數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙/廣州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)、合富輝煌市場(chǎng)積累參考案例：廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展與寫(xiě)字樓發(fā)展階段的關(guān)系參考案例：廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展與寫(xiě)字樓發(fā)展階段的關(guān)系時(shí)間發(fā)展階段經(jīng)濟(jì)特征階段特征客戶構(gòu)成產(chǎn)品檔次代表樓盤19951999快速啟動(dòng)及回落階段nGDP：1252.71億n三產(chǎn)/二

34、產(chǎn)：1.04n人均GDP：19370元n1992年南巡后，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)火熱，受房地產(chǎn)的影響，寫(xiě)字樓市場(chǎng)迅速發(fā)展；n經(jīng)歷1998年的發(fā)展頂峰后，東南亞金融危機(jī)爆發(fā)，受局勢(shì)影響，寫(xiě)字樓市場(chǎng)回落；n港資企業(yè)n本地中小型企業(yè)n國(guó)內(nèi)公司在廣州的辦事處n甲、乙級(jí)寫(xiě)字樓共同發(fā)展，中檔、中高檔并存n代表樓盤：好世界廣場(chǎng)、世貿(mào)中心、電子大廈20002004發(fā)展復(fù)蘇階段nGDP：2383.07億n三產(chǎn)/二產(chǎn)：1.2n人均GDP：34500元n隨著廣州投資環(huán)境逐漸向好，市場(chǎng)出現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，新供應(yīng)面積、成交量和成交均價(jià)皆呈現(xiàn)階梯性增長(zhǎng)，空置率也有所下降；nIT通信等高科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)等朝陽(yáng)和支柱產(chǎn)業(yè)n國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名大

35、型企業(yè)n甲級(jí)寫(xiě)字樓出現(xiàn)并逐漸占據(jù)主流n代表樓盤：中信廣場(chǎng)、市長(zhǎng)大廈、大都會(huì)廣場(chǎng)2005至今發(fā)展快速階段nGDP：5115.75 億n三產(chǎn)/二產(chǎn)：1.4n人均GDP：68162元nCEPA協(xié)議的簽訂,泛珠三角戰(zhàn)略的提出,廣州“申亞”成功，“住禁商”實(shí)施，寫(xiě)字樓市場(chǎng)持續(xù)升溫；n珠江新城板塊的寫(xiě)字樓地塊開(kāi)發(fā)量大增，預(yù)示著寫(xiě)字樓供應(yīng)已經(jīng)進(jìn)入較高水平n國(guó)外和國(guó)內(nèi)的高尖端客戶，世界的500強(qiáng)企業(yè)n金融投資、通信、貿(mào)易、科技服務(wù)、制造業(yè)等行業(yè) n甲級(jí)寫(xiě)字樓為主；頂級(jí)寫(xiě)字樓為輔，整體品質(zhì)不斷提升；n受“住禁商”影響，乙級(jí)寫(xiě)字樓也得以發(fā)展n代表樓盤：發(fā)展中心、富力盈隆、珠江新城雙子塔數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌市場(chǎng)積累生

36、產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)成為主流客戶高品質(zhì)寫(xiě)字樓是未來(lái)發(fā)展方向產(chǎn)品適度超前，既不脫離現(xiàn)狀，又具備持續(xù)發(fā)展空間內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)特征明顯，寫(xiě)字樓需求以內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)特征明顯，寫(xiě)字樓需求以“內(nèi)需內(nèi)需”為主為主長(zhǎng)沙市近長(zhǎng)沙市近GDPGDP及增長(zhǎng)率（億元）及增長(zhǎng)率（億元）數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)年鑒20102010年長(zhǎng)沙市年長(zhǎng)沙市GDPGDP構(gòu)成構(gòu)成nGDPGDP在同類城市中位于前列，近幾年來(lái)以高在同類城市中位于前列，近幾年來(lái)以高于于15%15%的年均增幅平穩(wěn)快速增長(zhǎng)；的年均增幅平穩(wěn)快速增長(zhǎng)；n城市發(fā)展主要依靠固定資產(chǎn)投資和社會(huì)消城市發(fā)展主要依靠固定資產(chǎn)投資和社會(huì)消費(fèi)的拉動(dòng)，進(jìn)出口貿(mào)易總額占費(fèi)的拉動(dòng)，進(jìn)出口貿(mào)易總額占GDPGD

37、P的比例較的比例較小，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)較弱，內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)小，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)較弱，內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)特征明顯特征明顯;n相對(duì)封閉的商務(wù)環(huán)境使得目前對(duì)寫(xiě)字樓的相對(duì)封閉的商務(wù)環(huán)境使得目前對(duì)寫(xiě)字樓的需求仍以需求仍以“內(nèi)需內(nèi)需”為主，但快速發(fā)展的經(jīng)為主，但快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)將造就更多現(xiàn)代化企業(yè)及帶來(lái)更多外部濟(jì)將造就更多現(xiàn)代化企業(yè)及帶來(lái)更多外部需求。需求。韶山路芙蓉路五一大道第一大道華美歐國(guó)際華美歐國(guó)際銀華大酒店銀華大酒店長(zhǎng)沙現(xiàn)階段寫(xiě)字樓分布長(zhǎng)沙現(xiàn)階段寫(xiě)字樓分布長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓主要分布于五一路、芙蓉路及韶山路沿線。由五一廣場(chǎng)向外輻射，在主要交通干長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓主要分布于五一路、芙蓉路及韶山路沿線。由五一廣場(chǎng)向外輻射，在主要交通

38、干線沿線逐漸形成三個(gè)城市商務(wù)聚集區(qū)。線沿線逐漸形成三個(gè)城市商務(wù)聚集區(qū)。五一廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)芙蓉路金融商務(wù)圈韶山路商務(wù)圈定王大廈定王大廈舜天國(guó)際舜天國(guó)際華僑國(guó)際華僑國(guó)際友阿大廈友阿大廈城市之心城市之心新世紀(jì)大廈新世紀(jì)大廈弘林中心弘林中心新世紀(jì)康年新世紀(jì)康年佳天國(guó)際佳天國(guó)際都市陽(yáng)光都市陽(yáng)光華僑大廈華僑大廈金源酒店金源酒店湖南文化湖南文化大劇院大劇院凱旋國(guó)際凱旋國(guó)際華天酒店華天酒店通城國(guó)際通城國(guó)際大酒店大酒店中天廣場(chǎng)中天廣場(chǎng)泰貞國(guó)際泰貞國(guó)際金融中心金融中心名名匯達(dá)匯達(dá)聯(lián)合聯(lián)合商廈商廈平和堂平和堂中隆國(guó)際中隆國(guó)際泊富國(guó)際泊富國(guó)際金陽(yáng)大廈金陽(yáng)大廈廣闊大廈廣闊大廈JFJF聯(lián)合中心聯(lián)合中心運(yùn)達(dá)國(guó)際運(yùn)達(dá)國(guó)際長(zhǎng)沙寫(xiě)字

39、樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析20112011年供需分析年供需分析供應(yīng)量（）銷售量（）2011年存量（）備注專業(yè)寫(xiě)專業(yè)寫(xiě)字樓字樓華晨雙帆國(guó)際大廈華晨雙帆國(guó)際大廈21668.5821668.5821668.5821668.580 0純寫(xiě)字樓，總體量約純寫(xiě)字樓，總體量約3.63.6萬(wàn)萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商持有約，開(kāi)發(fā)商持有約1.51.5萬(wàn)萬(wàn)運(yùn)達(dá)國(guó)際新城運(yùn)達(dá)國(guó)際新城684006840068400684000 0專業(yè)寫(xiě)字樓專業(yè)寫(xiě)字樓泊富國(guó)際廣場(chǎng)泊富國(guó)際廣場(chǎng)100000100000約約8000080000約約2000020000專業(yè)寫(xiě)字樓專業(yè)寫(xiě)字樓御邦國(guó)際廣場(chǎng)御邦國(guó)際廣場(chǎng)25101251012236822368273

40、32733專業(yè)寫(xiě)字樓專業(yè)寫(xiě)字樓商住公商住公寓寓嘉盛國(guó)際廣場(chǎng)嘉盛國(guó)際廣場(chǎng)47712.3647712.3647712.3647712.360 0商住公寓商住公寓君泰大廈君泰大廈19472194721858218582890890商住公寓商住公寓明城國(guó)際中心明城國(guó)際中心712247122458692586921253212532商住公寓商住公寓人瑞瀟湘國(guó)際人瑞瀟湘國(guó)際484114841148411484110 0商住公寓商住公寓五一中央領(lǐng)御五一中央領(lǐng)御5520755207526725267225352535商住公寓商住公寓泉昇同福大廈泉昇同福大廈（16-29F16-29F）1251312513490

41、0490076127612商住公寓商住公寓合計(jì)46.97萬(wàn)35.5萬(wàn)4.63萬(wàn)20102010年還是以商住型公寓為主的寫(xiě)字樓市場(chǎng)；年還是以商住型公寓為主的寫(xiě)字樓市場(chǎng)；20112011年，專業(yè)寫(xiě)字樓逐漸成為供求主力，年，專業(yè)寫(xiě)字樓逐漸成為供求主力，但整體市場(chǎng)存量較少，僅為但整體市場(chǎng)存量較少，僅為4.634.63萬(wàn)方，萬(wàn)方，20112011年寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體呈供不應(yīng)求的狀態(tài)。年寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體呈供不應(yīng)求的狀態(tài)。數(shù)據(jù)來(lái)源：0731房產(chǎn)網(wǎng)長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓供應(yīng)情況長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓供應(yīng)情況預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)2012-20132012-2013年入市的寫(xiě)字樓面積約年入市的寫(xiě)字樓面積約71.5771.57萬(wàn)，主要以中高檔為主，其中甲級(jí)

42、寫(xiě)字樓萬(wàn)，主要以中高檔為主，其中甲級(jí)寫(xiě)字樓代表項(xiàng)目有三個(gè)，運(yùn)達(dá)與泊富由于已提前開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，令市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)量略減。代表項(xiàng)目有三個(gè)，運(yùn)達(dá)與泊富由于已提前開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，令市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)量略減。項(xiàng)目項(xiàng)目位置位置區(qū)域區(qū)域?qū)懽謽墙ㄖ?xiě)字樓建筑面面積（萬(wàn)）積（萬(wàn)）入市時(shí)間入市時(shí)間檔次檔次財(cái)富岳麓財(cái)富岳麓 岳麓區(qū)區(qū)政府東側(cè)岳麓區(qū)區(qū)政府東側(cè) 市府區(qū)域市府區(qū)域8.29 8.29 20112011年底年底中高端中高端御邦國(guó)際廣場(chǎng)御邦國(guó)際廣場(chǎng)天心新姚南路天心新姚南路222222號(hào)號(hào)南城省府片南城省府片區(qū)區(qū)2.82.8在售在售高端高端湘騰中心廣場(chǎng)湘騰中心廣場(chǎng)金星大道與桐梓破路交匯處金星大道與桐梓破路交匯處麓北市府麓北市

43、府4.84.820122012年年中高端中高端長(zhǎng)沙報(bào)業(yè)文化大長(zhǎng)沙報(bào)業(yè)文化大廈廈蔡鍔中路蔡鍔中路161161號(hào)號(hào)五一商務(wù)圈五一商務(wù)圈6.36.320122012年年年年底底/深國(guó)投商業(yè)中心深國(guó)投商業(yè)中心韶山中路韶山中路421421號(hào)號(hào)韶山路商圈韶山路商圈5.05.020122012年年年年底底高端高端綠地中央廣場(chǎng)綠地中央廣場(chǎng)岳麓市府東岳麓大道與銀杉路交匯岳麓市府東岳麓大道與銀杉路交匯處處市府區(qū)域市府區(qū)域101020112011年底年底/運(yùn)達(dá)國(guó)際新城運(yùn)達(dá)國(guó)際新城長(zhǎng)沙市雨花區(qū)長(zhǎng)沙大道東側(cè)長(zhǎng)沙市雨花區(qū)長(zhǎng)沙大道東側(cè)武廣新城武廣新城6.486.48內(nèi)部已售內(nèi)部已售罄罄頂級(jí)（頂級(jí)（248.8248.8米）米

44、）新天地大廈新天地大廈芙蓉中路芙蓉中路芙蓉路商務(wù)芙蓉路商務(wù)圈圈3.353.3520112011年年年年底底/華創(chuàng)巨隆項(xiàng)目華創(chuàng)巨隆項(xiàng)目芙蓉中路芙蓉中路五一商務(wù)圈五一商務(wù)圈14.8514.852012+2012+頂級(jí)（頂級(jí)（268268米）米）泊富廣場(chǎng)泊富廣場(chǎng)長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)芙蓉北路長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)芙蓉北路564564號(hào)號(hào)五一商務(wù)圈五一商務(wù)圈9.79.7內(nèi)部認(rèn)購(gòu)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)頂級(jí)（頂級(jí)（228228米）米）合計(jì)合計(jì)71.5771.57長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析2012-20132012-2013年潛在供應(yīng)量年潛在供應(yīng)量（2012-20132012-2013年優(yōu)質(zhì)寫(xiě)年優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)量）字樓供應(yīng)量）201

45、4-20152014-2015年各高端綜合體項(xiàng)目寫(xiě)字樓集中供應(yīng)，以頂級(jí)、超高層寫(xiě)字樓為主，保守估計(jì)年各高端綜合體項(xiàng)目寫(xiě)字樓集中供應(yīng)，以頂級(jí)、超高層寫(xiě)字樓為主，保守估計(jì)約約102.5102.5萬(wàn)，長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓發(fā)展將達(dá)到首個(gè)峰值，打破現(xiàn)有市場(chǎng)需求關(guān)系，將處于明顯供萬(wàn)，長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓發(fā)展將達(dá)到首個(gè)峰值，打破現(xiàn)有市場(chǎng)需求關(guān)系，將處于明顯供大于需的需求發(fā)展回落階段。大于需的需求發(fā)展回落階段。項(xiàng)目項(xiàng)目板塊板塊占地面積占地面積（萬(wàn)）（萬(wàn)）寫(xiě)字樓建筑面積（萬(wàn)）寫(xiě)字樓建筑面積（萬(wàn)）工程進(jìn)度工程進(jìn)度預(yù)計(jì)上市預(yù)計(jì)上市時(shí)間時(shí)間檔次檔次泰貞國(guó)際金融中心泰貞國(guó)際金融中心 五一商務(wù)五一商務(wù)區(qū)區(qū)0.910.91總總20.3720.

46、37，寫(xiě)字樓約，寫(xiě)字樓約6.0 6.0 籌建籌建2013+2013+頂級(jí)（頂級(jí)（210210米）米）保利南湖廣場(chǎng)保利南湖廣場(chǎng) 南湖片區(qū)南湖片區(qū)8.3 8.3 5.05.0籌建籌建2013+2013+頂級(jí)（頂級(jí)（200200米）米）德思勤廣場(chǎng)德思勤廣場(chǎng)南城板塊南城板塊30.030.04040在建在建2013+2013+頂級(jí)頂級(jí)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中心區(qū)域中心區(qū)域12.1712.171717商業(yè)在建商業(yè)在建2013+2013+頂級(jí)頂級(jí)華遠(yuǎn)華中心華遠(yuǎn)華中心中心區(qū)域中心區(qū)域84.484.414.514.5一期住宅在一期住宅在建建2014+2014+頂級(jí)（頂級(jí)（268268米）米）北辰三角洲北辰三角洲新河三

47、角新河三角洲洲78.6778.672020住宅在建住宅在建2014+2014+頂級(jí)（頂級(jí)（320320米）米）九龍倉(cāng)東牌樓九龍倉(cāng)東牌樓東城板塊東城板塊11.9811.98總建筑面積總建筑面積7070，寫(xiě)字樓待，寫(xiě)字樓待定定籌建籌建2013+2013+/復(fù)地項(xiàng)目復(fù)地項(xiàng)目中心板塊中心板塊5.075.07商業(yè)商業(yè)9.529.52，寫(xiě)字樓待定，寫(xiě)字樓待定籌建籌建2013+2013+/世茂濱江新城世茂濱江新城金星北金星北16.4316.43商業(yè)商業(yè)31.931.9，寫(xiě)字樓待定，寫(xiě)字樓待定在建在建2013+2013+/合計(jì)合計(jì)102.5102.5（2014-20152014-2015年優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)量）年

48、優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)量）長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析2014-20152014-2015年潛在供應(yīng)量年潛在供應(yīng)量專業(yè)寫(xiě)字樓的溢價(jià)能力最強(qiáng)，但整體銷售速度較慢專業(yè)寫(xiě)字樓的溢價(jià)能力最強(qiáng)，但整體銷售速度較慢，20112011年運(yùn)達(dá)國(guó)際新城作為銷售最快的專業(yè)寫(xiě)年運(yùn)達(dá)國(guó)際新城作為銷售最快的專業(yè)寫(xiě)字樓，月均銷售約字樓，月均銷售約2 2萬(wàn)平米，三月內(nèi)已基本售罄，銷售價(jià)格約萬(wàn)平米，三月內(nèi)已基本售罄，銷售價(jià)格約1500015000元元/（待備案確認(rèn)）。（待備案確認(rèn)）。長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析銷售價(jià)格銷售價(jià)格項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤時(shí)間寫(xiě)字樓面寫(xiě)字樓面積（萬(wàn)）積（萬(wàn)）所屬商務(wù)所屬商務(wù)圈圈銷售周期銷售周期

49、銷售率銷售率主要銷售主要銷售方式方式月均去月均去化化（萬(wàn)）（萬(wàn)）銷售均價(jià)銷售均價(jià)（元（元/）專業(yè)專業(yè)寫(xiě)字寫(xiě)字樓樓中天廣場(chǎng)中天廣場(chǎng)20082008年年5 5月月4.54.5五一廣場(chǎng)五一廣場(chǎng)商務(wù)圈商務(wù)圈2424個(gè)月個(gè)月100%100%整層銷售整層銷售0.190.191103811038紅星現(xiàn)代商紅星現(xiàn)代商務(wù)中心務(wù)中心20092009年年1212月月2.832.83韶山路商韶山路商圈圈1515個(gè)月個(gè)月100%100%分割銷售分割銷售0.190.193.53.5米層高米層高5800-59005800-59005.55.5米層高米層高7800-79007800-7900華晨雙帆國(guó)華晨雙帆國(guó)際際20102

50、010年年7 7月月3.63.6高橋片區(qū)高橋片區(qū)8 8個(gè)月（化去個(gè)月（化去2.22.2萬(wàn)）萬(wàn)）60%60%（40%40%為開(kāi)發(fā)商為開(kāi)發(fā)商持有）持有）分割銷售分割銷售0.280.2895009500運(yùn)達(dá)國(guó)際新運(yùn)達(dá)國(guó)際新城城20112011年上年上半年內(nèi)部半年內(nèi)部認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu)6.846.84武廣片區(qū)武廣片區(qū)不到不到3 3個(gè)月個(gè)月100%100%整層銷售整層銷售2 21500015000（待備案確（待備案確認(rèn)）認(rèn)）泊富國(guó)際廣泊富國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)20112011年上年上半年內(nèi)部半年內(nèi)部認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu)1010伍家?guī)X商伍家?guī)X商圈圈半年半年80%80%整層銷售整層銷售1.31.314000-1500014000-15000

51、（待備案確（待備案確認(rèn)）認(rèn)）御邦國(guó)際廣御邦國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)20102010年年1111月月5.695.69省府省府-紅星紅星1.61.636%36%分割銷售分割銷售0.270.2795009500現(xiàn)階段代表性優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金水平現(xiàn)階段代表性優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金水平項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱交付時(shí)間交付時(shí)間層數(shù)層數(shù)單層面積單層面積()寫(xiě)字樓面積寫(xiě)字樓面積(萬(wàn)萬(wàn))租金租金(元元/月月)入住率入住率運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)200620063232130013003.153.15111-120111-120100%100%中天廣場(chǎng)中天廣場(chǎng)200820082222200020004.54.596-10896-10890%90%

52、芙蓉國(guó)豪庭芙蓉國(guó)豪庭200920092828130013003.643.6412012090%90%合計(jì)合計(jì)11.2911.29優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓代表項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓代表項(xiàng)目u隨著長(zhǎng)沙城市及經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，高品質(zhì)寫(xiě)字樓的整體租金及入住率都有明顯的提升，未來(lái)3-5年，長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)保持高速發(fā)展，對(duì)高端高品質(zhì)寫(xiě)字樓需求將保持強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)。代表城市銷售價(jià)格參考代表城市銷售價(jià)格參考參考參考城市城市參考項(xiàng)目參考項(xiàng)目商務(wù)區(qū)域商務(wù)區(qū)域建筑面建筑面積積（萬(wàn)）（萬(wàn)）物業(yè)開(kāi)間物業(yè)開(kāi)間（）（）銷售均價(jià)銷售均價(jià)（元（元/）租金均價(jià)租金均價(jià)（元（元/）層數(shù)層數(shù)投資投資回報(bào)率回報(bào)率廣州廣州保利洛克維廣場(chǎng)保利洛克維廣場(chǎng)珠江新城珠江新城2626

53、200-2000200-200032,000 32,000 3131、33336%6%萬(wàn)菱國(guó)際中心萬(wàn)菱國(guó)際中心天河體育中心天河體育中心2323200-2000200-200035,000 35,000 18018049496%6%中信廣場(chǎng)中信廣場(chǎng)天河北天河北1717110-1200110-120031,000 31,000 15015080806%6%武漢武漢新天地企業(yè)中心商務(wù)新天地企業(yè)中心商務(wù)群群漢口江灘漢口江灘5050500-1500500-150016,500 16,500 11011054548%8%新世界國(guó)貿(mào)大廈新世界國(guó)貿(mào)大廈漢口西北湖漢口西北湖15.615.6150-2500150

54、-250018,000 18,000 12012055558%8%民生大廈民生大廈漢口西北湖漢口西北湖14141000-1000-2100210015,000 15,000 10010068688%8%成都成都時(shí)代廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)市中心市中心CBDCBD10.510.5120-1800120-180018,000 18,000 28289%9%力寶大廈力寶大廈人民南路人民南路6.36.3110-2900110-290015,800 15,800 12012023239%9%新希望大廈新希望大廈人民南路人民南路6.66.6240-2900240-290014,667 14,667 110110252

55、59%9%武漢、成都與長(zhǎng)沙同屬內(nèi)陸一線發(fā)展城市，可作為現(xiàn)階段價(jià)格考慮：武漢、成都與長(zhǎng)沙同屬內(nèi)陸一線發(fā)展城市，可作為現(xiàn)階段價(jià)格考慮：16,00016,000元元/廣州城市發(fā)展較長(zhǎng)沙至少領(lǐng)先廣州城市發(fā)展較長(zhǎng)沙至少領(lǐng)先5 5年，其價(jià)格可作為未來(lái)發(fā)展目標(biāo)參考：年，其價(jià)格可作為未來(lái)發(fā)展目標(biāo)參考：32,00032,000元元/代表城市價(jià)格承受水平區(qū)間代表城市價(jià)格承受水平區(qū)間參考城市參考城市參考項(xiàng)目參考項(xiàng)目開(kāi)間下限（）開(kāi)間下限（）開(kāi)間上限開(kāi)間上限（）（）銷售均價(jià)銷售均價(jià)（元（元/）下限總價(jià)下限總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)區(qū)間（萬(wàn)元）元）上限總價(jià)上限總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)區(qū)間（萬(wàn)元）元）廣州廣州保利洛克維廣場(chǎng)保利洛克維廣場(chǎng)200200

56、2000200032,000 32,000 640 640 6,400 6,400 萬(wàn)菱國(guó)際中心萬(wàn)菱國(guó)際中心2002002000200035,000 35,000 700 700 7,000 7,000 中信廣場(chǎng)中信廣場(chǎng)1101101200120031,000 31,000 341 341 3,720 3,720 武漢武漢新天地企業(yè)中心商務(wù)群新天地企業(yè)中心商務(wù)群5005001500150016,500 16,500 825 825 2,475 2,475 新世界國(guó)貿(mào)大廈新世界國(guó)貿(mào)大廈1501502500250018,000 18,000 270 270 4,500 4,500 民生大廈民生大廈

57、100010002100210015,000 15,000 1,500 1,500 3,150 3,150 成都成都時(shí)代廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)1201201800180018,000 18,000 216 216 3,240 3,240 力寶大廈力寶大廈1101102900290015,800 15,800 174 174 4,582 4,582 新希望大廈新希望大廈2402402900290014,667 14,667 352 352 4,253 4,253 武漢、成都主力總價(jià)區(qū)間：武漢、成都主力總價(jià)區(qū)間：300-4500300-4500萬(wàn)（現(xiàn)階段長(zhǎng)沙承受主力區(qū)間參考）萬(wàn)（現(xiàn)階段長(zhǎng)沙承受主力區(qū)間參考）

58、廣州主力總價(jià)區(qū)間：廣州主力總價(jià)區(qū)間：600-7000600-7000萬(wàn)（未來(lái)長(zhǎng)沙承受主力區(qū)間參考）萬(wàn)（未來(lái)長(zhǎng)沙承受主力區(qū)間參考）項(xiàng)目主力承接區(qū)間與對(duì)應(yīng)面積關(guān)系項(xiàng)目主力承接區(qū)間與對(duì)應(yīng)面積關(guān)系考慮現(xiàn)階段及未來(lái)考慮現(xiàn)階段及未來(lái)3 3年發(fā)展趨勢(shì)，當(dāng)樓層面積區(qū)間控制在年發(fā)展趨勢(shì)，當(dāng)樓層面積區(qū)間控制在20002000/套以內(nèi)時(shí)，市場(chǎng)套以內(nèi)時(shí)，市場(chǎng)承接力度大，整體去化風(fēng)險(xiǎn)可控性強(qiáng)，并能為物業(yè)提供足夠的價(jià)格提升空間。承接力度大，整體去化風(fēng)險(xiǎn)可控性強(qiáng)，并能為物業(yè)提供足夠的價(jià)格提升空間。面積區(qū)間面積區(qū)間()300 300 500 500 800 800 1,000 1,000 1,300 1,300 1,500

59、1,500 1,800 1,800 2,000 2,000 2,300 2,300 2,500 2,500 3,000 3,000 均價(jià)（萬(wàn)元）均價(jià)（萬(wàn)元）總價(jià)評(píng)估總價(jià)評(píng)估(萬(wàn)元萬(wàn)元)1.50 1.50 450 450 750 750 1,200 1,200 1,500 1,500 1,950 1,950 2,250 2,250 2,700 2,700 3,000 3,000 3,450 3,450 3,750 3,750 4,500 4,500 1.75 1.75 525 525 875 875 1,400 1,400 1,750 1,750 2,275 2,275 2,625 2,625

60、3,150 3,150 3,500 3,500 4,025 4,025 4,375 4,375 5,250 5,250 2.00 2.00 600 600 1,000 1,000 1,600 1,600 2,000 2,000 2,600 2,600 3,000 3,000 3,600 3,600 4,000 4,000 4,600 4,600 5,000 5,000 6,000 6,000 2.25 2.25 675 675 1,125 1,125 1,800 1,800 2,250 2,250 2,925 2,925 3,375 3,375 4,050 4,050 4,500 4,500

61、5,175 5,175 5,625 5,625 6,750 6,750 2.50 2.50 750 750 1,250 1,250 2,000 2,000 2,500 2,500 3,250 3,250 3,750 3,750 4,500 4,500 5,000 5,000 5,750 5,750 6,250 6,250 7,500 7,500 2.75 2.75 825 825 1,375 1,375 2,200 2,200 2,750 2,750 3,575 3,575 4,125 4,125 4,950 4,950 5,500 5,500 6,325 6,325 6,875 6,875

62、8,250 8,250 3.00 3.00 900 900 1,500 1,500 2,400 2,400 3,000 3,000 3,900 3,900 4,500 4,500 5,400 5,400 6,000 6,000 6,900 6,900 7,500 7,500 9,000 9,000 3.50 3.50 1,050 1,050 1,750 1,750 2,800 2,800 3,500 3,500 4,550 4,550 5,250 5,250 6,300 6,300 7,000 7,000 8,050 8,050 8,750 8,750 10,500 10,500 承受區(qū)間小結(jié)

63、：承受區(qū)間小結(jié)：結(jié)合項(xiàng)目寫(xiě)字樓群城市地標(biāo)的定位及客戶需求主力集中在結(jié)合項(xiàng)目寫(xiě)字樓群城市地標(biāo)的定位及客戶需求主力集中在300-1000300-1000及及10001000以上兩個(gè)區(qū)間段，以對(duì)應(yīng)承受總價(jià)以上兩個(gè)區(qū)間段，以對(duì)應(yīng)承受總價(jià)500-3000500-3000萬(wàn)及萬(wàn)及3000-50003000-5000萬(wàn)的萬(wàn)的企業(yè)作為主力客戶，從而推斷標(biāo)準(zhǔn)層面積區(qū)間。企業(yè)作為主力客戶，從而推斷標(biāo)準(zhǔn)層面積區(qū)間。標(biāo)準(zhǔn)層面積在確保使用品質(zhì)的前提下，適當(dāng)壓縮單位面積，能有利于標(biāo)準(zhǔn)層面積在確保使用品質(zhì)的前提下，適當(dāng)壓縮單位面積，能有利于市場(chǎng)去化及提升高端客戶的認(rèn)同度，并能增加銷售價(jià)格的拓展空間。市場(chǎng)去化及提升高端客戶的

64、認(rèn)同度，并能增加銷售價(jià)格的拓展空間。根據(jù)根據(jù)7 7、8 8號(hào)樓的定位差異，通過(guò)不同的比例的分割方式，進(jìn)行分類營(yíng)號(hào)樓的定位差異，通過(guò)不同的比例的分割方式，進(jìn)行分類營(yíng)銷，從而保證實(shí)現(xiàn)價(jià)格與去化速度有效結(jié)合。銷，從而保證實(shí)現(xiàn)價(jià)格與去化速度有效結(jié)合。寫(xiě)字樓定位特征研究寫(xiě)字樓定位特征研究城市屬性需求面積區(qū)間需求面積區(qū)間承受價(jià)格水平承受價(jià)格水平建筑規(guī)劃指標(biāo)建筑規(guī)劃指標(biāo)設(shè)計(jì)硬件標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)硬件標(biāo)準(zhǔn)整體功能布局整體功能布局圖例：圖例：甲級(jí)寫(xiě)字樓頂級(jí)酒店+頂級(jí)寫(xiě)字樓+商務(wù)配套服務(wù)公寓商業(yè)4、5號(hào)地塊布局示意號(hào)地塊布局示意7號(hào)樓位處湘江大道和人民路交叉口，具備高昭示性、通達(dá)性、及江景觀景支持，而且是唯一按LEED-C

65、S綠色生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)打造的地標(biāo)超高層物業(yè)，應(yīng)按頂級(jí)酒店（商務(wù)配套服務(wù)公寓）和頂級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)打造；8號(hào)樓位處地塊東南角臨人民路，昭示性及景觀資源稍遜，可考慮規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)控制。7 7號(hào)號(hào)8 8號(hào)號(hào)項(xiàng)目定位檔次：項(xiàng)目定位檔次：5A5A甲級(jí)寫(xiě)字樓（以上）甲級(jí)寫(xiě)字樓（以上）硬件要求：?jiǎn)闻_(tái)電梯（含貨梯）服務(wù)面積控制在硬件要求：?jiǎn)闻_(tái)電梯（含貨梯）服務(wù)面積控制在50005000以內(nèi)，以內(nèi)，實(shí)用率控制在實(shí)用率控制在70%70%以上，爭(zhēng)取達(dá)到以上，爭(zhēng)取達(dá)到75%75%?？們r(jià)控制：?jiǎn)螌用娣e控制在總價(jià)控制：?jiǎn)螌用娣e控制在20002000以內(nèi)。以內(nèi)。推算依據(jù)說(shuō)明推算依據(jù)說(shuō)明7號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層功能面積測(cè)算（理想方案）（見(jiàn)示意圖）號(hào)樓

66、標(biāo)準(zhǔn)層功能面積測(cè)算（理想方案）（見(jiàn)示意圖）總建總建面積面積單梯單梯服務(wù)服務(wù)面積面積電梯電梯臺(tái)數(shù)臺(tái)數(shù)管井管井標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)梯井梯井面積面積前室前室系數(shù)系數(shù)電梯電梯前室前室面積面積設(shè)備間、管井、設(shè)備間、管井、走火通道、走火通道、公共衛(wèi)生間公共衛(wèi)生間公共公共過(guò)道過(guò)道實(shí)用實(shí)用率率標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層面積面積建筑建筑層數(shù)層數(shù)（層）（層）85000850005000500017174 468682 22042047%7%10%10%70.09%70.09%1580 1580 53.80 53.80 85000850005000500017174 468682 22042047%7%10%10%71.67%71.67%1

67、800 1800 47.22 47.22 85000850005000500017174 468682 22042047%7%10%10%73.29%73.29%2100 2100 40.48 40.48 85000850005000500017174 468682 22042047%7%10%10%74.50%74.50%2400 2400 35.42 35.42 85000850005000500017174 468682 22042047%7%10%10%75.15%75.15%2600 2600 32.69 32.69 建議：標(biāo)準(zhǔn)層面積建議在建議：標(biāo)準(zhǔn)層面積建議在1600-200016

68、00-2000之間。之間。7 7號(hào)樓建筑形式（理想方案）號(hào)樓建筑形式（理想方案）7 7號(hào)樓，寫(xiě)字樓部分與香格號(hào)樓，寫(xiě)字樓部分與香格里拉酒店以雙子星、高低里拉酒店以雙子星、高低搭配方式設(shè)計(jì)搭配方式設(shè)計(jì)頂級(jí)寫(xiě)字樓國(guó)際酒店甲級(jí)寫(xiě)字樓本方案將寫(xiě)字樓與國(guó)際酒本方案將寫(xiě)字樓與國(guó)際酒店分作店分作2 2棟開(kāi)發(fā)，這樣可棟開(kāi)發(fā)，這樣可適當(dāng)減少寫(xiě)字樓的單層推適當(dāng)減少寫(xiě)字樓的單層推售面積，通過(guò)總價(jià)控制保售面積，通過(guò)總價(jià)控制保證整體的去化速度。證整體的去化速度。但該方案對(duì)原規(guī)劃設(shè)計(jì)有但該方案對(duì)原規(guī)劃設(shè)計(jì)有較大的調(diào)整要求。較大的調(diào)整要求。總建總建面積面積單梯單梯服務(wù)服務(wù)面積面積電梯電梯臺(tái)數(shù)臺(tái)數(shù)管井管井標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)梯井梯井面積

69、面積前室前室系數(shù)系數(shù)電梯電梯前室前室面積面積設(shè)備間、管井、設(shè)備間、管井、走火通道、走火通道、公共衛(wèi)生間公共衛(wèi)生間公共公共過(guò)道過(guò)道實(shí)用實(shí)用率率標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層面積面積建筑建筑層數(shù)層數(shù)（層）（層）1400001400006000600023 23 4 493 93 2 2280 280 7%7%10%10%69.98%69.98%2150 2150 65.12 65.12 1400001400006000600023 23 4 493 93 2 2280 280 7%7%10%10%71.33%71.33%2400 2400 58.33 58.33 1400001400006000600023 23

70、4 493 93 2 2280 280 7%7%10%10%72.63%72.63%2700 2700 51.85 51.85 1400001400006000600023 23 4 493 93 2 2280 280 7%7%10%10%73.67%73.67%3000 3000 46.67 46.67 1400001400006000600023 23 4 493 93 2 2280 280 7%7%10%10%74.52%74.52%3300 3300 42.42 42.42 1400001400006000600023 23 4 493 93 2 2280 280 7%7%10%10%

71、75.00%75.00%3500 3500 40.00 40.00 7號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層功能面積測(cè)算（常規(guī)方案）（見(jiàn)示意）號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層功能面積測(cè)算（常規(guī)方案）（見(jiàn)示意）建議：標(biāo)準(zhǔn)層面積建議在建議：標(biāo)準(zhǔn)層面積建議在2000-22002000-2200之間。之間。頂級(jí)寫(xiě)字樓頂級(jí)寫(xiě)字樓n超高層段為香格里拉國(guó)際酒店。n高樓層段以整層或連層銷售為主。n中高層劃以整層銷售為主(面積控制在2000-2000）。n中低層考慮1/2層或整層銷售（面積控制在1000-2200）。6層商業(yè)高樓層整層或連層出售中低樓層段1/2層或整層出售中高樓層段整層出售建筑及單元分割建筑及單元分割超高樓層段國(guó)際酒店8號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層功能面積測(cè)算號(hào)

72、樓標(biāo)準(zhǔn)層功能面積測(cè)算總建總建面積面積單梯單梯服務(wù)服務(wù)面積面積電梯電梯臺(tái)數(shù)臺(tái)數(shù)管井管井標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)梯井梯井面積面積前室前室系數(shù)系數(shù)電梯電梯前室前室面積面積設(shè)備間、管井、設(shè)備間、管井、走火通道、走火通道、公共衛(wèi)生間公共衛(wèi)生間公共公共過(guò)道過(guò)道實(shí)用實(shí)用率率標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)層層面積面積建筑建筑層數(shù)層數(shù)（層）（層）60000600005000500012 12 4 448 48 2 2144 144 7%7%10%10%69.9169.91%1100 1100 54.55 54.55 60000600005000500012 12 4 448 48 2 2144 144 7%7%10%10%71.9271.92%13

73、00 1300 46.15 46.15 60000600005000500012 12 4 448 48 2 2144 144 7%7%10%10%73.4073.40%1500 1500 40.00 40.00 60000600005000500012 12 4 448 48 2 2144 144 7%7%10%10%75.0075.00%1800 1800 33.33 33.33 建議：標(biāo)準(zhǔn)層面積建議在建議：標(biāo)準(zhǔn)層面積建議在1500-18001500-1800之間。之間。5A甲級(jí)寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓n低樓層建議劃分成較小的2-6個(gè)戶型出售（面積控制在300-1000）n中高層劃分成1-4個(gè)戶型

74、出售(面積控制在500-1800）n高層建議整層或連層出售。6層商業(yè)中低樓層段1/6-1/2出售高樓層段整層出售中樓層段1/4、1/2或整層出售建筑及單元分割建筑及單元分割寫(xiě)字樓定位特征研究寫(xiě)字樓定位特征研究城市屬性需求面積區(qū)間需求面積區(qū)間承受價(jià)格水平承受價(jià)格水平建筑規(guī)劃指標(biāo)建筑規(guī)劃指標(biāo)設(shè)計(jì)硬件標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)硬件標(biāo)準(zhǔn)喜來(lái)登酒店（喜來(lái)登酒店（5星級(jí)）、星級(jí)）、精裝公寓，精裝公寓，28層，地上層，地上面積面積3.6萬(wàn)萬(wàn)5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，甲級(jí)寫(xiě)字樓，30層，層，地上面積地上面積3.9萬(wàn)萬(wàn)美美百貨，美美百貨，3層，層，6000主題廣場(chǎng)，主題廣場(chǎng)，1500核心價(jià)值點(diǎn)一：綜合體項(xiàng)目，五星級(jí)酒店及高級(jí)百貨提升寫(xiě)字樓

75、價(jià)值核心價(jià)值點(diǎn)一：綜合體項(xiàng)目，五星級(jí)酒店及高級(jí)百貨提升寫(xiě)字樓價(jià)值融合商務(wù)辦公、酒店、娛樂(lè)、購(gòu)物、居家于一體的高端綜合體項(xiàng)目，鑄造長(zhǎng)沙CBD金字塔頂?shù)奈逍羌?jí)商務(wù)航母；美美奢侈品百貨、喜來(lái)登五星級(jí)酒店對(duì)寫(xiě)字樓的檔次及價(jià)格起到拉升作用。經(jīng)經(jīng)典案例借鑒典案例借鑒運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)核心價(jià)值點(diǎn)二：硬件設(shè)施符合甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)核心價(jià)值點(diǎn)二：硬件設(shè)施符合甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)建筑造型采用雙塔建筑設(shè)計(jì)，兩棟塔樓因?qū)遣贾枚匀恍纬摄@石平面，其中主塔樓（寫(xiě)字樓）高138.7m，副塔樓（酒店、公寓）高127.8m。外立面全部采用進(jìn)口鋁板+高級(jí)中空玻璃幕墻；大堂寫(xiě)字樓大堂五星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)，面積100左右，層高約5米配套全精

76、裝修、5A級(jí)智能化系統(tǒng)、中央空調(diào)、單戶獨(dú)立衛(wèi)生間車位地下3層共502個(gè)，地上49個(gè)、地下453個(gè) 電梯5臺(tái)三菱高速電梯，速度4米/秒寫(xiě)字樓大堂寫(xiě)字樓大堂外立面外立面經(jīng)經(jīng)典案例借鑒典案例借鑒運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)核心價(jià)值點(diǎn)三：戶型分割合理，便于中大型企業(yè)整層租賃辦公。核心價(jià)值點(diǎn)三：戶型分割合理，便于中大型企業(yè)整層租賃辦公。-1-3層車位，1-5層為裙樓商業(yè)，6層為花園架空層，7-30層寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層整層面積約1300，每層分隔為5個(gè)單位，凈層高2.6米，共約130戶，單戶面積120/144/224/261不等，以224大面積單位為主.經(jīng)經(jīng)典案例借鑒典案例借鑒運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)核心價(jià)值點(diǎn)一：

77、建筑造型、入戶大堂、層高等硬件配套符合甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)核心價(jià)值點(diǎn)一：建筑造型、入戶大堂、層高等硬件配套符合甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)大堂面積約800800，層高約1616米米，大門入口寬度約6 6米米，裝修以大理石、面磚為主，且大堂中央裝修兩大擎天柱，不銹鋼包柱，彰顯豪華氣息；電梯配置全市最高寫(xiě)字樓之一，9部 OTIS品牌電梯，速度2.5-3米/秒；建筑造型以玻璃幕墻為主，現(xiàn)代感強(qiáng)，昭示性強(qiáng)。建筑造型建筑造型大堂大堂不銹鋼包柱不銹鋼包柱大理石大理石公共過(guò)道公共過(guò)道經(jīng)經(jīng)典案例借鑒典案例借鑒中天廣中天廣場(chǎng)場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)地板網(wǎng)絡(luò)地板火災(zāi)報(bào)警控制器火災(zāi)報(bào)警控制器核心價(jià)值點(diǎn)二：長(zhǎng)沙首家對(duì)網(wǎng)絡(luò)地板的運(yùn)用核心價(jià)值點(diǎn)二：長(zhǎng)沙首家對(duì)

78、網(wǎng)絡(luò)地板的運(yùn)用新材料運(yùn)用長(zhǎng)沙首家運(yùn)用新型的智能化建筑材料（網(wǎng)絡(luò)地板），解決預(yù)埋線槽布線產(chǎn)生的諸多難題，為業(yè)主提供靈活整潔、可持續(xù)升級(jí)的辦公空間；中央空調(diào)配備可單戶控制和計(jì)費(fèi)的中央空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)（水環(huán)熱泵空調(diào)系統(tǒng)），降低能源損耗，品牌為新一代麥克維爾水環(huán)熱泵中央空調(diào)。經(jīng)經(jīng)典案例借鑒典案例借鑒中天廣場(chǎng)中天廣場(chǎng)借鑒案例：廣州保利國(guó)際廣場(chǎng)借鑒案例：廣州保利國(guó)際廣場(chǎng)概況n地理位置：廣州海珠區(qū)閱江中路688號(hào)（琶洲）n規(guī)模：占地面積：5.7萬(wàn)總建筑面積：19.6萬(wàn) -南、北兩座塔樓，專業(yè)寫(xiě)字樓，單層面積1800，34/33層，樓高165米 -東、西兩座裙樓，各三層，商業(yè)配套及展覽場(chǎng)地北塔樓南塔樓天河北環(huán)市

79、東珠江新城天河北琶洲保利國(guó)際廣場(chǎng)琶洲新區(qū)：廣州大型生態(tài)型城市副中心。規(guī)劃為以會(huì)展博覽、國(guó)際商務(wù)、信息交流、高新技術(shù)研發(fā)和旅游服務(wù)為主導(dǎo)，兼具高品質(zhì)居住生活功能的新區(qū)。保利國(guó)際廣場(chǎng)鳥(niǎo)瞰圖租賃情況 出租率：70%80%租金：100120元/月 物管費(fèi)：28元/月定位為超甲級(jí)寫(xiě)字樓，但前期以中等規(guī)模企業(yè)為主定位為超甲級(jí)寫(xiě)字樓，但前期以中等規(guī)模企業(yè)為主n外立面形象高端，檔次定位為超甲級(jí)寫(xiě)字樓，無(wú)論在設(shè)計(jì)理念、內(nèi)部設(shè)備配置、物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)等各方面均為目前國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的商務(wù)辦公樓之一；n原客戶定位為世界500強(qiáng)企業(yè)及全球采購(gòu)巨頭、國(guó)際采購(gòu)商；n琶洲的商務(wù)氛圍尚未形成，國(guó)際大型企業(yè)大多首選落戶于珠江新城等CBD

80、內(nèi)，因此現(xiàn)階段保利國(guó)際廣場(chǎng)的入駐企業(yè)仍以中等規(guī)模的服務(wù)業(yè)、會(huì)展相關(guān)行業(yè)的企業(yè)為主，出租率達(dá)到七成以上。保利國(guó)際廣場(chǎng)內(nèi)部空間保利國(guó)際廣場(chǎng)南北塔樓重視產(chǎn)品在硬件方面的高標(biāo)準(zhǔn)打造，體現(xiàn)寫(xiě)字樓的專業(yè)感及品質(zhì)感重視產(chǎn)品在硬件方面的高標(biāo)準(zhǔn)打造，體現(xiàn)寫(xiě)字樓的專業(yè)感及品質(zhì)感n超長(zhǎng)板式鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，外立面采用環(huán)保生態(tài)鋼化中空玻璃，商務(wù)感強(qiáng)；n單層面積1800，13米大跨度無(wú)梁無(wú)柱，可自由間隔；n首層大堂層高13.5米，標(biāo)準(zhǔn)層層高4.1米，凈高可達(dá)3米，保持良好的通風(fēng)采光；n電梯：南北塔樓各12臺(tái)電梯，實(shí)行目的地分層停站電梯系統(tǒng)，低層電梯速度3.5米/秒，高層電梯5.0米/秒，便于迅速到達(dá)樓層；n停車位：919個(gè)（

81、地下839個(gè)，地上80個(gè)），建面/停車位為213:1；n空調(diào)系統(tǒng)：國(guó)內(nèi)首創(chuàng)地下送風(fēng)系統(tǒng)，由地下送出新風(fēng)，新風(fēng)量36立方米/小時(shí)/人，保持全樓24小時(shí)恒溫恒濕；保利國(guó)際廣場(chǎng)外立面公共空間的裝修選材中高檔，與外立面形象相匹配公共空間的裝修選材中高檔，與外立面形象相匹配n首層大堂：地面鋪設(shè)福鼎黑花崗巖，外圍合采用菠蘿格木百頁(yè)、鋁板及透明鋼化玻璃，天花吊頂，配照明燈飾。n公共電梯廳：地面鋪設(shè)福鼎黑花崗巖；墻身為彩釉鋼化玻璃；配高級(jí)石膏板天花吊頂。n室內(nèi)空間：?jiǎn)卧g采用雙層隔音石膏板間隔；墻身涂乳膠漆；鋪設(shè)升高地板；配地送風(fēng)系統(tǒng)末端風(fēng)口；地板預(yù)留電氣出線盒；配裝消防設(shè)備，包括煙感和噴淋；落地玻璃大門。n

82、衛(wèi)生間：地面為福鼎黑花崗巖，墻面為白色大理石；高級(jí)石膏板吊頂；配進(jìn)口高級(jí)潔具。燈盤、架高地臺(tái) 提供專業(yè)物業(yè)管理及較完善的配套服務(wù)提供專業(yè)物業(yè)管理及較完善的配套服務(wù)n聘請(qǐng)香港仲量聯(lián)行進(jìn)行專業(yè)物業(yè)管理，提升服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)水平，為物業(yè)增值提供保證；nBAS自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)，通道門禁系統(tǒng)，無(wú)專用通行卡者難以隨便出入，保障大廈安全；n商務(wù)服務(wù)配套較完善配備視頻及同聲傳譯等系統(tǒng)的會(huì)議中心中國(guó)銀行、建設(shè)銀行進(jìn)駐7-11便利店、索迪斯餐飲聯(lián)盟香格里拉酒店亞洲旗艦店，提升商 務(wù)形象廣州白云機(jī)場(chǎng)易登機(jī)辦事處 寫(xiě)字樓地鐵口免費(fèi)穿梭巴士免費(fèi)穿梭巴士便利店中國(guó)銀行對(duì)項(xiàng)目寫(xiě)字樓的借鑒對(duì)項(xiàng)目寫(xiě)字樓的借鑒n 具備地段優(yōu)勢(shì)及成熟的

83、商務(wù)氛圍，高品質(zhì)的地標(biāo)形象，除大型企業(yè)外，高速發(fā)展的中等規(guī)模企業(yè)仍將是目標(biāo)客戶的主體；n 保證寫(xiě)字樓的整體品質(zhì)感和商務(wù)形象；n 重視產(chǎn)品打造，以“適度超前”為原則配備高標(biāo)準(zhǔn)的硬件設(shè)施，為企業(yè)提供可持續(xù)升級(jí)的辦公空間；n 引入知名、專業(yè)物業(yè)管理公司，提升物管水平完善配套服務(wù)，為物業(yè)保值、增值；項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)建議項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)建議目前長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓僅規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)層面積符合甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)，其他標(biāo)準(zhǔn)（如電梯數(shù)量、品牌，目前長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓僅規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)層面積符合甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)，其他標(biāo)準(zhǔn)（如電梯數(shù)量、品牌，物管、大堂裝修、層高）等方面還有非常大的提升空間。物管、大堂裝修、層高）等方面還有非常大的提升空間。項(xiàng)目長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓主

84、要特征甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)外立面外立面l 多數(shù)為玻璃幕墻多數(shù)為玻璃幕墻l 部分項(xiàng)目除玻璃墻以外的材料品質(zhì)較低部分項(xiàng)目除玻璃墻以外的材料品質(zhì)較低l 整體外立面未達(dá)到甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)整體外立面未達(dá)到甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)l 高質(zhì)量玻璃幕墻、進(jìn)口大理石高質(zhì)量玻璃幕墻、進(jìn)口大理石/花崗巖花崗巖項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模l 平均單體規(guī)模為平均單體規(guī)模為3520035200l 單體規(guī)模單體規(guī)模3000030000標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層面積l 平均標(biāo)準(zhǔn)層面積約平均標(biāo)準(zhǔn)層面積約15071507l 一般在一般在15001500以上，整層達(dá)到以上，整層達(dá)到75%75%以上得房率以上得房率層高層高l 樓層凈高一般在樓層凈高一般在2.4-2.62.

85、4-2.6米之間，普遍較壓抑米之間，普遍較壓抑l 中天廣場(chǎng)、順天財(cái)富中心層高較高，是市場(chǎng)最高水中天廣場(chǎng)、順天財(cái)富中心層高較高，是市場(chǎng)最高水平，其結(jié)構(gòu)層高平，其結(jié)構(gòu)層高3.63.6米，凈層高米，凈層高2.72.7米米l 結(jié)構(gòu)層高超過(guò)結(jié)構(gòu)層高超過(guò)3.753.75米米l 凈層高凈層高2.72.7米米電梯服務(wù)面積比電梯服務(wù)面積比l 電梯數(shù)量較少，平均每部電梯服務(wù)辦公面積為電梯數(shù)量較少，平均每部電梯服務(wù)辦公面積為69376937l 大部分物業(yè)未進(jìn)行分區(qū)設(shè)置大部分物業(yè)未進(jìn)行分區(qū)設(shè)置l 電梯速度較慢，普遍等候時(shí)間長(zhǎng)電梯速度較慢，普遍等候時(shí)間長(zhǎng)l 每部電梯服務(wù)的辦公面積應(yīng)該每部電梯服務(wù)的辦公面積應(yīng)該不超過(guò)不超

86、過(guò)50005000；l 進(jìn)行合理的分區(qū)。進(jìn)行合理的分區(qū)。電梯品牌電梯品牌l以以O(shè)tisOtis、三菱、日立、蒂森等國(guó)內(nèi)合資品牌為主，速、三菱、日立、蒂森等國(guó)內(nèi)合資品牌為主，速度普遍較慢；度普遍較慢；l 市場(chǎng)最高標(biāo)準(zhǔn)為中天廣場(chǎng)，采用市場(chǎng)最高標(biāo)準(zhǔn)為中天廣場(chǎng)，采用OtisOtis品牌電梯，低品牌電梯，低區(qū)速度區(qū)速度2.52.5米米/秒，高區(qū)為秒，高區(qū)為3 3米米/秒秒l 進(jìn)口品牌高度電梯，速度應(yīng)該進(jìn)口品牌高度電梯，速度應(yīng)該不低于不低于3.53.5米米/秒秒項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)建議項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)建議項(xiàng)目長(zhǎng)沙寫(xiě)字樓主要特征甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)辦公面積辦公面積/車位比車位比l 平均平均189189辦公面積配一個(gè)辦公面積配

87、一個(gè)l 大部分寫(xiě)字樓停車位較緊張大部分寫(xiě)字樓停車位較緊張l 一般要求按照一般要求按照150150辦公面積配一個(gè)車辦公面積配一個(gè)車位位標(biāo)準(zhǔn)層分標(biāo)準(zhǔn)層分割割l 一般進(jìn)行小面積分割，以便于出售；一般進(jìn)行小面積分割，以便于出售；l 中天廣場(chǎng)大部分樓層采取整層出售，市場(chǎng)銷售速度較慢中天廣場(chǎng)大部分樓層采取整層出售，市場(chǎng)銷售速度較慢l 一般整層無(wú)隔斷、可以根據(jù)租賃情況一般整層無(wú)隔斷、可以根據(jù)租賃情況使用移動(dòng)進(jìn)行自由分割使用移動(dòng)進(jìn)行自由分割公共部位公共部位裝修裝修l 裝修較為簡(jiǎn)陋，材質(zhì)較差；裝修較為簡(jiǎn)陋，材質(zhì)較差；l 燈光普遍昏暗燈光普遍昏暗l 公共部位使用進(jìn)口大理石公共部位使用進(jìn)口大理石/花崗巖材質(zhì)花崗巖材

88、質(zhì)l 有充足的燈光照明有充足的燈光照明交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)l 絕大部分寫(xiě)字樓為毛坯交房絕大部分寫(xiě)字樓為毛坯交房l 毛坯交房導(dǎo)致裝修期長(zhǎng)，影響臨近租戶的正常辦公，外毛坯交房導(dǎo)致裝修期長(zhǎng)，影響臨近租戶的正常辦公，外資公司較難接受資公司較難接受l 墻面、地面和天花完成裝修，用戶只墻面、地面和天花完成裝修，用戶只需要在架空層布線和進(jìn)行割斷即可使用需要在架空層布線和進(jìn)行割斷即可使用安保等輔安保等輔助設(shè)施助設(shè)施l 缺乏先進(jìn)的安保系統(tǒng)缺乏先進(jìn)的安保系統(tǒng)l 市場(chǎng)上芙蓉國(guó)豪庭的安保系統(tǒng)最為完善和先進(jìn)市場(chǎng)上芙蓉國(guó)豪庭的安保系統(tǒng)最為完善和先進(jìn)l 自動(dòng)火警裝置自動(dòng)火警裝置l 電腦管理系統(tǒng)支持的彩色電視及電腦管理系統(tǒng)支持的

89、彩色電視及2424小小時(shí)的安保系統(tǒng)，充足的安保人員。時(shí)的安保系統(tǒng)，充足的安保人員。空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)l戶式中央空調(diào)系統(tǒng)多，但多數(shù)物業(yè)缺乏新風(fēng)系統(tǒng)戶式中央空調(diào)系統(tǒng)多，但多數(shù)物業(yè)缺乏新風(fēng)系統(tǒng)l 正常開(kāi)空調(diào)時(shí)間為正常開(kāi)空調(diào)時(shí)間為8 8：30-1830-18：0000l 少部分可以提供周末或加班空調(diào)延時(shí)少部分可以提供周末或加班空調(diào)延時(shí)l 品牌中央空調(diào)系統(tǒng)和新風(fēng)系統(tǒng)品牌中央空調(diào)系統(tǒng)和新風(fēng)系統(tǒng)物業(yè)管理物業(yè)管理l物業(yè)管理費(fèi)一般在物業(yè)管理費(fèi)一般在2-42-4元元/月之間月之間l 以長(zhǎng)沙本土物業(yè)管理公司為主，部分物業(yè)實(shí)用綠城、中以長(zhǎng)沙本土物業(yè)管理公司為主，部分物業(yè)實(shí)用綠城、中航、保利等國(guó)內(nèi)品牌物業(yè)管理，尚無(wú)國(guó)際物

90、業(yè)管理品牌航、保利等國(guó)內(nèi)品牌物業(yè)管理，尚無(wú)國(guó)際物業(yè)管理品牌l 國(guó)際品牌物業(yè)管理國(guó)際品牌物業(yè)管理寫(xiě)字樓客戶群定位強(qiáng)化寫(xiě)字樓客戶群定位強(qiáng)化客戶群：客戶群：1 1、以湖南省境內(nèi)及外省駐長(zhǎng)分公司為主，類型以金融類、咨詢服務(wù)類、房地、以湖南省境內(nèi)及外省駐長(zhǎng)分公司為主，類型以金融類、咨詢服務(wù)類、房地產(chǎn)類、通訊類為主；（如科技發(fā)展大樓）產(chǎn)類、通訊類為主；（如科技發(fā)展大樓）2 2、其次，地級(jí)市企業(yè)駐長(zhǎng)沙設(shè)立總部，類型以、其次，地級(jí)市企業(yè)駐長(zhǎng)沙設(shè)立總部，類型以IT IT通信類、建筑裝飾類、物流商貿(mào)類、社通信類、建筑裝飾類、物流商貿(mào)類、社會(huì)服務(wù)業(yè)類為主。會(huì)服務(wù)業(yè)類為主。3 3、少部分小業(yè)主投資客、少部分小業(yè)主投資

91、客重點(diǎn)驅(qū)動(dòng)因素：區(qū)位價(jià)值、品質(zhì)、重點(diǎn)驅(qū)動(dòng)因素：區(qū)位價(jià)值、品質(zhì)、配套、升值空間配套、升值空間客戶群：客戶群：1 1、主要吸引境外、國(guó)內(nèi)及本土大型企業(yè)，金融、證券、投資、保險(xiǎn)等，駐長(zhǎng)設(shè)、主要吸引境外、國(guó)內(nèi)及本土大型企業(yè)，金融、證券、投資、保險(xiǎn)等，駐長(zhǎng)設(shè)立辦事處或總部；（如國(guó)際金融大樓）立辦事處或總部；（如國(guó)際金融大樓）2 2、其次，商業(yè)客戶進(jìn)駐寫(xiě)字樓，大型外資企業(yè)辦事處；、其次，商業(yè)客戶進(jìn)駐寫(xiě)字樓，大型外資企業(yè)辦事處；重點(diǎn)驅(qū)動(dòng)因素：區(qū)域價(jià)值、配套、品質(zhì)、服務(wù)重點(diǎn)驅(qū)動(dòng)因素：區(qū)域價(jià)值、配套、品質(zhì)、服務(wù)7號(hào)樓頂級(jí)寫(xiě)字樓8號(hào)樓甲級(jí)寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓物業(yè)功能建議寫(xiě)字樓產(chǎn)品寫(xiě)字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)指標(biāo)設(shè)計(jì)指標(biāo)頂級(jí)寫(xiě)字樓頂級(jí)寫(xiě)

92、字樓位置7號(hào)棟中部樓層段號(hào)棟中部樓層段建筑面積75000（30-34層）層）標(biāo)準(zhǔn)層面積2000-2200標(biāo)準(zhǔn)層高4.2m，凈高，凈高3.0m大堂挑高10-12m電梯1臺(tái)臺(tái)/5000，進(jìn)口品牌高速，進(jìn)口品牌高速電梯電梯空間設(shè)計(jì)整層或整層或1/2層分隔層分隔車位1個(gè)個(gè)/150網(wǎng)絡(luò)地板10-15cm空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)中央空調(diào)交付標(biāo)準(zhǔn)公共部分高檔精裝修、吊頂、公共部分高檔精裝修、吊頂、網(wǎng)絡(luò)地板、乳膠漆飾面網(wǎng)絡(luò)地板、乳膠漆飾面頂級(jí)寫(xiě)字樓位于4號(hào)地塊的7號(hào)棟268m地標(biāo)超高層硬件設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)建議硬件設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)建議頂級(jí)寫(xiě)字樓頂級(jí)寫(xiě)字樓外立面LOW-E玻璃幕墻（中空、恒玻璃幕墻（中空、恒溫），局部為高檔石

93、材等材料溫），局部為高檔石材等材料大堂地面高檔石材，墻面高檔石材地面高檔石材，墻面高檔石材或高級(jí)墻紙等材料，高級(jí)吊頂，或高級(jí)墻紙等材料，高級(jí)吊頂，大堂立柱應(yīng)用石材或是不銹鋼大堂立柱應(yīng)用石材或是不銹鋼包裹包裹電梯廳采用高檔裝飾材料，地面應(yīng)采采用高檔裝飾材料，地面應(yīng)采用高檔石材；門套應(yīng)采用不銹用高檔石材；門套應(yīng)采用不銹鋼、高檔石材和優(yōu)質(zhì)木材鋼、高檔石材和優(yōu)質(zhì)木材走廊地面采用高級(jí)帶膠墊毯或石材，地面采用高級(jí)帶膠墊毯或石材，高檔吸音材料吊頂高檔吸音材料吊頂衛(wèi)生間進(jìn)口名牌潔具，高品質(zhì)、長(zhǎng)石進(jìn)口名牌潔具，高品質(zhì)、長(zhǎng)石材洗面臺(tái)，長(zhǎng)面鏡、洗手液盒、材洗面臺(tái)，長(zhǎng)面鏡、洗手液盒、電動(dòng)干手機(jī)、手紙盒，高檔防電動(dòng)干手

94、機(jī)、手紙盒，高檔防水防潮吊頂、部分區(qū)域提供加水防潮吊頂、部分區(qū)域提供加強(qiáng)照明（洗面臺(tái)、面鏡強(qiáng)照明（洗面臺(tái)、面鏡),墻面墻面和地面采用高檔石材或瓷磚和地面采用高檔石材或瓷磚辦公間墻面高級(jí)乳膠漆，高檔吸音材墻面高級(jí)乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，地面鋪設(shè)塊狀網(wǎng)絡(luò)地料吊頂，地面鋪設(shè)塊狀網(wǎng)絡(luò)地板板樓梯間墻面高級(jí)乳膠漆，地面高級(jí)地墻面高級(jí)乳膠漆，地面高級(jí)地磚磚外立面外立面玻璃幕墻外立面玻璃幕墻外立面n形狀方正，大氣，符合中國(guó)人的審美nLOW-E玻璃幕墻，現(xiàn)代大氣，容易維護(hù)清洗n營(yíng)造出簡(jiǎn)潔、沉穩(wěn)、品質(zhì)高端的項(xiàng)目形象，采用淺色系全玻璃幕墻形式頂級(jí)寫(xiě)字樓頂級(jí)寫(xiě)字樓公共大堂建議公共大堂建議n視野開(kāi)闊、大氣n大堂建議大

95、堂建議10-12米挑空設(shè)米挑空設(shè)計(jì)計(jì)n水牌應(yīng)該清晰，大氣n其他標(biāo)識(shí)，如：電梯分區(qū)等，應(yīng)該明確引入綠色植物n豪華入口大堂“尊貴的第一感覺(jué)”，應(yīng)使用最高質(zhì)量和耐用性最強(qiáng)的裝修材料裝修-體現(xiàn)項(xiàng)目的高品質(zhì)及業(yè)主的身份。n地面采用高檔石材必須耐磨、防滑且易于保養(yǎng)，但不降低質(zhì)量且可至少使用10年；墻面高檔石材或高級(jí)墻紙等材料；設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)有吊頂，大堂立柱應(yīng)用石材或是不銹鋼包裹。n大堂，利用感光材料反射出自然光，從而減少照明的需要；頂級(jí)寫(xiě)字樓頂級(jí)寫(xiě)字樓公共走廊、電梯及電梯等候廳公共走廊、電梯及電梯等候廳n公共走廊位應(yīng)該合理劃分，同時(shí)結(jié)合合理的平面戶型分割，提高使用者實(shí)際得房率；借助電梯等候間的通道設(shè)計(jì)與內(nèi)部走道

96、的分割，為使用者提供最短到達(dá)辦公地點(diǎn)的路徑，從而節(jié)省時(shí)間，提高工作效率，n電梯等候廳應(yīng)氣派、寬敞、明亮?？墒褂酶邫n石材墻面，地面采用光澤度較高的地面材料，天花為石膏吊頂，配以細(xì)節(jié)裝飾及盆景點(diǎn)綴。達(dá)到高檔、生態(tài)、現(xiàn)代的觀感。n電梯采用進(jìn)口品牌高速電梯，建議安裝高品質(zhì)及耐用的裝飾以及空調(diào)系統(tǒng)、電視顯示器和公共廣播系統(tǒng)；頂級(jí)寫(xiě)字樓頂級(jí)寫(xiě)字樓n設(shè)施完備的衛(wèi)生間，與各辦公間門設(shè)施完備的衛(wèi)生間，與各辦公間門口要有分隔距離；口要有分隔距離；n設(shè)置玄關(guān)和過(guò)渡前室，并利用該空設(shè)置玄關(guān)和過(guò)渡前室，并利用該空間提供人性化服務(wù)，如整裝室或化間提供人性化服務(wù)，如整裝室或化妝間；妝間；n在基本裝修方面，地面和墻面選用在基

97、本裝修方面，地面和墻面選用高檔塊材，配備廁紙、衣物鉤、干高檔塊材，配備廁紙、衣物鉤、干手機(jī)，選用感應(yīng)式水龍頭，選用名手機(jī)，選用感應(yīng)式水龍頭，選用名牌潔具如科馬、科勒、美特、牌潔具如科馬、科勒、美特、TOTO等；等；n蹲位數(shù)量保證在蹲位數(shù)量保證在3個(gè)以上，兼顧坐式、個(gè)以上，兼顧坐式、蹲式大便器，滿足不同需求蹲式大便器，滿足不同需求;n衛(wèi)生間的裝修色調(diào)、采光色調(diào)與公衛(wèi)生間的裝修色調(diào)、采光色調(diào)與公共部分要求協(xié)調(diào)統(tǒng)一。共部分要求協(xié)調(diào)統(tǒng)一。公共衛(wèi)生間公共衛(wèi)生間衛(wèi)生間裝備情況是體現(xiàn)寫(xiě)字樓品質(zhì)高低的重要指標(biāo)衛(wèi)生間裝備情況是體現(xiàn)寫(xiě)字樓品質(zhì)高低的重要指標(biāo)頂級(jí)寫(xiě)字樓頂級(jí)寫(xiě)字樓生態(tài)辦公生態(tài)辦公頂級(jí)寫(xiě)字樓頂級(jí)寫(xiě)字樓全

98、球第一代全球第一代LEEDCSLEED，是由美國(guó)綠色建筑協(xié)會(huì)建立并推行的，是由美國(guó)綠色建筑協(xié)會(huì)建立并推行的綠色建筑評(píng)估體系綠色建筑評(píng)估體系，是目前在世界，是目前在世界各國(guó)的各類建筑環(huán)保評(píng)估、綠色建筑評(píng)估以及建筑可持續(xù)性評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)中被認(rèn)為是最完善、各國(guó)的各類建筑環(huán)保評(píng)估、綠色建筑評(píng)估以及建筑可持續(xù)性評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)中被認(rèn)為是最完善、最有影響力的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。其中最有影響力的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。其中LEED-CS體系關(guān)注建筑單體在可持續(xù)發(fā)展社區(qū)模式、節(jié)水、體系關(guān)注建筑單體在可持續(xù)發(fā)展社區(qū)模式、節(jié)水、能源與環(huán)境、材料與資源、室內(nèi)空氣質(zhì)量管理方面做出的設(shè)計(jì)。能源與環(huán)境、材料與資源、室內(nèi)空氣質(zhì)量管理方面做出的設(shè)計(jì)。四通道VAV

99、變風(fēng)量全空氣空調(diào)系統(tǒng)-采用熱交換技術(shù)；進(jìn)口冷水、熱水、排水系統(tǒng) 智能、環(huán)保、綠色建材；智能照明最大限度利用自然光；中空Low-E玻璃節(jié)能、保溫、防輻射；空中花園綠色生態(tài)概念；垃圾分揀系統(tǒng)；超5A智能化；通過(guò)相關(guān)的硬件軟件配置，打造綠色生態(tài)辦公系統(tǒng)綠色生態(tài)辦公綠色生態(tài)辦公寫(xiě)字樓產(chǎn)品寫(xiě)字樓產(chǎn)品5A甲級(jí)寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)指標(biāo)設(shè)計(jì)指標(biāo)位置8號(hào)棟號(hào)棟建筑面積60000（30層）層）標(biāo)準(zhǔn)層面積1500-1800標(biāo)準(zhǔn)層高3.9m，凈高，凈高2.7m大堂挑高6-8m電梯1臺(tái)臺(tái)/5000品牌高速電梯品牌高速電梯車位1個(gè)個(gè)/150空間設(shè)計(jì)1/6、1/4、1/2、整層、整層網(wǎng)絡(luò)地板10-15cm空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)中

100、央空調(diào)交付標(biāo)準(zhǔn)公共部分裝修、戶內(nèi)毛胚、公共部分裝修、戶內(nèi)毛胚、網(wǎng)絡(luò)地板、乳膠漆飾面網(wǎng)絡(luò)地板、乳膠漆飾面5A甲級(jí)寫(xiě)字樓位于5號(hào)地塊的8號(hào)棟。硬件設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)建議硬件設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)建議外立面LOW-E玻璃幕墻、局部為高玻璃幕墻、局部為高檔石材等材料檔石材等材料大堂地面、墻面石材、立柱應(yīng)用地面、墻面石材、立柱應(yīng)用石材，大堂挑高吊頂石材，大堂挑高吊頂電梯廳品脾電梯品脾電梯地面石材地面石材走廊地面采用高級(jí)地磚，吊頂?shù)孛娌捎酶呒?jí)地磚，吊頂衛(wèi)生間地面采用高級(jí)地磚，吊頂，地面采用高級(jí)地磚，吊頂，品牌潔具，石材洗面臺(tái)，長(zhǎng)品牌潔具，石材洗面臺(tái)，長(zhǎng)面鏡、洗手液盒、電動(dòng)干手面鏡、洗手液盒、電動(dòng)干手機(jī)，高檔防水防潮吊

101、頂?shù)?，機(jī)，高檔防水防潮吊頂?shù)?，墻面和地面采用石材或瓷磚墻面和地面采用石材或瓷磚辦公間地面鋪設(shè)塊狀網(wǎng)絡(luò)地板，其地面鋪設(shè)塊狀網(wǎng)絡(luò)地板，其他毛胚他毛胚樓梯間墻面高級(jí)乳膠漆，地面高級(jí)墻面高級(jí)乳膠漆，地面高級(jí)地磚地磚5A甲級(jí)寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓5A智能化智能化n辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OASOAS）：）：預(yù)留OA電力負(fù)荷，大堂標(biāo)識(shí)牌、電梯間標(biāo)識(shí)牌。n通訊自動(dòng)化系統(tǒng)（通訊自動(dòng)化系統(tǒng)（CASCAS）：）：綜合布線系統(tǒng)：預(yù)留充足數(shù)據(jù)點(diǎn)，采用千兆級(jí)網(wǎng)絡(luò)；線路到戶，預(yù)留端口。電話通訊：預(yù)留充足的IDD電話線路，用戶自行申請(qǐng)電話安裝；平均每12有一根電話線并提供ISDN，DDN，T1等通訊電纜，并可考慮提供光纜等多種服務(wù)設(shè)施。移動(dòng)通訊增強(qiáng)系統(tǒng)：消除移動(dòng)通信信號(hào)接收盲區(qū)。n火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)自動(dòng)化系統(tǒng)（火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)自動(dòng)化系統(tǒng)（FASFAS）：）：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警采用控制中心報(bào)警系統(tǒng)，采用分布智能型火災(zāi)報(bào)警，具有滅火，防排煙，警報(bào)及消防廣播等系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)功能。n安全防范自動(dòng)化系統(tǒng)（安全防范自動(dòng)化系統(tǒng)（SASSAS）：）：簡(jiǎn)化設(shè)備，做到“只監(jiān)不控”。門禁系統(tǒng)；控制室或辦公桌：7天24小時(shí)監(jiān)控；CCTV：主要的公共區(qū)域及貨梯。n樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)（樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)（BABA）優(yōu)化系統(tǒng)功能，只監(jiān)不控。THANKS