商業(yè)地產(chǎn)商圈研究及商業(yè)選址（17頁）.doc

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商業(yè)地產(chǎn)商圈研究及商業(yè)選址（17頁）.doc

1、商圈研究及商業(yè)選址商圈研究及商業(yè)選址 3.13.1 商圈定義商圈定義任何一家商店得銷售活動(dòng)都受一定得地理?xiàng)l件得制約，這一地理限制就是以商店所在地點(diǎn)為中心，沿著一定得距離向四周擴(kuò)展而形成得輻射范圍，即所謂商圈。商店吸引其顧客得地理范圍，也就是來購買商品得顧客居住得地理范圍。 3.23.2、商圈的構(gòu)成和影響因素、商圈的構(gòu)成和影響因素 3.2.13.2.1 商圈的構(gòu)成商圈的構(gòu)成商店的商圈一般由三部分組成：主要商圈，這是最接近商店并擁有高度密集的顧客群的區(qū)域，通常商店的 5570的顧客來自主要商圈；次要商圈，位于主要商圈之外，顧客密集度較稀的區(qū)域，約包括 1525 的顧客。邊際商圈，

2、指位于次要商圈以外的區(qū)域，在此商圈內(nèi)顧客分布最稀，商店吸引力較弱，規(guī)模較小的商店在此區(qū)域內(nèi)幾乎沒有顧客。商店的商圈范圍及形狀常常由于商店內(nèi)外部環(huán)境因素的變化而變化，商圈并非呈同心圓型，而表現(xiàn)為各種不規(guī)則的多角型，為便于分析研究，一般將商圈視為同心圓型。 3.2.23.2.2 影響商圈形成的因素影響商圈形成的因素 3.2.2.13.2.2.1 商店規(guī)模商店規(guī)模商店規(guī)模越大，其市場(chǎng)吸引力越強(qiáng)，從而有利于擴(kuò)大其銷售商圈。這是因?yàn)樯痰暌?guī)模大，可以為顧客提供品種更齊全的選擇性商品，服務(wù)項(xiàng)目也隨之增多，吸引顧客的范圍也就越大。 3.2.2.23.2.2.2 經(jīng)營商品的種類經(jīng)營商品的種類對(duì)于日用

3、品一般顧客要求方便，所以一般商圈較小，而如果是貴重、大宗商品時(shí)顧客有時(shí)候會(huì)不惜距離，所以商圈范圍也相應(yīng)較大。 3.2.2.33.2.2.3 商店經(jīng)營水平及信譽(yù)商店經(jīng)營水平及信譽(yù) 一個(gè)經(jīng)營水平高、信譽(yù)好的商店，由于具有頗高的知名度和信譽(yù)度，吸引許多慕名而來的顧客，因而可以擴(kuò)大自己的商圈。 3.2.2.43.2.2.4 促銷策略促銷策略商圈規(guī)模可通過廣告宣傳、推銷方法、服務(wù)方式、公共關(guān)系等各種促銷手段贏得顧客，如優(yōu) 惠酬賓、有獎(jiǎng)銷售、禮品卷、各種顧客俱樂部等方式都可能擴(kuò)大商圈的邊際范圍。 3.2.2.53.2.2.5 家庭與人口因素家庭與人口因素商店所處外部環(huán)境的人口密度、收入水平、職業(yè)構(gòu)成、性別、年齡結(jié)構(gòu)、家庭構(gòu)成、生活習(xí) 慣、消費(fèi)水平，以及流動(dòng)人口數(shù)量及構(gòu)成等，對(duì)于商圈的形成具有決定的意義。 3.2.2.63.2.2.6 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置對(duì)商圈的大小也有

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