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商業(yè)地產(chǎn)招商困境的成因分析（3頁(yè)）.doc

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商業(yè)地產(chǎn)招商困境的成因分析（3頁(yè)）.doc

1、商業(yè)地產(chǎn)招商困境的成因分析商業(yè)地產(chǎn)招商困境的成因分析商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)這幾年的高度發(fā)展，目前已進(jìn)入一個(gè)問(wèn)題集中爆發(fā)的階段，一線城市象北京，由于前幾年大量資金進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，07 年北京的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)被媒體形容為 “井噴”的時(shí)代。當(dāng)然在這種表面繁榮的背后，是大量的商業(yè)地產(chǎn)處于閑置狀態(tài)。06 年底北京的一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇透露出的信息是北京有 30的商業(yè)地產(chǎn)處于閑置狀態(tài)，07 年，這個(gè)局面將進(jìn)一步惡化。開(kāi)發(fā)商蓋完的商業(yè)地產(chǎn)既賣不掉也租不出去，資金處于一個(gè)非常嚴(yán) 峻的局面，很多開(kāi)發(fā)商因此陷入困境。前幾年流行的產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在實(shí)踐中幾乎是全軍覆沒(méi)，鮮有成功案例，靠出售套現(xiàn)的路

2、子走不通了，所以對(duì)于很多大型商業(yè)物業(yè)，只有依賴出租來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)值，或者等大資本來(lái)收購(gòu)。但即便大資本進(jìn)入，也需要開(kāi)發(fā)商成功招商并正常經(jīng) 營(yíng)。招商難，是擺在很多開(kāi)發(fā)商面前的一道難題，是一道無(wú)法繞過(guò)去的堪兒。分析開(kāi)發(fā)商陷入招商困境的原因，主要包括以下幾個(gè)層面：供求關(guān)系失衡：商業(yè)地產(chǎn)要靠商家買單，商家靠消費(fèi)者買單。消費(fèi)市場(chǎng)的近幾年增長(zhǎng)幅度在 13左右，消費(fèi)占 GDP 的比重只有不到 40，與發(fā)達(dá)國(guó)家消費(fèi)占 GDP70以上的格局相去甚遠(yuǎn)，說(shuō)明中國(guó)的老百姓的消費(fèi)能力目前還是很有限的，而住宅、醫(yī)療、教育的市場(chǎng)化又給消費(fèi)者帶來(lái)了沉重的負(fù)擔(dān)，社會(huì)保障體系的不完善都對(duì)消費(fèi)的增長(zhǎng)起抑制作用，在消費(fèi)市場(chǎng)的增

3、幅在 13這樣的水平增長(zhǎng)的同時(shí)，近幾年商業(yè)地產(chǎn)投資的增幅卻都在 24 左右，商業(yè)地產(chǎn)的供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了商業(yè)發(fā)展的需求，供求關(guān)系已經(jīng)失衡，造成閑置是必然的結(jié)局。當(dāng)然這種失衡主要是結(jié)構(gòu)性的失衡，它表現(xiàn)為一方面大量商業(yè)物業(yè)閑置，一方面大量商家無(wú)法找到適合開(kāi)店的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，二者之間的矛盾非常尖銳。沒(méi)有市場(chǎng)定位或市場(chǎng)定位不當(dāng)：商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)定位要解決在什么樣的地段針對(duì)什么樣的客群為什么樣的商家提供一個(gè)怎樣的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的問(wèn)題。這個(gè)定位的外部基礎(chǔ)是對(duì)商圈的詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查。但現(xiàn)在我們很多開(kāi)發(fā)商基本不做任何專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查就盲目的拍腦門決策上馬商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，動(dòng)不動(dòng)就是幾十萬(wàn)平米的超大項(xiàng)目，在上項(xiàng)目的時(shí)候就根本沒(méi)深入思考過(guò)開(kāi)發(fā)完的項(xiàng)目準(zhǔn)備租給誰(shuí)，往往是房子蓋好了才考慮招商的事，這樣的項(xiàng)目陷入閑置狀態(tài)實(shí)在是太正常了。業(yè)態(tài)組合不合理或不切實(shí)際：很多開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)領(lǐng)域的運(yùn)作規(guī)律缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，

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商業(yè)地產(chǎn)招商困境的成因分析（3頁(yè)）.doc

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