北京金隅大成九棵樹項(xiàng)目市調(diào)及產(chǎn)品思路（4頁(yè)）.doc

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北京金隅大成九棵樹項(xiàng)目市調(diào)及產(chǎn)品思路（4頁(yè)）.doc

1、金隅大成九棵樹項(xiàng)目市調(diào)及產(chǎn)品思路金隅大成九棵樹項(xiàng)目市調(diào)及產(chǎn)品思路一、通州核心區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：一、通州核心區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況： 1.1. 通州市場(chǎng)整體說(shuō)明：通州市場(chǎng)整體說(shuō)明：目前受到北京市政府“發(fā)展通州新城”以及“CBD 東擴(kuò)”等規(guī)劃政策的影響，通州區(qū)自 2010 年起推出大量住宅及多功能商業(yè)用地，且地塊集中于運(yùn)河核心區(qū)以及梨園等未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，樓面地價(jià)也隨著區(qū)域土地市場(chǎng)的火熱而一路攀升。但是在市場(chǎng)的銷售端，目前通州在售的大多數(shù)項(xiàng)目均價(jià)早已從 2010 年 3 萬(wàn)元時(shí)代回歸到 17000-22000 元/之間，開發(fā)商的利潤(rùn)空間迅速收縮。多家房企集中在通州拿地，也使未來(lái)通州整體房

2、地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。另外，在新政以及兩會(huì)的影響下，市場(chǎng)利空消息較多，降價(jià)預(yù)期明顯，媒體導(dǎo)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)銷售更是雪上加霜。通州整體市場(chǎng)受到了不同程度的影響，北京市購(gòu)房者及地緣性客戶持續(xù)觀望，外地購(gòu)房客戶的到訪量并未減少，但是受到政策限制，只能“望房興嘆”。在現(xiàn)有成交客戶中，以北京朝陽(yáng)、東城客戶為主，通州區(qū)地緣性客戶為輔；客戶對(duì)產(chǎn)品的整體吸納能力不強(qiáng)，說(shuō)明在新政影響下客戶購(gòu)房逐步趨于理性。通州整體房地產(chǎn)市場(chǎng)將迅速轉(zhuǎn)化為更成熟、更多樣化的格局，然而無(wú)論限購(gòu)措施的時(shí)效長(zhǎng)短，中原認(rèn)為通州區(qū)域住宅市場(chǎng)前景應(yīng)謹(jǐn)慎樂(lè)觀。 2.2. 目前通州市場(chǎng)供應(yīng)情況目前通州市場(chǎng)供應(yīng)情況說(shuō)明：說(shuō)明：目前，通州

3、區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量較大，在通州新城規(guī)劃的引導(dǎo)下，不少知名的房地產(chǎn)開發(fā)商爭(zhēng)相拿地。地塊供應(yīng)集中在新華大街至運(yùn)河核心區(qū)地段以及九棵樹至梨園地段，這些地段都是未來(lái)通州新城發(fā)展的核心地區(qū)。在供應(yīng)價(jià)格方面，2010 年下半年的集中供地，更是將樓面地價(jià)推升至 8000- 11000 元的水平。根據(jù)實(shí)地調(diào)查結(jié)合商品房交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)分析，未來(lái) 3-5 年，通州區(qū)的商品房供應(yīng)量將超過(guò) 200 萬(wàn)平米，大多數(shù)地塊是以住宅為主的綜合性多功能用地，其中商品住宅供應(yīng)量超過(guò) 13000 套。如此龐大的供應(yīng)量已經(jīng)占據(jù)了 2010 年北京市商品住房供應(yīng)總量的 20%。 2011 年一季度，通州市場(chǎng)共放出了 3 塊 F3 級(jí)別多功能用地，供地面積達(dá) 63500 ，控制建筑面積達(dá)到 264200 ，占 2010 年全年供應(yīng)地塊建筑面積的 11%。雖然目前來(lái)看，一季度較上一年度供應(yīng)量明顯下滑，但往年三季度才是供地的

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