1、物流地產運營模式研究物流地產運營模式研究 內容提要:物流地產作為物流活動的載體,對于提高物流運營效 率、降低物流成本至關重要。本文嘗試對物流地產的概念、內涵進 行界定,同時提出物流地產的幾種運營模式,研究了物流地產模式選擇 時應注意的問題,并對物流地產在中國的發展趨勢進行分析。 關鍵詞:物流 物流地產 物流地產運營模式 一、物流地產的概念與內涵一、物流地產的概念與內涵 物流地產屬于工業地產的范疇,指投資商投資開發的物流設施,比 如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等,這里的投資商可以是房地產 開發商、物流商、專業投資商。現代物流地產的范疇包括物流園 區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業務的不動
2、產載體。同 傳統的物流地產相比,它更強調管理的現代化、規模效應、協同效 應。 二、物流地產運營模式二、物流地產運營模式 物流地產的運營模式按照投資和管理的主體不同可分為四種。 1.地產商作主導,租售給物流商并代其管理。即房地產開發商是 開發投資的主體,開發商選地建成相關物流設施后,再轉租給物流企 業。日常物流業務由物流公司操作,房地產開發商只是負責投資開發 和物業管理。這種模式的優點是更有效地幫助物流企業客戶管理資 金、降低成本,提高企業的核心競爭力。缺點是對于小規模的物流企 業而言,租金成本可能過高。 目前這種模式以國外工業地產巨頭普洛斯為代表,其經營模式是: 在全球范圍內投資建設優質高效的
3、物流倉儲設施,出租給客戶并為其 提供物業管理服務,但決不參與客戶的日常物流業務經營。其本質是 一家地產開發商而非物流公司,收益來源于物流設施租金與管理費。 “普洛斯運營系統”提供的強大物流配送服務網絡涵蓋了倉儲設施的 整個流程,普洛斯模式主要通過包括策劃、構建與設施管理來實現。 它的客戶可以分為三大類:物流業、制造業及零售業。UPS、DHL、 聯邦快遞、馬士基、通用汽車、大眾、卡特彼勒、雀巢、惠而浦、 柯達、施樂、沃爾瑪和歐尚等跨國企業,都是普洛斯的忠實客戶。許 多客戶都租用了普洛斯遍布全球的多項倉儲設施。 普洛斯為客戶提供的服務可以歸納為下列四種方式: (1)物流園區與標準物流設施開發。普洛斯在選定了最具戰略性 的物流配送地點后,著手開發在規模、登記與合同條款上滿足客戶要 求的通用倉儲物流中心,為客戶提供便捷、高性價比的物流配送設 施。 (2)按客戶要求定制開發倉儲設施。即根據客戶的特定
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