哈爾濱商業地產熱開發冷經營模式研究報告（4頁）.doc
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哈爾濱商業地產熱開發冷經營模式研究報告（4頁）.doc
1、商業地產商業地產 “熱熱”開發開發 “冷冷”經營經營 本土商業地產品牌缺失本土商業地產品牌缺失 “嚴格地講，哈爾濱本土沒有成功的商業地產。”哈市一位從事地產營銷資深人士認為。 他的理由很充分： 哈埠目前的商業地產項目西城 匯、 潤廣 尚城都面臨著定位及銷售的困境， 巴黎購物廣場漸漸被消費者淡忘，部分產權商鋪的銷售和經營狀況都不理想。7 月 2 日，記 者來到位于學府路上的一家商場，雖然是周末，人流稀少，十分冷清。 對于哈爾濱商業地產的現狀，業內人士認為是開發商能力不足造成的。“不管是投資還 是開發，商業地產的資本性和技術性都很復雜，進入門檻較高。從開發商層面，完成項目的 選址、設計、開發、運營
2、、管理等整個鏈條，需要很長的時間周期才能談及回報。”紅博商 業管理公司副總經理潘韜男認為， 雖然商業地產被越來越多的人重視， 但在哈爾濱真正在操 控方面能夠有把握有實力去做完整個開發鏈條的開發商并不多。 同時， 商業地產資本回收周 期較長仍然是困擾開發商和投資者的難題。 據了解，從數字上看，商鋪投資回報率始終達不到令人滿意的程度，假設其每年的回報 為 15%，可能 67 年就回本了，但現在很難達到這個回報率，起碼要經過 810 年甚至更 長的時間才能盈利。鑒于此，哈爾濱鋒華地產營銷公司總經理謝志強認為，從住宅市場流出 的大量投資資金，更多是將商用物業作為其資金的短期“避風港”。 “先商后住先商
3、后住”模式不受模式不受“待見待見” 據了解，與國內商業地產的運作模式不同，國外商業地產是先建商業，住宅隨著商業的 不斷成熟而升值。多年來，這一運作模式已經被驗證是成功的。哈爾濱的商業地產無一家是 按這種方式運作的，紅博商業卻“無意間”走了這樣的路徑。盡管其副總潘韜男謙虛地告訴記 者，他們運作的是商業，不是“正宗”的商業地產，而紅博商業的成功卻與國外商業地產的運 作思路不謀而合。 另外，紅博將在新的商業項目中更重視商場的服務功能。這一點，也正契合國外商業地 產的發展思路。據常年在洛杉磯定居的哈埠開發商孫曉東介紹，在加拿大、美國、澳大利亞 的購物中心里有郵局、牙科診所、汽車注冊等所有城市功能，因此購物中心不會沒有人流。 因為它不只是一個買東西的場所，而是一個城市的多功能體，律師所、會計所一應俱全。 做商業地產需要具備哪些條件，第一要有資本，第二是人才，第三是商業資源，這三條 做到了就可以做相匹
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