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商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流管理報(bào)告（2頁(yè)）.doc

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商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流管理報(bào)告（2頁(yè)）.doc

1、商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流管理商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流管理商業(yè)地產(chǎn)與電商文/張海明現(xiàn)金流是企業(yè)的血液，更是商業(yè)地產(chǎn)的生命線。今天筆者和大家交流商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金流的管控要點(diǎn)，歡迎大家拍磚。購(gòu)物中心的只租不售購(gòu)物中心的只租不售早期的商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)銷(xiāo)售商鋪來(lái)收回投資，資金回籠快，投資回收期短；但商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)分散、各自為政、導(dǎo)致后期運(yùn)營(yíng)困難，留下很多后患，打官司、退租、退鋪等屢見(jiàn)不鮮。購(gòu)物中心各業(yè)態(tài)高度依賴、客觀上需要統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商和統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。因此，越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取購(gòu)物中心只租不售的模式。現(xiàn)金流滾資產(chǎn)現(xiàn)金流滾資產(chǎn) 購(gòu)物中心只租不售模式的優(yōu)勢(shì)是經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一，利于后期項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，但前期無(wú)

2、回籠資金，資金占用壓力大。為了平衡現(xiàn)金流，城市綜合體通常通過(guò)銷(xiāo)售住宅、公寓等可售資產(chǎn)來(lái)平衡自持物業(yè)的現(xiàn)金流，籍以支撐購(gòu)物中心的建設(shè)。這就是通常所說(shuō)的“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)模式”。該模式很好地吸納了散售和持有兩種單一模式的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)又一定程度上弱化了兩種模式的弱點(diǎn)。股東資金股東資金/ /開(kāi)發(fā)貸開(kāi)發(fā)貸/ /銷(xiāo)售回款銷(xiāo)售回款/ /經(jīng)營(yíng)貸，一個(gè)都不能少經(jīng)營(yíng)貸，一個(gè)都不能少項(xiàng)目獲取土地以及前期準(zhǔn)備的資金需企業(yè)自行投入，無(wú)法通過(guò)其他途徑獲取，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金的壓力在這一階段十分巨大，只有資金準(zhǔn)備充足的企業(yè)才能順利啟動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。接下來(lái)可通過(guò)開(kāi)發(fā)貸的方式獲取銀行信貸資金支持，開(kāi)始項(xiàng)目的工程建設(shè)。項(xiàng)目正常

3、建設(shè)達(dá)到預(yù)售條件后，通過(guò)預(yù)售可回籠部分資金。項(xiàng)目建設(shè)完成后須按借款合同約定歸還銀行開(kāi)發(fā)貸。由于自持商業(yè)及酒店無(wú)法通過(guò)銷(xiāo)售形成現(xiàn)金流入，此時(shí)需要通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸的方式來(lái)置換開(kāi)發(fā)貸及歸還股東借款。現(xiàn)金流動(dòng)態(tài)管理是靈魂現(xiàn)金流動(dòng)態(tài)管理是靈魂商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，會(huì)受到市場(chǎng)、金融等眾多影響因素。無(wú)論是宏觀經(jīng)濟(jì)、財(cái)政政策還是貨幣政策，都可能影響項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸、銷(xiāo) 售回款和經(jīng)營(yíng)貸。因此，現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)管理就顯得格外重要。現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)管理需要結(jié)合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃、成本計(jì)劃、銷(xiāo)售計(jì)劃和資金計(jì) 劃進(jìn)行統(tǒng)籌考慮。值得注意的是，住宅地產(chǎn)的“以銷(xiāo)定產(chǎn)”不完全適用于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的利益相關(guān)人眾多，先招商后建設(shè)的模式?jīng)Q定了按期開(kāi) 業(yè)的重要性。綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)需要通過(guò)確定合理的租售比使資金壓力控制在可承受范圍之內(nèi)。由于持有物業(yè)的存在，開(kāi)發(fā)速度越慢，企業(yè)面臨的資金壓力越大。

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商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流管理報(bào)告（2頁(yè)）.doc

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