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商圈飽和度和商業(yè)面積需求計(jì)算（4頁）.doc

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商圈飽和度和商業(yè)面積需求計(jì)算（4頁）.doc

1、商圈飽和度商圈飽和度什么是商圈飽和度商圈飽和度是判斷某個(gè)地區(qū)同類商業(yè)競爭激烈程度的一個(gè) 指標(biāo)，通過計(jì)算或測定某類商品銷售的飽和指標(biāo)，可以了解某個(gè) 地區(qū)同行業(yè)是過多還是不足，以決定是否選擇在此地開店。商家決定是否進(jìn)入某市場前，首先要測算該市場是否已經(jīng)飽和，也就市場是否還有進(jìn)一步拓展的空間。當(dāng)飽和度較高時(shí)，剩余空間有限，不宜進(jìn)入，但當(dāng)飽和度較小時(shí)，說明市場空間很大，有很大的拓展機(jī)會(huì)。商圈飽和度的計(jì)算飽和度計(jì)算必須基于同一個(gè)產(chǎn)品市場或者替代性很大的產(chǎn) 品市場。不同產(chǎn)品的飽和度不具有可比性。商圈飽和度測算方法是： IRS=(C)(RE)/RF 其中，IRS 是某地區(qū)某類商品商

2、業(yè)圈飽和指數(shù)；C 是某地區(qū) 購買某類商品的潛在顧客人數(shù)；RE 是某地區(qū)每一顧客平均購買額；RF 是某地區(qū)經(jīng)營同類商品商店?duì)I業(yè)總面積。 IRS 本意就是指每平方米零售面積負(fù)擔(dān)的購買額或銷售額數(shù)。人們自然地根據(jù)此數(shù)的大小，來判定一個(gè)地區(qū)或商圈的零售設(shè)施是否飽和。該指數(shù)越大，表明該地區(qū)零售設(shè)施越缺乏；反之，則表明該地區(qū)設(shè)施越飽和。如果已知 A 區(qū)域飽和度為 20000 元/ 平方米，另一類似 B 區(qū)域飽和度為 13000 元/平方米，說明 A 區(qū) 域的市場容量較大，商業(yè)設(shè)施還有進(jìn)一步擴(kuò)大的空間。城市商業(yè)需求面積的合理估算城市商品房開發(fā)包括住宅、辦公和商業(yè)用房，目前，由于住宅市場的疲

3、軟以及商業(yè)用房價(jià)格遠(yuǎn)高于住宅，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策中，對某個(gè)城市的商業(yè)發(fā)展發(fā) 達(dá)程度的判斷十分重要，這將直接影響項(xiàng)目的成敗。該城市究竟是商鋪供過于求還是供不應(yīng)求，判斷的標(biāo)準(zhǔn)是什么，如何進(jìn)行定性定量的分析，本文將著力解決這些問題。一、城市商鋪需求的定義商鋪也是一種商品，因此，根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中對商品需求的定義，城市商鋪需求是在一定的租金水平下，經(jīng)營者愿意并且能夠租賃的商鋪面積。在實(shí)際運(yùn)作中，并不是所有商戶都通過租賃方式來獲取商鋪的使用權(quán)，也有少數(shù) 商戶自購商鋪?zhàn)誀I，這種情況下，可以通過相關(guān)的財(cái)務(wù)計(jì)算換算成對應(yīng)的租賃價(jià) 格。二、影響城市商鋪面積需求的因素商鋪面積的需求，直觀的來說，分為兩種，分別是經(jīng)營用需求和投資用需求。經(jīng) 營用商鋪的購買者或租賃者為經(jīng)營業(yè)主，而投資用商鋪的購買者為投資者，兩者購買的目的不同，但是投資者投資收益的實(shí)現(xiàn)依賴于商鋪價(jià)值的升值和穩(wěn)定的租金收入，

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商圈飽和度和商業(yè)面積需求計(jì)算（4頁）.doc

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