上海新天地時尚旅游中心項目定位研究報告(3頁).doc
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上海新天地時尚旅游中心項目定位研究報告(3頁).doc
1、定位為先:上海新天地案例 上海的新天地如今已經(jīng)成為一個有國際知名度的聚會場所,并已經(jīng)納入了上海旅游景點 的清單里面,更是休閑時尚生活的時尚旅游中心,而其前身則是一處破舊的居民區(qū)。而在大 連,擁有百年商業(yè)氛圍積淀的大連市“天津街” ,卻遭遇了前所未有的危機銷售幾近停 滯,各項目面臨“死盤”的危險。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的這一正一反兩個案例,或許會對業(yè)界有所 啟迪。 項目定位:上海是一個國際化的大都市,擁有本地、國內(nèi)和國際訪客,因此新天地不是單純 的購物中心,而是時尚的中心。 項目實施:三個階段整體策劃布局、推廣和招商、經(jīng)營和管理。 整體策劃布局:層層推進 第一個階段初步定位是綜合性的。因為當(dāng)時在整個上海沒
2、有一個地方能夠?qū)⒉惋嫛蕵贰①?物和旅游、文化等等全部集中在一起。上海當(dāng)時比較有名的一條路叫衡山路,但是衡山路是 很多不同的個體組成,它沒有一個整體的投資者和管理者。 第二個階段的定位是上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點。這個定位希望所有的人 來到上海時一定要來看新天地,新天地變成你來上海非要看的地方不可。 第三個階段定位于一個國際交流和聚會的地點。里面會有很多的活動,很多人會在這個地方 聚會,二十幾年沒見面的朋友都可以在這個地方。 推廣和招商:誰是第一批進住的商戶很重要 這個跟電影一樣,讓后面的商家有信心進來,首先有幾個大牌“撐場” ,讓大家知道將會是什 么檔次的商業(yè), 所以誰是第一批
3、的住戶很重要, 也包括給第一批的商家一個相對優(yōu)惠的條件。 招商常常需要強調(diào)一條:假如只看租金,而不管商家是誰,那這個項目就很難做了,因為商 業(yè)地產(chǎn)的租金事實上不是發(fā)展商自己來定的,而是由市場來決定的不是因為這個地方 的投資成本,也不是因為周邊的房租,而是由這個地方能夠創(chuàng)造的營業(yè)額是多少來決定的。 經(jīng)營和管理: 整個項目在 2001 年 9 月份左右開業(yè)。 裝修本身有很多問題,應(yīng)該在前面做建筑設(shè)計的時候考慮到很多商家的需求,也一定要有一 個比較專業(yè)的團隊,它了解不同的業(yè)態(tài)他們對這個房子的結(jié)構(gòu)、高度、空間布局等方 面,要在前期與房地產(chǎn)商進行合作,甚至先請一些主力店的商家到這個項目來,讓他給些更 多的要求。 事實上很多國外的商家都很愿意公開自己的要求,這不是秘密。事實上,美國的一些商家很 專業(yè),他會給你一本書,里面記載著他所要求的高度、長度、寬度,很規(guī)范。所以這些資料 本身也沒有什么保密性, 但