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商業(yè)地產(chǎn)與人氣關(guān)系研究分析報告（5頁）.doc

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商業(yè)地產(chǎn)與人氣關(guān)系研究分析報告（5頁）.doc

1、人氣人氣人氣，人氣，還是人氣。只有解決了人氣，特別是區(qū)域人氣，才能實現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營、持續(xù)旺場。由于受到土地資源的限制，許多大型商業(yè)地產(chǎn)項目都是在城鄉(xiāng)結(jié)合部或者新城區(qū)進(jìn) 行開發(fā)。而離開了城市中心區(qū)，商業(yè)項目遭遇的不僅僅是“地段瓶頸”，更重要的是缺乏有效的人流保障。目前，大多數(shù)的開發(fā)商總是就項目而項目，為商業(yè)地產(chǎn)而商業(yè)地產(chǎn)，欠缺必要的整體開發(fā)戰(zhàn)略和運作策略。最終，往往陷入割裂項目與區(qū)域發(fā)展的關(guān)系的誤區(qū)。單純的一個購物中心或商業(yè)地產(chǎn)項目并不能成為人氣中心。而缺乏了有效的人流，對商家而言也就沒有了消費的客源保證，經(jīng)營難以維持。那么，如何解決商業(yè)地產(chǎn)項目的人氣問題？指望商戶去找客人是不

2、行的。那么就需要進(jìn)行一些 SP 活動： 1、會議（meeting andConventions）； 2、折價券（occupying）； 3、印刷品（printing）及視聽、雜項； 4、推廣廣告空間（promotion advertisingspace）； 5、廣告信函（direct mail）； 6、POP（店頭）陳列（point of purchsing dis-play）； 7、商展及展示（trade shows andexhibits）； 8、贈品及激勵（premirmsand incentives）。當(dāng)然，如果能把客戶資源再利用起來，效果將會更好，商業(yè)物業(yè)也可以充當(dāng)資

3、源整合者的角色。很多開發(fā)商都愿意招國美、家樂福、沃爾瑪這樣的品牌店，因為他們有非常好的客戶資源。對于新開發(fā)的商業(yè)物業(yè)如何聚攏人氣，盡早達(dá)到盈虧平衡點，那么首先要有資金的考慮，要租還是要售，出售項目的經(jīng)營難度很大；第二是有沒有專業(yè)能力去招商；第三是經(jīng)營階段如何營造人氣。賺了錢的商戶是會配合管理團(tuán)隊做 SP 的，但是當(dāng)賺不了錢的時候難以協(xié)調(diào)，所以不要考慮培訓(xùn)商戶去運作 SP，而是先讓每個商戶兜里都有錢。等協(xié)調(diào)難度小了以后，就要換租，把不適合的租戶清理掉。東方廣場剛開始出租率不到 80%，檔次也不是很高，后來把一些國際品牌引進(jìn)來，把檔次不匹配的清理掉。商業(yè)是動態(tài)調(diào)整的過程，要保有這個階段最有活力的租戶，品牌需要更迭。短視的行為必將斷送商業(yè)地產(chǎn)項目。開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目時，首先必須在意識上和資金上有充足的長線準(zhǔn)備。另外，還必須突破商業(yè)地產(chǎn)的局限，將項目放到區(qū)域的發(fā)展高度，以城

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商業(yè)地產(chǎn)與人氣關(guān)系研究分析報告（5頁）.doc

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