1、商業物業開發中策略設計商業物業開發中策略設計 以某商業項目為例談商業物業開發策劃中商業經營、物業管理與投資模式的選擇 一、一、 商業物業開發中主要利益相關者功能分析商業物業開發中主要利益相關者功能分析 商業物業市場具有二級市場的特點：一級市場是開發商直接面對的投資者與經營者； 二級市場是商業物業中的最終消費者。其相互關系如圖一所示。 圖一： 所以，現代商業物業的開發是建立在開發商、投資者、商業經營者、消費者不同利 益主體利益平衡的基礎之上的，另外為了實現商業物業長期利益最大化，特別是針對一 些產權比較分散的大型商業物業，在商業物業的后期經營活動過程中。需要引入商業物 業管理者的角色，負責物業的
2、日常管理與商業業態的招商工作。現代商業物業想開發成 功，必須改變傳統商業物業項目開發中重視銷售，輕視招商和經營管理的弊端，即只有 將開發商、投資者、經營者、管理者、消費者的利益有機結合起來，才能真正實現商業 項目的成功開發。 他們各自在項目開發系統的作用與角色分析如下： 投資者，銷售的關鍵，商業物業成功銷售的前提是要給投資者創造良好的投資機 會，協助投資者規避投資風險，取得合理的投資回報。投資者是商業項目從產品走向市 場的關鍵紐帶，他們注重商鋪升值潛力和豐厚的租金收益。 經營者（可能本身就是投資者），市場的動力，在商業經營者的經營過程中，市場 盈利機會、成熟的商圈、合理租金、商品檔次、商場推廣
3、力度等因素決定了經營狀況， 也直接影響商業口岸的成熟度和商業氛圍，經營狀況的好壞反過來決定了投資者的投資 回報高低和回收期的長短，因此，項目開發中商業形成的初期，吸引經營者前來經商和 對經營者的優惠扶持將尤為必要。經營者看重的是廣闊的市場前景，成熟的商業口岸， 穩定豐厚的經營收入及相對合理的經營成本。 管理者（有時由開發商兼任），市場發動機，開發商引進經驗豐富的商業管理公司 參與商業項目的管理和經營，是解決純投資者經營管理能力不足的有效手段，是對廣大 投資者負責的表現，商業物業開發中引入管理者的角色，其作用主要表現在： 可迅速有效的整合商家資源，實現經營收益； 有效降低市場經營風險，提高商業綜合盈利能力和市場競爭能力； 帶動商業物業保值、增值； 有助于維護商業品牌，實現項目的可持續開發。 商業物業管理者，是商業物業經營及管理的組織者，通過對商業物業以市場化方式 運作，收取服務費用（其角色類
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