1、超高層商業中心前期規劃 無論是2002年開業的上海正大廣場，還是2006年進入我們視野的西單國際中心，超高層商 業中心作為一種新型的商業地產建筑發展趨勢正向我們走來。然而在現階段我國商業地產 普遍面臨商業競爭激烈、招商困難、運營困難的市場背景下，如何進行項目的前期商業規 劃，進而保障招商工作的順利展開，并為后期管理運營工作奠定堅實的基礎成為了我們要 解決的首要問題。 前期商業規劃中的三大難題 根據我們在超高層購物中心項目規劃工作中的實踐經驗，我們認為需要解決的主要有三大 難題： 一、高層商業建筑規劃設計的局限性 為了增加高樓層商業的吸引力，開發商們想盡辦法在高樓層安排一些能夠拉動人流的有特 色
2、的業態，如影院、冰場、游樂中心等娛樂性業態，然而根據國家的法令法規，娛樂性業 態的經營不能夠超過三層以上，因此就大大限制了這些娛樂設施往高層設置的可能性。 從消防法規上看，由于對娛樂性業態的消防疏散指標高，因此過多的娛樂性業態的存在， 使得商場整體的疏散通道多，不可避免地減少了商場的使用面積及使用率從不同租戶的工 程技術條件看，由于許多娛樂性業態存在特殊的結構要求，例如夜店、室內娛樂、冰場、 影院等業態要求局部或全部跨層挑空，取消的結構柱數量越多，對樓上業態的設置局限性 越大，對結構方面的設計提出更為復雜的要求。最終的結果是往往由于結構上的限制而無 法根據最初的設想布置業態，而只能夠退而求其次
3、了。 二、消費者消費行為的局限 購物中心低層的租金水平大大高于高層，根本原因在于低層的人流大，因此商業價值高。 人流越多，商業價值也越高，租金提升的空間就越大，因此對超高層購物中心進行策劃， 歸根結底就是解決如何突破消費者對樓層的心理極限，引導消費者前往更高的樓層，從而 提升購物中心平均租金水平。 三、高層商業建筑的價值背離問題 高層商業建筑每增加一層，其建筑成本呈曲線上升，租金水平則呈曲線下降。如果高樓層 商業無法達到一定的租金水平，無法實現預計的出租率，從整體上將拉低商場整體的租金 水平，影響購物中心的投資回報率，增加商場的空置率。同時對商場的運營及租戶的信心 也起到了負面作用。然而面對上述三大難題，高層乃至超高層購物中心的發展是否就前途 暗淡呢? 前期商業規劃五大原則 綜合國內外知名超高層商業建筑案例的借鑒，以及實際工作中的實踐，在超高層購物中心 的前期商業規劃中應重點強調如下幾方面
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