1、 下面就萬達集團做了三年的商業地產，而且是中國目前唯一的跨區域規模發展購物中心的企 業，這三年中，我們有經驗，但更多的是一些教訓。我把這些教訓告訴大家。這些教訓裝在我的 心目中，與大家一起分享。 第一，商業地產以租為主，嚴格的說就是只租不售。 商業地產的目標是做商業為主的目的性的地產投資方式，不是做房地產銷售。這種性質決定了 這個項目是需要一個長期的市場培育期， 是需要長期的收益獲得穩定效益的項目。 不能搞短期利 益，萬達集團做了 15 個購物中心，已經開業了 12 個，其中 11 個項目是銷售，銷售以后出現了 什么問題？其中 4 個沒有問題，7 個有問題。存在什么問題？銷售給小業主的時候，盡
2、管我們在 法律上、合同上制定得非常嚴格，我們只負責一次性招商，與租戶簽約。但是我們中國十幾個城 市銷售商業地產的時候，發現一個問題，購買商鋪的業主，80是投資客戶，這一點是出乎我的 意料的，原先我們做的市場調查，基本上是 50是用戶，50是投資者，我認為這樣好，事實 不是這樣的，80是投資客戶，他們的目標是投資，靠投資賺錢。因為我們有訂單地產的概念， 有了很多的主力店在里面組合，之后再賣小店鋪，比較吸引注意力，而且我們的價格也比較高， 小業主購買了以后，相當多的業主和租戶進去以后，收不到合理的回報就跑掉了。我們認為任何 一個商業項目，需要二、三年，一年的市場培育期。 小租戶，是沒有培育市場的心
3、態和能力的。商鋪不好，就跑了，簽約三、五年租約是沒有用的， 小業主不承擔賠償的培育責任。客戶走了以后，業主就與我們打官司，他們就與我們打官司，但 是我們是銷售商鋪給小業主，并不負責出租。這些業主就掛橫幅甚至到我們的辦公室鬧事。如果 萬達不是一個品牌企業，如果萬達不是以商業地產作為支柱企業，我們就不會管他們。 作為有 16 年發展的品牌，我們要以商業作為長久發展目標的支柱企業我們就要負責。例如沈 陽，賣了 320 戶，最后一戶一戶的談判，回租了 280 戶，還有 40 戶沒有談妥。回收的商鋪給主 力店進行經營。主力店經營就是十幾年，但是商鋪每年要有差額，價格是不斷上升的，這個差額 怎么辦，由萬達來貼錢。 如果把全部小店鋪銷售就很難保證經營的整體性和有效性， 很難保證商場持續的經營下去， 即 使有了，也是碰巧。我們也有一些項目很好，例如南京、青島也很好，全賣了。我們的銷售有的 時候將全部的投資
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