房地產開發(fā)公司產品策略啟示（9頁）.doc
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房地產開發(fā)公司產品策略啟示（9頁）.doc
1、萬科、產品戰(zhàn)略的啟示 選擇何種產品戰(zhàn)略對一個企業(yè)來說至關重要。產品戰(zhàn)略并不僅指 導項目策劃、規(guī)劃設計、戶型研究、營銷推廣，同時也影響到項目的 拓展模式、 土地儲備模式， 甚至品牌宣傳模式及企業(yè)自身的發(fā)展模式。 最近， 我們收集了萬科和這兩家國內領先房地產企業(yè)的部分產品 戰(zhàn)略，希望通過以下的粗略分析，可以從中找到參考和借鑒的部分。 萬科的產品戰(zhàn)略 經過二十年的發(fā)展， 萬科形成了四大產品系列： 城市花園系列、 四季花城系列、金色家園系列和自然人文系列。 城市花園系列是指城市中心外圍住宅，是萬科第一個產品系 列，代表樓盤有上海萬科城市花園、天津城市花園等。而 2001 年成 都城市花園和 2003
2、年武漢城市花園的出現，使城市花園系列走向成 熟，形成了同一產品體系下不同的特色產品。 四季花城系列是指城郊結合部的住宅， 是萬科的新市鎮(zhèn)造鎮(zhèn)計 劃。代表項目有深圳四季花城，其成功開發(fā)帶動了周邊地區(qū)的發(fā)展。 金色家園系列是指城市中心區(qū)住宅， 它揭開了萬科在城市中心 區(qū)住宅開發(fā)的序幕。在有限的土地局限下，規(guī)劃出良好的居住環(huán)境， 不僅注重了對環(huán)境的改善，同時符合了城市更新的性質，這是該系列 的特征。 自然人文系列是指尊重自然、尊重文脈的產品系列。2003 和 2004 年，在建筑文化的探尋上，萬科開始確立自己的建筑觀，在尊 重自然、尊重文脈的原則上，主動創(chuàng)造住宅的產品形式。比之從前， 這一時期的作品
3、增加了更多的建筑張力、更加強烈的文化取向、更進 取的風格表現，同時，住宅多樣性已經隨地域擴張進一步強化。代表 項目有反映人文生活的北京西山庭院項目、 依照山體原有地形地貌建 造的深圳 17 英里花園等。 概括而言，萬科的產品策略有以下幾種： 一、產品總體戰(zhàn)略延長產品線，鎖定終身客戶 國外成熟房地產市場的規(guī)律是， 普通消費者一生通常需要經歷 四次置業(yè)，即：首次置業(yè)、首次換房、二次換房、退休置業(yè)，因為即 便是同一人群，處在人生不同階段，首次置業(yè)和換房以及退休置業(yè)時 對產品的需求也會不同。萬科所說的鎖定終身客戶，就是指為特定人 群打造的住宅產品，適應他們在不同人生階段的需求而做的產品細 分。 萬科認為，目前中國城市消費者 70%以上已經歷首次置業(yè)，不 少正在首次或二次換房， 至于退休置業(yè)， 隨著中國人口老齡化的趨勢， 需求其實已經存在。相比之下，萬科目前所能提供的產品已經開始注 意到照顧
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