盈濱海灣莊園項目整體定位發(fā)展戰(zhàn)略（157頁）.ppt
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盈濱海灣莊園項目整體定位發(fā)展戰(zhàn)略（157頁）.ppt
1、海口盈濱海灣莊園項目海口盈濱海灣莊園項目 整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 2 我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎，我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎， 以客戶的目標為導向以客戶的目標為導向 目標目標 通過高性價比的創(chuàng)新產(chǎn)品，創(chuàng)建民生臵業(yè)在海口的通過高性價比的創(chuàng)新產(chǎn)品，創(chuàng)建民生臵業(yè)在海口的 品牌價值品牌價值 實現(xiàn)合理的利潤回報，不追求最高利潤回報實現(xiàn)合理的利潤回報，不追求最高利潤回報 控制項目成本控制項目成本 為管理層提供別墅福利為管理層提供別墅福利 3 項目背景及約束條件也是我們研究考慮的重要項目背景及約束條件也是我們研究考慮的重要 因素因素 項目處于海口市與澄邁縣交界處，附近無成規(guī)
2、模的商品房供應項目處于海口市與澄邁縣交界處，附近無成規(guī)模的商品房供應 總占地面積總占地面積16311631畝畝 規(guī)劃容積率規(guī)劃容積率0.380.38（上限（上限0.50.5）；建筑密度）；建筑密度17%；綠化率；綠化率 50%50% 取地成本取地成本5 5萬萬/ /畝畝 啟動資金無約束，總投資啟動資金無約束，總投資3個億個億 2005年年底完成規(guī)劃設計等前期工作及公司內(nèi)部認購、年年底完成規(guī)劃設計等前期工作及公司內(nèi)部認購、2006年年 4月報建、月報建、2006年年底推出第一期、整個項目年年底推出第一期、整個項目3年完工年完工 所在區(qū)域市場供給匱 乏 地塊由三塊土地構成 資金約束 總開發(fā)周期3年
3、 4 項目研究工作的階段劃分項目研究工作的階段劃分 第一階段（中期） 項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略 2005/07/21 工作工作 最終成果最終成果 區(qū)域（海口及周邊區(qū)域）宏觀經(jīng)濟背景 研究 海口市土地市場、房地產(chǎn)市場調(diào)研 對政府官員、專家及消費者深度訪談 項目的優(yōu)劣勢分析和價值判斷 項目的經(jīng)濟測算 海口市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析結果 項目的市場定位與發(fā)展戰(zhàn)略 （中稿） 提交整體報告（終稿） 根據(jù)客戶建議深 化研究，完善報告 第一階段（終期） 提交終稿 2005/08/23 第二階段 啟動區(qū)策略 第三階段 營銷戰(zhàn)略 至今工作 2005/09/6 5 思維導圖思維導圖 陌生區(qū)域大盤開發(fā)共陌生區(qū)域大盤開發(fā)共 通的關鍵因素分析通的關鍵因素分析 發(fā)展策略發(fā)展策略 項目解析項目解析 功能配比功能配比 市場分析市場分析 項目定位項目定位 案例分析案例分析 客戶分析 競爭分析 經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算 項目解析項目解析 6
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