房地產代理公司中原商圈界定培訓課件（6頁）.ppt
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房地產代理公司中原商圈界定培訓課件（6頁）.ppt
1、商圈界定 基本概念基本概念 2 商圈商圈理論，最早是由德國地理學家克里斯泰勒在20世紀30年代提出的，即商品和服務中心地理論 （central place theory）。該理論的要點是，以中心地為圓心，以最大的商品銷售和餐飲服務輻 射能力為半徑，形成商品銷售和餐飲服務的中心地。通俗點說，商圈是指以零售店所在地為中心、 沿著一定的方向和距離擴展的、能吸引顧客的范圍 a b c a b c o 商圈具有動態性、重疊性、不規則性、層次性 商圈按照輻射能力可以分為三個層次：中心商業圈（圖中aa所 代表的扇形區域，5570%的顧客來自這個區域）；次級商業 圈（圖中bb所代表的扇形區域，15%25%的顧
2、客來自這個區 域）；邊緣商業圈（圖中cc所代表的扇形區域，擁有顧客最少） ReillyReilly法則法則 以商業樓為核心以商業樓為核心 功能的發展模式功能的發展模式 20萬以上建面；金融商貿區；頂級業態； 公寓依托商業實現價值提升 萊利零售引力法則，是指具有零售中心地機能的兩個都市，對位于其中間的一個都市或城 鎮所具有的零售交易吸引力，與兩都市的人口成正比，與兩都市到中間城鎮的距離成反比 n a b N b a b a D D P P B B 表示a都市從中間地吸引來的零售銷售額 表示a都市的人口 表示a都市與中間地的距離 aB aP aD 法則含義法則含義 數學表達式數學表達式 假設條件假
3、設條件 兩個都市在公路上具有同等程度的靠近性 兩個都市可被利用的商品和服務的數量與人口數量相關 顧客只到一個城市購物 模型修正模型修正 用商業區的面積替換人口、用至商業區的時間替換距離修正模型 只適用于計算有關耐用品、專門品的商圈及商圈分界點 為商圈的量化與衡量提供了第一個方法，為以后的相關研究提供了豐富的理論基礎 HuffHuff概率法則概率法則 4 在整個商業聚集區集中于一地時，居民利用哪一個商業聚集區的概率， 是由商業聚集區的規模和居民到商業聚集區的距離決定的 法則含義法則含義 數學表達式數學表達式 n j ij j ij j ij T S T S P 1 表示居住在i地區的消費者去j商業聚集區購物的概率 表示j商業聚集區的面積 表示從i地區到j商業聚集區所需的時間 表示根據經驗推出的范圍值 表示i地區周圍商業聚集區的數量 Sj ijT n j 1 ijP 模型修正模型修正 把從一地
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