1、萬科前期策劃的總體流程 可行性 研究 價格定位 開發周期 銷售周期 經濟效益 分析 推廣方案 項目研究 市場定位 客戶定位 產品定位 地塊地塊產品方案產品方案 具 具 具 具 具 具 具 具 具 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 報報 告告 目目 錄錄 一、可行性研究一、可行性研究 三、項目定位三、項目定位 四、市場推廣四、市場推廣 二、項目研究二、項目研究 可行性研究是指在投資決策前，對建設項目進行全面的技 術經濟分析、論證的過程。 是項目投資決策的依據。 是籌集建設資金的依據 是開發商與有關各部門簽訂協議、合同的依據 是編制下階段規劃設計的依據 1.1可行性分析的研究目的 市場分析
2、市場預測 收入、成本、費用預測 財務評估 盈虧平衡分析 敏感性分析 風險評估 宏觀市場、區域市場 供給預測、需求預測、價格預測 銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、 管理費、稅費等 靜態指標：成本利潤率、銷售利潤率 動態指標：凈現值、內涵報酬率、投資周期 盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到 盈虧平衡狀態利潤為零的點 反應敏感程度的指標是敏感系數敏感系數=目標值 的變化百分比參數值變動的百分比 風險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同 因素的概率分布，從而對方案的經濟效果指標做 出某種概率描述，對方案的風險情況做出比較準 確的判斷 1.2可行性分析的研究內容 土地土地 客戶客戶
3、產品產品 測算測算 土土 地地 屬屬 性性 客客 戶戶 價價 值值 拿地 YES NO 流程一： 土地土地 客戶 產品產品 測算測算 土土 地地 屬屬 性性 客客 戶戶 價價 值值 NO 拿 地 YES 流程二： 1.3萬科基于客戶需求的可行性研究 報報 告告 目目 錄錄 一、可行性研究一、可行性研究 三、項目定位三、項目定位 四、市場推廣四、市場推廣 二、項目研究二、項目研究 宏觀環境分析 競爭環境分析 項目價值分析 市場狀況 可能的客戶 可能的產品 項目研究的目的： 地塊 潛在客戶分析 2.1、宏觀環境研究 宏觀政策及經濟形勢（通脹、利率、匯率等） 重大事件及其影響（如北京2008年奧運會、上海2010年世博會） 城市經濟狀況（GDP、人均收入等） 城市建設（城市規劃、固定資產投資、拆遷計劃等） 人口及其變化狀況（總量、新增家庭數、外來常駐人口比例等） 房地產市場環境 結構及其規模（一
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