深圳天立中央廣場價格商業廣場返租測算報告（5頁）.ppt
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深圳天立中央廣場價格商業廣場返租測算報告（5頁）.ppt
1、本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 1 1、2 2層商業售后統一經營層商業售后統一經營 可行性分析可行性分析 天利中央廣場一期 本報告是嚴格保密的。 銷售后返租經營銷售后返租經營分析分析 手段手段零售產權、整體經營零售產權、整體經營 開發商銷售小產權商鋪以回收資金，然后通過定期返還租金回報，將 經營權從投資者手中取回，并成立或委托專業的商業管理公司進行物 業的管理和經營，獲取租金，回報投資者，賺取差額。 實現前提：實現前提： 需考慮規避政策風險； 招商工作前置，降低發展商成本； 金融支持保障，解決小商鋪按揭問題。 優劣勢：優劣勢： 統一返租可對銷售價格起到支撐作用，并保證向形象； 如招
2、商出租收益小于返租金額，則發展商需承擔該差額費用； 如統一經營，需承擔經營費用及維護成本； 承擔風險較大，一旦經營不善，則需承擔巨額虧損。 本報告是嚴格保密的。 返還租金計算返還租金計算 說明：本報告以世聯說明：本報告以世聯 0505年年1111月分提交的月分提交的商業商業 執行報告執行報告中提交的價格中提交的價格 測算為依據，進行試算，測算為依據，進行試算， 并非最終確定銷售價格。并非最終確定銷售價格。 一層商鋪均價取45000 元/ m2，2層商鋪均價取 32000元/ m2 商鋪的投資回報率一 般在5%-7%之間，本項目 取6%的投資回報率計算 返租金額。 a= Vr 12 1-1/(1
3、+r)n a:月收益 V:銷售價格 r:收益率 n:收益年限(50年） 1F每月返還租金= 450006% 121-1/(1+6%)50 =238元/m2 2F每月返還租金= 320006% 121-1/(1+6%)50 =169元/m2 應用公式說明應用公式說明 月返租金額月返租金額 本報告是嚴格保密的。 各業態價格承受范圍各業態價格承受范圍 業態類型業態類型 品牌品牌/ /業態示意業態示意 租金范圍租金范圍 需求面積需求面積 大型餐飲 西湖春天/王子廚房 60-80 3000m2 商務配套 中航、浩沙健身會所健身會 （大部分以合作方式經營） 50 1000-5000m2 大型主力店 西武/馬莎百貨/歐尚等 50-70 3000m2 品牌超市 華潤萬佳、百佳 40 5000m2 休閑時尚 商業街 珠寶、手表 200-500 30-150m2 眼鏡行 100-200 30-150m2 化妝
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