蘇州旭輝地塊住宅項目定位暨營銷策略競標報告（133頁）.ppt
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蘇州旭輝地塊住宅項目定位暨營銷策略競標報告（133頁）.ppt
1、旭輝旭輝雙城記雙城記 旭輝旭輝蘇州蘇州7272、7373號項目定位暨營銷策略競標報告號項目定位暨營銷策略競標報告 世聯(lián)的觀點 本項目面臨的困境和核心問題本項目面臨的困境和核心問題 初步判斷初步判斷 本項目的成功開發(fā)面臨以下四大挑戰(zhàn)：本項目的成功開發(fā)面臨以下四大挑戰(zhàn)： 國家宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)市場帶來的不確定性國家宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)市場帶來的不確定性 在在1212月月9 9日召開的國務院常務會議上，中央決定：個人住房轉讓營業(yè)日召開的國務院常務會議上，中央決定：個人住房轉讓營業(yè) 稅征免時限由稅征免時限由2 2年恢復到年恢復到5 5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施年，其他住房消費政策繼續(xù)實施 12 12
2、月月17 17 日財政部、國土資源部等五部委聯(lián)手發(fā)布日財政部、國土資源部等五部委聯(lián)手發(fā)布進一步加強土進一步加強土 地收支管理的通知地收支管理的通知, ,明確開發(fā)商以后在拿地中明確開發(fā)商以后在拿地中,“,“分期繳納土地出讓價分期繳納土地出讓價 款原則上不超過一年款原則上不超過一年, ,特殊項目可約定在兩年內(nèi)繳清特殊項目可約定在兩年內(nèi)繳清, ,首次繳款比例不低首次繳款比例不低 于全部土地出讓款的于全部土地出讓款的50%”50%”。 自國務院自國務院1212月月1414日常務會議提出遏制房價過快上漲，抑制投資投機日常務會議提出遏制房價過快上漲，抑制投資投機 性購房的四條政策（即“國四條”）之后，國家
3、機關密集出臺信貸、性購房的四條政策（即“國四條”）之后，國家機關密集出臺信貸、 稅收、土地等一系政策措施，全面加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，當前稅收、土地等一系政策措施，全面加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，當前 房價上漲過快的有望得到有效遏制。房價上漲過快的有望得到有效遏制。 挑挑 戰(zhàn)戰(zhàn) 封閉性市場面臨客戶的選擇性問題封閉性市場面臨客戶的選擇性問題 客戶客戶 的選擇的選擇 局限目前市場主流剛性需求？局限目前市場主流剛性需求？ 迎接未來市場改善性客戶需求？迎接未來市場改善性客戶需求？ 挑挑 戰(zhàn)戰(zhàn) 1 1、區(qū)域內(nèi)客戶量是否可以支撐、區(qū)域內(nèi)客戶量是否可以支撐 2 2、區(qū)域內(nèi)、區(qū)域內(nèi)OROR外區(qū)域外區(qū)域 區(qū)域低認知、高地價區(qū)域低認知、高地價 如何打破價格天花板，實現(xiàn)高溢價如何打破價格天花板，實現(xiàn)高溢價 挑挑 戰(zhàn)戰(zhàn) 居住用地 工業(yè)用地 物流用地 項目 價格 丹景廷 6300-6800元/平米 理想城 6500
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