1、取地策略分析取地策略分析 前言前言 房地產企業取地介入市場開發， 公司戰略、市場環境和收益判斷形 成相互作用的環視要因。公司戰略 布局的優化，市場環境成為支撐重 點，收益分析是市場環境綜合情況 下，企業戰略調整與否的最大動因。 公司公司 戰略戰略 收益收益 判斷判斷 市場市場 環境環境 策略定位重塑策略定位重塑 戰略關鍵點戰略關鍵點 二、三線城市集中拿地 一線城市的房地產市場盡管火爆，政策影響敏感，地價房價體現雙 高。 二、三線城市城鎮化進程強勢，政策彈性較大，地價成本、占用資 金比例、融資考慮體現三低。 發展潛力、成本利益成為戰略布局立足點。 全局戰略全局戰略 策略關鍵點策略關鍵點 不會押寶
2、漲價預期來報價 基于未來房價走勢的不確定因素，拿地底線是計算地價承受底 線而選取的預期房價基準，不能逾越當地歷史最高價位。即能夠接 受的土地價格一定基于曾經存在或現在的房價，絕不購買只有基于房價 上漲才能盈利的地塊。 09年獲取的項目，半數以上樓面地價在2100元/平方米以下。 成本控制、合理預期成為取地策略立足點。 取地策略取地策略 無論是何種標志性地段，無論是多么符合戰略布局，都首 先要考慮其價格是否合適。 所獲佛山順德區陳村登洲地塊被部分外界人士稱之為“地王”， 從佛山的歷史地塊成交記錄看，總價21.5億元恐難稱“王”，而樓面地 價只有3027元/平方米，還低于2006年前后拍出的周邊地
3、塊。目前該地 塊周邊普通住宅售價普遍約為8000元/平方米，高端住宅在14000元/平 方米左右，策略立足完全符合利潤預期。 精挑細選，把握機會成為取地策略執行立足點。 策略關鍵點策略關鍵點 策略風向標策略風向標 08前立足“土地產品客戶”的流程，賣方市場主觀策略。 08年后立足”客戶需求為先，向中心城區轉移”，買方市場 客觀策略。 原始定位原始定位 重塑定位重塑定位 區位擇點區位擇點 樓面地價樓面地價 09沈城攻略沈城攻略 市場環境成為企業市場環境成為企業 戰略的可行性基礎戰略的可行性基礎 沈城房地產區位市場環境沈城房地產區位市場環境 08年一級市場區域去化梳理年一級市場區域去化梳理 區位區位 土地成交幅數土地成交幅數 成交面積成交面積 建筑面積建筑面積 平均地價平均地價 低位地價低位地價 高位地價高位地價 高價區位高價區位 和
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