1、天健上城洋房項目營銷策略報 告 第一部分：目標及項目理解第一部分：目標及項目理解 開發商目標解析開發商目標解析 報告思路報告思路 世聯對項目的理解及預期世聯對項目的理解及預期 第二部分：市場及客戶分析第二部分：市場及客戶分析 項目核心價值項目核心價值 第三部分：策略第三部分：策略土地出讓金收入達288.7億元， 僅完成十區兩市年度土地出讓金計劃646.5億元的44.6%，土地出讓任務遠未完成。 二、廣州市近期土地成交更為慘淡二、廣州市近期土地成交更為慘淡 2011年截止至12月19日，廣州共有68塊住宅用地掛牌出讓，其中（五分之三） 41塊均為撤銷、流拍，而成交的27塊土地中占70%均以底價成
2、交；10月1日為顯著 分水嶺，10月至12月15日推出19塊住宅用地僅1塊成交，反映開發商資金壓力顯現。 調控政策的繼續深入導致土地市場低迷，整體市場成交慘淡，流拍及底價成交頻現。開發 商拿地更謹慎，開發節奏減慢，開發商資金壓力顯現。 宏觀市場 宏觀市場 20112011年廣州市成交面積與成交均價均呈現震年廣州市成交面積與成交均價均呈現震 蕩下行態勢，市場持續低迷蕩下行態勢，市場持續低迷 2011年12月份成交面積56.7萬，為自8月份連續下降四個月來的首次回升，環比上升 3.3%，同比下降同比下降25%25%，；成交均價11352元/，環比上升0.8%，同比下降同比下降16%16%；2011
3、年 全年成交面積與成交均價均呈現震蕩下行態勢。 注:以上數據來源網易 宏觀市場 20122012年舊貨新貨集中供應，總量達到廣州市年舊貨新貨集中供應，總量達到廣州市 年平均消化量的年平均消化量的3 3倍，去庫存化迫切，市場競倍，去庫存化迫切，市場競 爭激烈。爭激烈。 據統計，2012年將有近10.810.8萬套萬套新增商品房及保障房入市，供應量大，市場面臨去化壓力大，供 貨區域主要集中在主要集中在增城、南沙、番禺、花都等周邊區域周邊區域，另2012年中心區域的熱點板塊主要為白云白云 區的金沙洲板塊區的金沙洲板塊及天河區的珠江新城板塊天河區的珠江新城板塊。 市場存量：市場存量：20112011年庫存量上升至年庫存量上升至100153100153套、套、13011301萬平米，庫存面積再創歷史高位，去庫存化迫切。萬平米，庫存面積再創歷史高位，去庫存化迫切。 廣州2012年大量的新貨集中入市，導
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