1、 寶安中心區地塊項目寶安中心區地塊項目 定位思考定位思考 本項目的基本條件本項目的基本條件 占地面積26232.87平方米，建筑面積65600平方米； 住宅面積59170平方米，商業面積6000平方米， 老人活動250平方米，垃圾站80平方米； 容積率 2.5；覆蓋率 35%； 車位230個 本報告要回答的終端問題本報告要回答的終端問題 項目如何準確定位實現高價格,利潤最大化 報告的技術思路報告的技術思路 界定問題 分析問題 核心行動 完整攻略 情境分析 市場、項目處 于什么狀況 S1、S2、S3 以上因素中 問題是什么 機會在哪里 R1/R2Q 問題與機會 為什么存在 Q1、Q2、Q3 能做
2、什么 該做什么 怎么做 區區 域域 寶安中心區寶安中心區 中心擴展區中心擴展區 寶安中心區寶安中心區+ +中中 心區擴展區心區擴展區 20042004年寶安政府將西年寶安政府將西 鄉大道、寶安大道及新鄉大道、寶安大道及新 安六路圍合區域（安六路圍合區域（4 4平平 方公里的面積）納入到方公里的面積）納入到 中心區中心區(6(6平方公里平方公里) )中，中， 使之成為一個使之成為一個1010平方公平方公 里的濱海新城；里的濱海新城； 本項目位與寶安中心本項目位與寶安中心 區區N1N1，處于中心區邊緣，處于中心區邊緣 地帶。地帶。 中心區擴展區中心區擴展區 寶安中心區寶安中心區 本項目 所處區域所
3、處區域 中心區邊緣地帶，泛中心區核心地帶中心區邊緣地帶，泛中心區核心地帶 三大區域比較分析三大區域比較分析 中心區擴展區中心區擴展區 寶安中心區寶安中心區 新安片區新安片區 區域相對偏遠，缺乏統一區域相對偏遠，缺乏統一 規劃配套較弱廠房、民房規劃配套較弱廠房、民房 較多物業檔次不高本區域較多物業檔次不高本區域 客戶價格為客戶價格為33003300- -42004200 位臵優越，配套成熟，位臵優越，配套成熟， 傳統高檔樓盤聚集地傳統高檔樓盤聚集地 老城區客戶認可度高老城區客戶認可度高 價格為價格為40004000- -55005500之間之間 規劃起點高片區純粹，濱規劃起點高片區純粹，濱 海新城行政體育中心寶安海新城行政體育中心寶安 高端客戶，關內客戶價格高端客戶，關內客戶價格 為為48004800- -58005800 三大區域三大區域 高規劃高起點高規劃高起點 市場與客戶對寶安中心區有
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