1、西康路西康路989989商業定價報告商業定價報告 原 理 通過兩種測算方法通過兩種測算方法 租金/回報率法 商住比值法 綜合得出市場推導整盤均價綜合得出市場推導整盤均價 租金租金/ /回報率法測算回報率法測算 周邊市場分析 項目合理租金（a） 同檔市場分析 項目合理收益率（R） 測算原理測算原理 (權重法) (類比法) V=a/R 得出售價 周邊市場租金分析（周邊市場租金分析（a） 調頻壹調頻壹 6-7 12 10 8-10 8 7 8 5-6 4 8-11 6.5-8 8 7 4 5 5 5 5-6 西康路西康路 7 西康路西康路989 靜安靜安 晶華苑晶華苑 新豐新豐 小區小區 達安錦園達
2、安錦園 鼎鑫佳園鼎鑫佳園 君御豪庭君御豪庭 東海園東海園 賢居賢居 天下苑天下苑 常德常德 名園名園 新會苑新會苑 長壽苑長壽苑 寶華寶華 名邸名邸 上青佳園上青佳園 音樂廣場音樂廣場 租金等級 由高至低 6-7 周邊商業市場周邊商業市場 亞新生亞新生 活廣場活廣場 項目周邊沿街商鋪商業檔次項目周邊沿街商鋪商業檔次 普遍不高普遍不高主要集中在： 常德路沿線、膠州路一帶 昌平路地區商業氛圍較好，昌平路地區商業氛圍較好， 商業檔次相比較高商業檔次相比較高 常德路常德路/膠膠 州路片區州路片區 昌平路昌平路 片區片區 周邊 商業 鄰區 商業 區域區域 項目名稱項目名稱 體量體量( () ) 面積面積
3、( () ) 成交均價成交均價 ( (萬萬/ /) ) 租金租金 ( (元元/ /天天/ /) ) 回報率回報率 層數層數 層高層高(m)(m) 進駐業態進駐業態 常德路常德路 長壽路長壽路 上青佳園上青佳園 約約1300013000 9090- -260260（260260較多）較多） 5 5- -6 6 1 1- -2F:2F:4 4- -5 5 1F:1F:5 5- -7 7 3 3- -4.3%4.3% 2 2 3.43.4- -3.73.7 美容、餐廳美容、餐廳 江寧路江寧路 長壽路長壽路 音樂廣場音樂廣場 40004000 8080（主力）（主力） 20002000（商場）（商場） 5.55.5- -7 7 江寧路：江寧路：1010 長壽路：長壽路：1212 6.36.3- -6.6%6.6% 1 1 2.92.9 江寧路：棒約翰、便利店江寧路：棒約翰、便利店 長壽路：中介長壽
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