佛山松崗商業大道地塊項目定位策劃報告（162頁）.ppt
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佛山松崗商業大道地塊項目定位策劃報告（162頁）.ppt
1、 松崗商業大道地塊松崗商業大道地塊 定位策劃報告定位策劃報告 基于戰略層面的思考基于戰略層面的思考 0101 The spirit of marketing 基于企業層面的戰略思考 企業二級開發策略 企業核心戰略優勢界定企業核心戰略優勢界定 項目戰略地位評估項目戰略地位評估 項目開發時機評估項目開發時機評估 項目戰略地位評估項目戰略地位評估 本報告是嚴格保密的。 0101 0202 0303 項目戰略地位基于項目開發時機 基于項目本體的思考？ 基于區域價值的項目思考？ 項目開發定位 項目產品定位 項目開發模式的思考 項目的產品規劃 項目產品的規劃研究 項目規劃及營銷的愿景 基于項目層面的戰略思
2、考 項目戰略地位項目戰略地位基于項目開發時機基于項目開發時機 0202 The spirit of marketing 項目的視角 區域發展視角區域價值研究 項目位于松崗新城區西側，南臨商業大道，屬于開發中的松崗住宅區。 該片區認知性較差，直到07年海逸錦繡桃園的進入才出現大型社區。 項目位于松崗新城區西側，緊臨城市主干道商 業大道，交通便利，離鎮區15分鐘步行距離， 生活便捷 項目認知1 松崗鎮區松崗鎮區 配套配套 海逸錦繡海逸錦繡 桃園桃園 金怡假日金怡假日 酒店酒店 商業大道商業大道 地塊周邊環境較為雜亂,高壓線走廊為最大價 值貶損點，抵消河涌景觀價值 項目認知2 高壓線走廊東西走向穿越
3、地 塊北部廣達18825平米的地區， 不僅使本項目損失28.6%的用 地面積，而且使景觀價值大幅 度貶損。 河涌環繞該地塊東面及北面， 寬度較窄，僅3-5米，水質差， 有異味，景觀資源價值弱。高 壓線走廊范圍與河涌70%以上 重合，很大程度上抵消了本項 目弱勢的景觀資源。 高壓線走廊高壓線走廊 河涌河涌 農田農田 農田農田 海逸錦繡桃園海逸錦繡桃園 商業大道商業大道 項目限制：項目規模較小指標限制強 項目基本指標項目基本指標 建筑容積率： 1.8，3.0 用地面積： 65792.6平米，凈用 地面積46968平米。 公共服務設施建 筑用房： 4500平方 建筑層數： 30層 其他：套型建筑面積90平米以下的住房 面積所占比重，必須達到開發建設總面 積的70%以上。 高容積率、高容積率、3030層限高、層限高、90/7090/70限制，諸多限制條件對限制，諸多限制條件對 產品的居住舒適度有較
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