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常平城別墅項目淡市突圍營銷模式（11頁）.ppt

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常平城別墅項目淡市突圍營銷模式（11頁）.ppt

1、常平城別墅項目淡市突圍營銷模式 2 關(guān)鍵字關(guān)鍵字：別墅定制服務(wù)別墅定制服務(wù) 案例簡介案例簡介：該項目位于封閉性區(qū)域常平鎮(zhèn)，在該項目位于封閉性區(qū)域常平鎮(zhèn)，在0808年年9 9月四期別墅開售前工月四期別墅開售前工程延期，同期市場別墅主要競爭對手新產(chǎn)品將同時集中供應(yīng)，勢程延期，同期市場別墅主要競爭對手新產(chǎn)品將同時集中供應(yīng)，勢必會分流客戶。必會分流客戶。城提前出擊，率先提出別墅定制概念吸引眼球，以尊貴城提前出擊，率先提出別墅定制概念吸引眼球，以尊貴服務(wù)名義收取服務(wù)名義收取3030萬不可退定制金鎖定客戶、搶占市場。萬不可退定制金鎖定客戶、搶占市場。案例適用范圍案例適用范圍：用于項

2、目缺乏常規(guī)蓄客工具，需提前搶占并鎖定客戶資源的用于項目缺乏常規(guī)蓄客工具，需提前搶占并鎖定客戶資源的情況。情況。城城定制突圍定制突圍鎖定客戶鎖定客戶 3 地址：地址：常平鎮(zhèn)常黃路與常虎路交匯處占地面積：占地面積：約55萬建筑面積：建筑面積：約110萬 20082008年初年初經(jīng)過07年年中深圳客追捧熱銷和9.27后降價策略，三期170-300 長島別墅組團售罄，上半年進入銷售空臵期。 20082008年年9 9月月四期御湖灣開售，四期貨量 128套雙拼別墅。此次產(chǎn)品第三層實際為閣樓空間，實用性不高，且無地下室設(shè) 計。贈送110-160平米大花園。城城鎮(zhèn)區(qū)品牌成熟別墅大盤鎮(zhèn)區(qū)

3、品牌成熟別墅大盤項目情況項目情況御湖灣雙拼別墅御湖灣雙拼別墅首批數(shù)量 28套單套面積約220-350 4 大的市場環(huán)境看，東莞市場下半年利空因大的市場環(huán)境看，東莞市場下半年利空因素較多，市場觀望氣氛短期無法化解素較多，市場觀望氣氛短期無法化解利空因素利空因素1 1：上半年市場多次降價釋放銷售量：上半年市場多次降價釋放銷售量東莞08年上半年的銷售量（14632套）已達05年全年、06年70%的銷售量。排除07 年過高的銷售成績，可預(yù)見08年東莞自住需求、換房需求已被大量消化。典型案例：松山湖一號、錦繡山河等。利空因素利空因素2 2：多次降價信號導(dǎo)致客戶觀望情緒更加嚴(yán)重：多次降價信號導(dǎo)致客戶觀望情緒更加嚴(yán)重部分上半年成交客戶在多次降價中受到損害，激發(fā)未成交客戶更濃重的觀望情緒。利空因素利空因素3 3：部分項目積壓貨量、年度回款壓力較大，存在下

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常平城別墅項目淡市突圍營銷模式（11頁）.ppt

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