1、關于產品定位的思考 前策產品部 如果范冰冰 在這里,今天會 場的票價? 如果鳳姐 在這,今天會場 的票價? 為什么有的飯 店,不打廣告, 卻門廳若市 為什么有的飯店,天天促銷,卻冷冷清清 銷售時流的淚,銷售時流的淚, 一定是前策定位時腦子里進的水一定是前策定位時腦子里進的水 芙蓉姐姐 芙蓉姐姐近照 所有庫存,所有庫存, 問題一定出在前策定位問題一定出在前策定位 過去常用的幾種定位邏輯 依據地塊屬性推導定位 依據市場調研推導定位 依據客戶調研推導定位 根據地塊屬性做定位 案例:濟南央墅 根據地塊屬性做定位 案例:廈門萬科湖心島 根據地塊屬性做定位 案例:諸多地王項目 青島紫御觀邸青島紫御觀邸北京
2、九號公館北京九號公館 根據地塊屬性推導定位背后的邏輯: 好環境,高價地,一定要做大戶型, 因為大戶型=高溢價? 根據地塊屬性推導定位的邏輯: 我有一塊面,這塊面很好、很貴,因 為面很貴,所以我只能做一個大面包, 不能做幾個小面包。 因為買大面包的客戶有錢,所以大面 包可以賣得更貴。 ? 大戶型=高溢價? - 過去十年,上百個項目的實踐證明,不一定!不一定! - 同一小區同一樓型,中小戶型售價高于大戶型的比例, 還要超過70%。 戶型大小和售價高低戶型大小和售價高低 毫無關系!毫無關系! 根據地塊自然屬性和經濟屬性,推導定位是無邏輯、錯誤的 過去這些年,中國地產界已經付出了數千億的代價 許多定位
3、報告的格式: 第一章,近幾年房價穩中有升; 第二章,區域熱點不斷; 第三章,地塊東南西北都有啥; 第四章,周邊項目有大戶型也有小戶型; 第五章,客戶層是25-50歲為主; 第六章,結論:戶型配比如何如何。 前五章和結論到底是何關系?說不清楚。前五章和結論到底是何關系?說不清楚。 依據市場調研做定位的問題之一:無邏輯 周邊競品供應結構 房型房型建筑建筑面積面積套數套數比例比例 兩室二廳一衛 9619222% 12510212% 三室二廳二衛 1288810% 14429333% 160526% 17613415% 四室340222% 合計合計883883100% 第 23 頁 周邊競品中唯一的小三房:銷售較差 面積: 110平米 三房戶型三房戶型 競品產品配比競品產品配比 數據來源:哈爾濱華天房地產策劃公司 我項目小三房:去化最快,單價最高 市場數據不全導致難以推導定位 我司以三四五線城市為