2018年許昌市南區(qū)板塊灞陵路許由路地塊洋房項(xiàng)目前期定位報(bào)告.pdf

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2018年許昌市南區(qū)板塊灞陵路許由路地塊洋房項(xiàng)目前期定位報(bào)告.pdf

1、1 許昌市灞陵路、許由路地塊定位報(bào)告許昌市灞陵路、許由路地塊定位報(bào)告許昌市灞陵路、許由路地塊定位報(bào)告許昌市灞陵路、許由路地塊定位報(bào)告 2018年4月 3 【核心結(jié)論】地塊核心競(jìng)爭(zhēng)力：南區(qū)板塊B-類地段，生態(tài)資源強(qiáng)勢(shì)，區(qū)域競(jìng)品項(xiàng)目少，未來(lái)土地潛在存量低，缺乏品牌開發(fā)商，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空白；城市特征：緊鄰鄭州南部，工業(yè)強(qiáng)市，GDP中上等水平，人口基數(shù)較少，城市向東、向北發(fā)展；整體市場(chǎng)：許昌有詳細(xì)限價(jià)政策，2017年許昌市市區(qū)成交164.2萬(wàn)，近兩年年均市場(chǎng)容量156萬(wàn)，市場(chǎng)實(shí)際成交均價(jià)6800-7000元/， 2017年市場(chǎng)銷冠項(xiàng)目爆量約15萬(wàn)，許昌市現(xiàn)貨去化周期約 0.46個(gè)月，一年期去化周

2、期約19.7個(gè)月，整體去化存量約70個(gè)月，整體市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大；區(qū)域市場(chǎng)：競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域價(jià)格集中在6000-7000，綜合市場(chǎng)容量約為65-70萬(wàn)，區(qū)域項(xiàng)目爆量最多為5萬(wàn) ，現(xiàn)貨存量去化周期約0.66個(gè)月，一年期存量去化周期約18.8個(gè)月，整體存量去化周期約38個(gè)月，區(qū) 域市場(chǎng)相對(duì)其他板塊風(fēng)險(xiǎn)小，未來(lái)可期；客戶定位：以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣市進(jìn)城剛需客戶為主，占比約70%，區(qū)域內(nèi)剛改客戶為輔，占比20-30%；產(chǎn)品定位：高層+洋房，貨值最大化，高層主力產(chǎn)品為98-113三房，洋房主力產(chǎn)品為123三房；價(jià)格定位：項(xiàng)目預(yù)計(jì)11月入市開盤，高層產(chǎn)品靜態(tài)價(jià)格為6300元/，洋房靜態(tài)價(jià)格7000元/。 4 【城市屬

3、性】許昌地處河南省中心，北部鄰鄭州，工業(yè)強(qiáng)市，漢魏帝都，歷史文化底蘊(yùn)深厚。 1、城市區(qū)位許昌，地處河南省中心，是中原城市群、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市之一，中原城市群第一圈層，是鄭州大都市區(qū)次中心城市。東與商丘市和周口市接壤，西與平頂山市相連，北靠鄭州市，南臨漯河市。 2、行政區(qū)劃許昌現(xiàn)轄長(zhǎng)葛市、禹州市、襄城縣、鄢陵縣、建安區(qū)（許昌縣）和魏都區(qū)；行政新區(qū)的設(shè)立，標(biāo)志著許昌城市化進(jìn)程將迎來(lái)高速發(fā)展的新階段。 2016年人口總量為483萬(wàn)人，約占全省比重為 4.58%，人口年均增長(zhǎng)率為0.47% ， 2016年城鎮(zhèn)化率49.38% 。 3、城市地位許昌是漢魏帝都，華夏文明的重要發(fā)祥地，歷史文化名城，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市；生態(tài)資源豐富、工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，被譽(yù)為花木之都、煙草王國(guó)。許昌市 5 【經(jīng)濟(jì)人口】許昌市2016年GDP2353億元，處于河南省第四名，常住人口438 萬(wàn)人，中低水平，許昌城

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