控景觀：成本與效果雙贏分析報(bào)告.doc

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控景觀：成本與效果雙贏分析報(bào)告.doc

1、控景觀：成本與效果雙贏控景觀：成本與效果雙贏在確定目標(biāo)成本時(shí)，要應(yīng)用“不均衡使用成本”管理模型來(lái)實(shí)現(xiàn)成本價(jià)值最大化。嚴(yán)控結(jié)構(gòu)性成本，合理使用功能性成本，重點(diǎn)投入敏感性成本。這樣一來(lái)，有利于在節(jié)省成本的同時(shí)實(shí)現(xiàn)景觀效果最大化。成本控制并非是一味地死砍成本，從理論上講，建造成本一定是有底線的，超過(guò)了市場(chǎng)承受的底線時(shí)，項(xiàng)目的質(zhì)量、品質(zhì)與效果就會(huì)受到嚴(yán)重?fù)p害。從廣義上給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行模塊分類(lèi)，通常分為結(jié)構(gòu)性成本、敏感性成本和功能性成本三大類(lèi)：結(jié)構(gòu)性成本：結(jié)構(gòu)性成本：原指承受各種荷載，起骨架作用的空間體系，如樁基、基礎(chǔ)、柱、梁、板、墻等，這部分較不受業(yè)主關(guān)注，但屬于建筑物的必備要素

2、，需要進(jìn)行如鋼筋含量、混凝土含量、模板含量、砌體含量、窗地比、外立面率等的指標(biāo)控制。敏感性成本：敏感性成本：指某參數(shù)的小幅度變化能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的較大變化，這里引申為相對(duì)投入較少、成本回報(bào)較高、最受業(yè)主關(guān)注的部分，如園林景觀工程、門(mén)窗工程、外立面裝修、大堂精裝修、電梯前室裝修、智能化工程等。功能性成本：功能性成本：這里分為基本功能和附加功能。基本功能是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目用途必不可少的功能；附加功能是基本功能之外的其他功能。若附加功能成本還屬于敏感性成本，則可形成銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)，為銷(xiāo)售產(chǎn)生附加值及溢價(jià)能力，從而達(dá)到加快去化速度、產(chǎn)生品牌效應(yīng)及提高成本回報(bào)的結(jié)果。在確定目標(biāo)成本時(shí)，要應(yīng)用“不均衡

3、使用成本”管理模型來(lái)實(shí)現(xiàn)成本價(jià)值最大化。嚴(yán)控結(jié)構(gòu)性成本，合理使用功能性成本，重點(diǎn)投入敏感性成本。這樣一來(lái)，有利于在節(jié)省成本的同時(shí)實(shí)現(xiàn)景觀效果最大化。 “不均衡使用成本不均衡使用成本”模型模型樓盤(pán)品質(zhì)一般都是由外立面、景觀、公共部位精裝修等方面來(lái)反映，這些都屬于敏感性成本，是客戶(hù)是否有購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)的源動(dòng)力，在這方面要舍得多投入，把結(jié)構(gòu)上控制下來(lái)的成本投入到客戶(hù)愿意買(mǎi) 單的地方。大多房地產(chǎn)企業(yè)都已意識(shí)到了這點(diǎn)，也紛紛做出了成本投入的調(diào)整，但實(shí)際應(yīng)用下來(lái)，又遇到另一些困惑：多投了成本可效果沒(méi)有達(dá)到或提升得不明顯；較之以往幾倍的投入打造品質(zhì)，可是客戶(hù)不愿意額外買(mǎi)單。因此，錢(qián)要用在刀刃上，在打造品質(zhì)的同時(shí)還要進(jìn)行二次成本分配，再次應(yīng)用 “不均衡使用成本”模型。下面以景觀工程為例來(lái)分享景觀效果與成本管控的經(jīng)驗(yàn)。通過(guò)圖的業(yè)務(wù)流程，事前做好景觀工程和策劃，包括成本、效果、采購(gòu)和施工等方面的策劃

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