1、項目全周期管理 2020年6月 為何要了解運營周期全過程管理 系統性學習項目運營周期流程 增強實戰型操作經驗 加強開發報建、市政配套、現場管理各部門間團隊協作 2 3 1 2 項目運營全過程 土地獲取 前期策劃 開發報建 施工管理 開盤銷售 業主交樓 4 5 6 3 一.土地獲取 1 企業獲取土地模式 直 接 招 拍 掛 一 級 開 發 土 地 轉 讓 股 權 收 購 意 向 性 拿 地 三 舊 改 造 如何獲取土地 合 作 開 發 4 地價款的支付需與土地 交付掛鉤，爭取地價款 能分期支付（注意未交 清地價款而先行動工的， 需與政府談定未辦理國 土證先行報建的手續）。 簽約主體土地閑置地價款
2、支付時間 尚未成立新的項目公 司，用股東公司參與 競買的，先簽訂成 交確認書待項目公 司成立后再簽署國 有土地使用權出讓合 同 (注意：涉及簽訂 變更協議的，應在報 名競買時說明清楚， 以防涉及轉讓產生稅 費的風險)。 在合同里需明確項目交地 時間、動工時間、竣工時 間，需特別防范因土地閑 置造成的損失。 常見買地模式 之 直接招拍掛 5 一.土地獲取 1 企業獲取土地模式 直 接 招 拍 掛 一 級 開 發 土 地 轉 讓 股 權 收 購 意 向 性 拿 地 三 舊 改 造 如何獲取土地 合 作 開 發 6 一.土地獲取 之 土地一級開發 合同合同 簽約簽約 階段階段 項目研究評估 談定一級
3、 開發協議 政府公開 選擇合作方 確定合作方后 簽署土地儲備合同 乙方投入 土地儲備資金 甲方辦理征地農轉用手續 及進行征地拆遷補償 完成土地收儲后 將土地公開出讓 土土儲儲 實施實施 階段階段 競買人報名競買， 競得后繳納地價款 甲方返還 乙方投資款 產生溢價的，對溢 價進行分配、使用 資金資金 返還返還 階段階段 土地土地 出讓出讓 階段階段 - - - 7 一.土地獲取 1 企業獲取土地模式 直 接 招 拍 掛 一 級 開 發 土 地 轉 讓 股 權 收 購 意 向 性 拿 地 三 舊 改 造 如何獲取土地 合 作 開 發 2.1 土地使用權轉讓 概念 土地使用權轉讓是原建設用地使用權人將建設用地使用權再轉移的行 為，即土地過戶，土地過戶不單指土地，有時還包含土地本身已經開 發的工程部分。 優點缺點 1、土地過戶后權屬清晰； 2、土地交易成本及稅票明確； 3、無附帶性或隱藏性債
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