房地產(chǎn)開發(fā)公司第一大道投資分析手冊(cè).doc

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房地產(chǎn)開發(fā)公司第一大道投資分析手冊(cè).doc

1、 1 第一大道投資分析手冊(cè)第一大道投資分析手冊(cè) SOHO 中國(guó)有限公司中國(guó)有限公司 2 目錄目錄第一部分：第一大道投資收益分析第一部分：第一大道投資收益分析第二部分：第一大道投資風(fēng)險(xiǎn)分析第二部分：第一大道投資風(fēng)險(xiǎn)分析第三部分：第一大道良好的退出機(jī)制第三部分：第一大道良好的退出機(jī)制第一部分：第一大道投資收益分析第一部分：第一大道投資收益分析 3 1. 買房作為投資手段與其它幾種投資手段的比較：買房作為投資手段與其它幾種投資手段的比較：投資手段回報(bào)率風(fēng)險(xiǎn) 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 銀行存款 1-2% 無保本，流動(dòng)性好低回報(bào) 國(guó)債 3-4% 很小一般和銀行區(qū)別不大股票 5%（假定按 2

2、0 倍市盈率購(gòu)入，即便 100%盈利用來派息）股價(jià)可能大幅波動(dòng)，公司可能倒閉，使股票一錢不值股價(jià)有上漲空間，流通性好風(fēng)險(xiǎn)大，對(duì)公司和股票真實(shí) 價(jià)值很難判斷房地產(chǎn) 10%（假定不作按揭），如按揭則更高房?jī)r(jià)可能波動(dòng)，有時(shí)可能租不出去回報(bào)率高，銀行回報(bào)率高，銀行按揭按揭支持，支持，價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)比股票小風(fēng)險(xiǎn)比股票小流通性不如股票結(jié)論：結(jié)論：在高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的投資選擇中，房地產(chǎn)的優(yōu)越性是顯而易見的。在高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的投資選擇中，房地產(chǎn)的優(yōu)越性是顯而易見的。 2. 標(biāo)準(zhǔn)情況下第一大道寫字樓投資收益測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)情況下第一大道寫字樓投資收益測(cè)算 4 表一表一

3、項(xiàng)目項(xiàng)目計(jì)算計(jì)算單價(jià) ￥16000 面積 300 平米總價(jià) ￥4800000 按揭比例 60% 貸款總額￥2880000 年利率 5.58 月息：0.47 貸款期（月） 120 CBD 甲級(jí)辦公樓租金（不含物業(yè)管理費(fèi)） $26 月租金￥215 年租金￥2580 假設(shè)空置及其他費(fèi)用（0%） / 凈租金￥2580 扣稅（營(yíng)業(yè)及附加稅 5.5）￥142 稅后租金￥2438 租金回報(bào)率 15.2%15.2% 投資回報(bào)分析投資回報(bào)分析 1 1：假設(shè)不作按揭：假設(shè)不作按揭, , 四年后賣出，房?jī)r(jià)上升幅度四年后賣出，房?jī)r(jià)上升幅度 0 0 年份 2002 2003 2004 2005 2006 現(xiàn)金流（收入為正，支出為負(fù)）房款￥-4800000 租金 / / ￥731498 ￥731498 ￥731498 賣房收入 / / / / ￥4800000 凈現(xiàn)金流￥-4800000

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