1、 商鋪定價的依據 發表時間：2005-12-30 23:04:14 開發商對住宅底商定價的時候，主要參考住宅價格，一般來說，商鋪價格是住宅 價格的兩倍。但在許多二、三級城市如烏魯木齊、呼和浩特、石家莊、東營、柳 州等，當地的商鋪價格基本是住宅價格的倍，甚至更高。以柳州為例， 當地的水景住宅銷售價格每平方米不到元， 一般商品房價格每平方米 元出頭，但商鋪的價格基本在每平方米萬元，有些甚至達到萬多元。 那么， 商鋪的價格到底由哪些因素決定，其定價的依據是什么？雖然按照經濟學 的理論，開發商在土地成本基礎上加上開發成本、相關的稅金以及利潤就得出銷 售價格，但實際情況并非如此簡單。從商鋪投資的角度看，
2、投資人有自己的投資 期望，對商鋪投資風險、流動性、管理、稅收、價值變化等許多因素有自己的考 量標準。因此，我們就需要從以下幾個大的方面探討影響或決定商鋪價格的主要 因素。 城市的綜合租金水平是影響商鋪定價的直接因素 影響商鋪價格的定性指標可能有很多，但是定量依據指標只有一個，那就是周邊 的租金水平。大凡投資人在買商鋪的時候，會首先調查項目周邊的租金水平，根 據這個城市商鋪投資的資本化率（也就是我們一般講的投資回報基本水平）決定 能支撐什么樣的銷售價格。 該方法最適用于針對具體項目參考周邊商鋪的租金水 平，由此可直接決定購買商鋪的性價比是否合適。 對任何一個城市而言，由于級差地租因素，城市中心商
3、業區和其他區域的商鋪租 金肯定是有差距的，關鍵是差異大小的問題。對中小型城市而言，中心商業區只 有個，導致商業區與其他區域的租金差距非常大，從而使商鋪的銷售價格 非常高；對大城市來說，不僅有市級商業中心區，還有區域商業中心以及社區商 業中心等，相對于小城市而言，其租金的差異不是特別大。因此我們可以說，開 發項目所處位置的租金水平將直接決定項目本身的定價。 城市的流通力和第三產業發達程度是影響城市總體商鋪價格的關鍵因素 中國商業經濟學會副會長、中國人民大學黃國雄教授有一個著名的論段：城市核 心競爭力主要表現為生產力與流通力的乘數。即：競爭力生產力流通力。在 生產相對穩定的條件下，流通力成為決定因素。流通力小于，不僅本地生產能 力無法實現，而且內外交流堵塞，這就大大削弱了城市的競爭力。如果流通力大 于，不僅可以彌補本地生產能力的不足，而且通過促進內外交流、優勢互補、 組合配置，可極大提高城市的
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