房地產(chǎn)拿地十大模式稅務(wù)分析報(bào)告.pdf

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房地產(chǎn)拿地十大模式稅務(wù)分析報(bào)告.pdf

1、智慧源（深圳）管理顧問(wèn)股份公司地產(chǎn)財(cái)稅專(zhuān)家房地產(chǎn)拿地十大模式稅務(wù)分析智慧源（深圳）管理顧問(wèn)股份公司地產(chǎn)財(cái)稅專(zhuān)家一、買(mǎi)地一、買(mǎi)地（一）招拍掛（包括一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)）（二）直接買(mǎi)地。（實(shí)際是買(mǎi)項(xiàng)目）二、購(gòu)買(mǎi)股權(quán)（適用有地企業(yè)除了地，其他資產(chǎn)較少）二、購(gòu)買(mǎi)股權(quán)（適用有地企業(yè)除了地，其他資產(chǎn)較少）（三）購(gòu)買(mǎi)股權(quán)。（四）境外賣(mài)股權(quán)。智慧源（深圳）管理顧問(wèn)股份公司地產(chǎn)財(cái)稅專(zhuān)家三、投資（適用有地企業(yè)資產(chǎn)較多的情形）三、投資（適用有地企業(yè)資產(chǎn)較多的情形）（五）有地企業(yè)將地投資到開(kāi)發(fā)企業(yè)，然后賣(mài)股權(quán)。（六）非地產(chǎn)公司投資到非地產(chǎn)公司，然后同地產(chǎn)企業(yè)合并，或申請(qǐng) 開(kāi)發(fā)資質(zhì)。四、分立（適用有地

2、企業(yè)資產(chǎn)較多的情形）四、分立（適用有地企業(yè)資產(chǎn)較多的情形）（七）有地一方先分立，再賣(mài)股權(quán)。（八）先分立，然后同有地一方合并。五、其他方式五、其他方式（九）合作建房（十）委托代建智慧源（深圳）管理顧問(wèn)股份公司地產(chǎn)財(cái)稅專(zhuān)家序號(hào)評(píng)述評(píng)述 1 拿拿地地方方式式最規(guī)范的拿地方式。營(yíng)改增后土地出讓金可以遞減增值稅收入問(wèn)題問(wèn)題1 1：土地閑置費(fèi)問(wèn)題。：土地閑置費(fèi)問(wèn)題。問(wèn)題問(wèn)題2 2：契稅問(wèn)題：契稅問(wèn)題。問(wèn)題問(wèn)題3 3：考慮拿地的主體問(wèn)題：考慮拿地的主體問(wèn)題問(wèn)題問(wèn)題4 4：返還的土地出讓金問(wèn)題。：返還的土地出讓金問(wèn)題。財(cái)稅【2009】151號(hào)、財(cái)稅【2010】70號(hào) 文件。例如，

3、某公司5億元拍下了土地，政府又返還了2億元土地出讓金。思考：思考：如果是直接減免的土地出讓金呢？是否需要計(jì)入應(yīng)納稅所得額？（稅收風(fēng)險(xiǎn)）問(wèn)題問(wèn)題5 5：拆遷補(bǔ)償問(wèn)題。：拆遷補(bǔ)償問(wèn)題。智慧源（深圳）管理顧問(wèn)股份公司地產(chǎn)財(cái)稅專(zhuān)家 2 購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn) 讓土地讓土地（項(xiàng)目）（項(xiàng)目）買(mǎi)方：買(mǎi)方：直接按照支出款項(xiàng)作為成本費(fèi)用，除了繳納契稅以外，沒(méi) 有其他涉稅問(wèn)題，最干凈。賣(mài)方：賣(mài)方：涉及稅收很高。第一，企業(yè)所得稅；第二，增值稅；第三，土地增值稅，第四，涉及法律問(wèn)題，第五，實(shí)質(zhì)重于形式（國(guó)稅函【2007】645號(hào)、財(cái)稅【2003】16號(hào)）。注意問(wèn)題：注意問(wèn)題：（一）賣(mài)（一）賣(mài)地增值稅地增值稅的差額征收的差額征收. .1、2016年4月30日前取得的土地按 5%差額征收增值稅（財(cái)稅201647號(hào)）；2、2016年5月1日后招拍掛取得的土地差額征收增值稅？（二）賣(mài)地的土地增值稅

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