1、？ 為 什 么 要 做 產(chǎn) 業(yè) 產(chǎn) 城 的 筑 底 原 則 我們必須 脫穎而出 土地價值的爆 脫穎而出 必定基于商業(yè)的成功 裂 本質(zhì)是 貨幣是最樸素、最核心的評價機制 所以，房價是判斷區(qū)域成功與否的重要標志 如何評判土地價值？ 于新城這片土地第一步：對人口數(shù)量和人口質(zhì)量的導入 房價的拉升 取決于對土地價值的想象力 于此，就必須研究三類人口對于土地價值的拉升作用 產(chǎn)業(yè)人口、商業(yè)人口、住宅人口 產(chǎn)業(yè)人口：最先進的代表硅谷 2012-2013兩年間帕拉阿托漲幅約為50%; 2007-09年道瓊斯由14000點跌至7000點, 庫珀提諾的學區(qū)房也只跌了約15%。 產(chǎn)業(yè)人口：最近的代表張江 截止2012
2、年底，園區(qū)累計注冊企業(yè)9164家； 從業(yè)人員27萬， 本科學歷以上占比超過60%。 實現(xiàn)經(jīng)營總收入4200億元，同比增長13.5%； 固定資產(chǎn)投資206億元，同比增長1.93%； 稅收收入189.15億元，同比增長10.6% 房價走勢 商業(yè)人口：最典型的代表周浦萬達 通過大型商業(yè)、寫字樓、住宅結(jié)合開發(fā)， 提升區(qū)域價值，周邊住宅普遍都有增幅 房價走勢 住宅人口：最典型的代表上海 莘莊 莘莊鎮(zhèn)區(qū)域面積19.53平方公里， 總?cè)丝?7.6萬人，其中戶籍人口8.8萬人， 下設5個行政村、50個居民委員會。 2010年國內(nèi)生產(chǎn)總值完成80.1億元、 稅收入庫數(shù)完成30.3億元。 房價走勢 小 結(jié) 產(chǎn)業(yè)人
3、口 %29.3 %22.5 %20.7 商業(yè)人口 住宅人口 張江 20112014年 周浦（萬達 ） 20112014年 莘莊 20112014年 平均漲幅 平均漲幅 平均漲幅 小結(jié)： 必須要做產(chǎn)業(yè)和城市價值共同體的想象力 房價要超越園區(qū) 房價要超越相城區(qū) 房價要超越蘇州 要使土地價值想象力最大化 產(chǎn)業(yè)城市 產(chǎn) 城 的 筑 底 原 則 ？ 1、做什么產(chǎn)業(yè) 2、并保證它有永序的驅(qū)動力 產(chǎn)城的筑底原則 失敗案例研究： 美國128公路 產(chǎn)業(yè)城 依托麻省理工的軍事工業(yè)園，冷戰(zhàn)后“奇跡”不再 階段1 （20世紀50-60年代 ）發(fā)展以電子學為基礎的國防 工業(yè)和主要依靠20世紀20年 代創(chuàng)立的老企業(yè) 階段2 （1975-1985年） 發(fā)展計算機工業(yè)市場， 主要承擔者是一批60年代 的新企業(yè)，成為了一個新 型高科技綜合體 階段3 （19861989） “星球大戰(zhàn)”計劃把馬塞諸塞 州的高科技產(chǎn)業(yè)再次拉回軍
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