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房地產(chǎn)項目并購與合作的相關(guān)法律實務(wù)研究報告.pdf

資源ID：165810 資源大小：913.47KB 全文頁數(shù)：55頁
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房地產(chǎn)項目并購與合作的相關(guān)法律實務(wù)研究報告.pdf

1、房地產(chǎn)項目并購與合作的相關(guān)法律實務(wù) 投資策劃中心風(fēng)險控制部 2016.6 課程目標(biāo) 目標(biāo)一概念辨析？并購與合作類拿地模式的法律特點與差異目標(biāo)二注意什么？并購與合作類拿地模式的法律風(fēng)險及防范措施目標(biāo)三如何選擇？各類拿地模式的適用情形土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓并購與合作類拿地模式聯(lián)營型合作開發(fā) 股權(quán)類合作開發(fā) 委托代建代管一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是一種資產(chǎn)收購，指直接從原土地使用權(quán)人手中通過國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲取土地。（1）已經(jīng)繳納土地出讓金、已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證；（2）已投資額（不含出讓金）占總投資達到25%。條件概念優(yōu)缺點【優(yōu)點】轉(zhuǎn)讓完成后比較干凈，不涉及以前公司的

2、債權(quán)債務(wù)，可輕裝上陣直接開發(fā) 【缺點】轉(zhuǎn)讓稅費高（營業(yè)稅及附加、契稅、土地增值稅）稅費較重，導(dǎo)致拿地成本增加（1）目標(biāo)公司債權(quán)債務(wù)過于復(fù)雜，不適用于股權(quán)收購時，可考慮土地轉(zhuǎn)讓；（2）目標(biāo)公司除了目標(biāo)土地外，有其他資產(chǎn)、物業(yè)或經(jīng)營業(yè)務(wù)，不好剝離、或者對方不愿意轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司股權(quán)時可考慮土地轉(zhuǎn)讓。適用情形一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要注意的相關(guān) 法律問題（1）土地轉(zhuǎn)讓方須為土地的合法使用權(quán)人（2）轉(zhuǎn)讓土地屬于國有資產(chǎn)的需走法定程序轉(zhuǎn)讓方應(yīng)為國有土地使用權(quán)證上載明的土地使用權(quán)人。若轉(zhuǎn)讓方持有的國有土地使用權(quán)證與不動產(chǎn)登記簿不一致的，應(yīng)以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。轉(zhuǎn)讓的土地屬于

3、國有資產(chǎn)的須取得國有資產(chǎn)管理部門的批準(zhǔn)，并進行依法評估和依法公開交易等程序，否則土地轉(zhuǎn)讓無效。（3）轉(zhuǎn)讓土地存在閑置風(fēng)險的處理閑置原因分析是政府原因、轉(zhuǎn)讓方原因？土地閑置滿一年不滿兩年的，應(yīng)要求轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)日后被處罰的土地價款20的土地閑置費；土地閑置滿2年的，如轉(zhuǎn)讓方無法獲得國土部門批準(zhǔn)延期動工的批復(fù)且轉(zhuǎn)讓方也無相關(guān)保證的，因土地存在隨時被政府無償收回的風(fēng)險，公司應(yīng)謹(jǐn)慎購買該土地一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要注意的相關(guān) 法律問題（4）劃撥地的土地轉(zhuǎn)讓劃撥土地不能直接土地轉(zhuǎn)讓（需經(jīng)市、縣政府審批批準(zhǔn)，重新收回招拍掛出讓或補辦出讓手續(xù)，補交出讓金），但除了軍用空置劃撥地例外。國土資源部、財政部、解放軍總后勤部關(guān)于加強軍隊空余土地轉(zhuǎn)讓管理有關(guān)問題的通知：軍用空置劃撥地，報總后勤部批準(zhǔn)后，可以采用三種方式處理：（一）地方政府收儲然后公開出讓；（二）部隊直接

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房地產(chǎn)項目并購與合作的相關(guān)法律實務(wù)研究報告.pdf

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