購物中心“統(tǒng)一管理、獨立經(jīng)營”的深化研究報告.docx
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購物中心“統(tǒng)一管理、獨立經(jīng)營”的深化研究報告.docx
1、目前在中國有眾多的購物中心，當然有更多的百貨公司，那么購物中心和百貨公司，最根本 的區(qū)別在哪里？絕大多數(shù)朋友都知道， 根本區(qū)別在于購物中心是統(tǒng)一管理和獨立經(jīng)營的。 就 是說，購物中心的管理者，會對購物中心有一個統(tǒng)一的管理，但是購物中心里邊的零售商是 獨立經(jīng)營的。 首先，我們做一個簡單的定義，什么叫“統(tǒng)一管理”呢，首先有一個管理者，管理者定義為 購物中心的業(yè)主，或者幫助購物中心業(yè)主做經(jīng)營管理的運營商。統(tǒng)一管理也就是說，管理者 對購物中心有一個統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、招商、推廣、營運、以及物業(yè)管理和相關的服務這就是 統(tǒng)一管理。什么叫“獨立經(jīng)營”呢？首先經(jīng)營者，是指商場里面租戶和零售商，獨立經(jīng)營就 是經(jīng)營者
2、在購物中心里面， 在遵守購物中心統(tǒng)一感覺規(guī)定的前提下自主獨立的經(jīng)營。 當然管 理者對經(jīng)營者會提供必要的意見和建議，以及相關的服務。 我們先看一下“統(tǒng)一管理”的內(nèi)容。基本上“統(tǒng)一管理”分成五個內(nèi)容。首先統(tǒng)一 規(guī)劃，然后是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一物管。稍微展開一下： 第一、統(tǒng)一規(guī)劃之商業(yè)定位： 實際上是商場開業(yè)之前，管理商場的業(yè)主和經(jīng)營者做的工作。這里面包括了統(tǒng)一的 市場研究和定位， 首先要了解清楚這個商場和購物中心所處的市場環(huán)境， 要非常清楚地明確， 目標購物群，這樣才能做到準確的商業(yè)定位。另外要了解競爭對手還有潛在的租戶的動向。 特別在中國目前這樣一個的市場環(huán)境里面，購物中心，百貨中
3、心也好，同質(zhì)化比較嚴重。做 市場研究和定位的時候，非常有必要創(chuàng)造一些差異化。 第二、統(tǒng)一項目規(guī)劃設計： 做購物中心最重要的兩條線， 其中一條是從規(guī)劃設計到建筑施工到將來的物業(yè)管理； 另外是商業(yè)規(guī)劃方面。 項目的規(guī)劃設計， 就是在整個硬體的建筑設計方面要做到非常適合未 來零售商的經(jīng)營。包括合理的規(guī)劃動線，如何安排人流、物流、車流、包括做好垂直交通， 包括特殊行業(yè)的特殊要求。這里面比如說垂直交通的安排，眾所周知的，一個購物中心一樓 的價值是最高的，二樓平均來講人流就會減少 20%，三樓就再減少 20%，四樓剩 40%，五樓 剩 20%，每樓有遞減的效應，這樣有必要做垂直交通，把人流拉到人流比較少的樓層。還有 特殊行業(yè)的特殊要求，比如餐飲，餐飲的要求跟做服裝要求不一樣，所有這些都要在項目做 規(guī)劃設計的時候，做充分的考慮。 第三、要制定一個統(tǒng)一的業(yè)態(tài)組合規(guī)劃： 首先， 在商場定位的時候要明確商場各
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