2018年上海青浦住宅項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告.pdf

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2018年上海青浦住宅項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷策略報(bào)告.pdf

1、僅通過僅通過1輪競價(jià)，以輪競價(jià)，以10.1004億奪得青浦區(qū)盈浦街道勝利路西側(cè)億奪得青浦區(qū)盈浦街道勝利路西側(cè)04A-01地塊，樓板地塊，樓板價(jià)價(jià)24096元元/，溢價(jià)率，溢價(jià)率0.4%。媒體都這么說：。媒體都這么說：“去年的地王淚奔了，以底價(jià)成交！去年的地王淚奔了，以底價(jià)成交！ ”，但我們抽絲剝繭，事實(shí)并非如此，但我們抽絲剝繭，事實(shí)并非如此局限一：局限一：規(guī)模不足規(guī)模不足5萬方，不具備自我價(jià)值構(gòu)筑能力萬方，不具備自我價(jià)值構(gòu)筑能力局限二：局限二：限制因素多，可售部分樓板價(jià)高達(dá)限制因素多，可售部分樓板價(jià)高達(dá)3.7萬萬/，所謂底價(jià)并非低價(jià)，所謂底價(jià)并非低價(jià) 局限三：局限三：品牌，實(shí)力央企，但

2、主力發(fā)聲商業(yè)地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)品牌發(fā)聲力度不夠品牌，實(shí)力央企，但主力發(fā)聲商業(yè)地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)品牌發(fā)聲力度不夠生而耀眼璀璨生而耀眼璀璨局限下舞蹈局限下舞蹈 VS 市場意義是什么？ Objective interpretation目標(biāo)解讀目標(biāo)解讀整盤均價(jià)整盤均價(jià)5.5萬萬/平平 18年年15億目標(biāo)，可售部分億目標(biāo)，可售部分2.7萬方萬方萬科天空之城 5.5萬仁恒西郊花園 6萬龍湖天璞 6萬一年周期需超出周邊平均價(jià)格水平一年周期需超出周邊平均價(jià)格水平1萬萬/ 趕超外環(huán)物業(yè)價(jià)格，接近中環(huán)物業(yè)價(jià)格趕超外環(huán)物業(yè)價(jià)格，接近中環(huán)物業(yè)價(jià)格招商中環(huán)華府 6萬這是一次前所未有的挑戰(zhàn)這是一次前所未有的挑戰(zhàn)

3、Unprecedented Challenge5.5萬萬/平的價(jià)格要求平的價(jià)格要求時(shí)代時(shí)代使命使命這樣的價(jià)格目標(biāo)基于哪些價(jià)值支撐？這樣的價(jià)格目標(biāo)基于哪些價(jià)值支撐？亭林亭林從主城區(qū)從主城區(qū)新城市副中心新城市副中心新城中心等多個(gè)中心發(fā)展格局新城中心等多個(gè)中心發(fā)展格局陸家嘴陸家嘴大虹橋大虹橋主城區(qū)主城區(qū) 顧城新城顧城新城南匯新城南匯新城青浦新城青浦新城金山新城金山新城土地格局新變化，多核發(fā)展?jié)u明朗土地格局新變化，多核發(fā)展?jié)u明朗傳統(tǒng)環(huán)線城區(qū)概念有望被打破，多中心引發(fā)價(jià)格梯度的重新洗牌羅涇羅涇 23469元元/ 嘉定新城嘉定新城安亭安亭 25041元元/ 朱家角朱家角 30107元元/ 佘山佘山 30135元元/莘莊新城莘莊新城松江新城松江新城楓涇楓涇 9800元元 / 朱涇朱涇 5853元元/ 祝橋祝橋 33023元元/ 惠南惠南 130

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