如何做好地產(chǎn)項目的投資測算研究報告.pdf
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如何做好地產(chǎn)項目的投資測算研究報告.pdf
1、如何輕松做好項目的投資測算（靜態(tài)篇）如何輕松做好項目的投資測算（靜態(tài)篇） 前篇文章講到一個投拓狗應當具備的一些素質當中，著重強調了測算能力。 鑒于有很多朋友在問到測算的事情，特開專篇講一下測算的事情。分為兩篇，第 一篇將靜態(tài)測算，第二篇講動態(tài)測算。 房地產(chǎn)開發(fā)財務常用的評價指標包括靜態(tài)測算成果與動態(tài)測算成果兩種： 靜態(tài)測算，是以某一年，某月的固定生產(chǎn)要素成本（時點價格）為依據(jù)，所 計算出來的地產(chǎn)項目投資收益的瞬時值。通俗點講，就是不考慮各項變量，將成 本、售價、成本均錨定在某一固定值，從而得出的測算結果。 動態(tài)測算，是指在靜態(tài)投資測算基礎上加入資金時間價值資金時間價值等重要變量因素， 得出的地
2、產(chǎn)項目評價方法。 靜態(tài)測算評價關注的重點在項目的靜態(tài)回收周期、銷售利潤率、凈利潤率。 而動態(tài)測算則看重項目的財務內部收益率（即大名鼎鼎的 IRR） 、財務凈現(xiàn)值、 動態(tài)投資回收周期。 下面步驟講解一下靜態(tài)測算關注的各項指標情況： 1、銷售利潤率：即項目凈利潤與凈銷售總額的比值。銷售利潤率是衡量項 目銷售收益水平高低的財務指標。 2、凈利潤率（成本利潤率） ，指的是項目利潤與項目成本投入的比值。凈利 潤率是初步評價一個項目是否可行的一個重要指標。 凈利潤率凈利潤率= =（銷售總收入（銷售總收入- -總成本總成本- -各項稅費總額）各項稅費總額）/ /總成本總成本*100% *100% 3、靜態(tài)投
3、資回收期，指的是項目不考慮資金的動態(tài)成本情況下，項目以靜 態(tài)收益來抵償全部投資所花的時間。通俗點講就是，項目上馬到現(xiàn)金流量為零所 花費的時間。 用公式簡單表達就是： 下面通過一個案例來講解一下，如圖所示的一個項目 通過計算，它的投資回收周期為： （5-1）+192/864=4.22 年 下面來講一下測算當中一些要素的構成，房地產(chǎn)開發(fā)總成本當中包含開發(fā)成 本、開發(fā)費用兩大類。 開發(fā)成本包含土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建安成本、公共配 套建設費、 開發(fā)間接費用、 開發(fā)期間稅費、 開發(fā)不可預見費、 其他費用等九大類。 開發(fā)費用包含財務成本、管理成本、銷售費用三項。 1、土地費用。包括土地出讓金、拍賣服務費、土地契稅印花稅、指標費。 2、前期工程費。主要包括前期規(guī)劃、設計、可行性研究、地質水文勘測勘 察，以及三通一平的費用： 表格是作者多年前整理，圖片中內容僅供參考 3、基礎設施建設費，
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